Xử lý 12 dự án của Mường Thanh dưới góc nhìn GS. Đặng Hùng Võ: Đừng để người mua nhà trở thành bên 'gánh' hậu quả

UBND TP. Hà Nội đang xây dựng lộ trình xử lý 12 dự án, công trình thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Mường Thanh. Điểm đáng chú ý là thành phố không đặt ra một phương án xử lý chung cho tất cả, mà yêu cầu rà soát đến từng công trình, tầng và căn hộ để xác định phần nào được phép tồn tại, phần nào phải di dời hoặc phá dỡ.

Nhưng với những người đã bỏ tiền mua nhà và sinh sống nhiều năm tại đây, câu chuyện không chỉ nằm ở việc một công trình có sai phạm gì và sẽ được xử lý ra sao. Điều họ cần biết còn là sau quá trình ấy, căn nhà của mình sẽ được giải quyết thế nào, phải di chuyển đi đâu và những chi phí phát sinh sẽ do ai chịu…

Không phải cứ sai phạm là câu chuyện kết thúc bằng phá dỡ

Kế hoạch của UBND TP. Hà Nội cho thấy thành phố không lựa chọn phương án xử lý đồng loạt đối với toàn bộ 12 dự án.

Sau khi cơ chế, chính sách đặc thù được HĐND thành phố xem xét, các cơ quan chức năng sẽ rà soát toàn bộ công trình, căn hộ, tòa nhà và phân loại thành hai nhóm gồm: Được phép tồn tại hoặc bắt buộc phải di dời, phá dỡ. Theo kế hoạch, việc rà soát dự kiến hoàn thành trong tháng 10-11/2026; việc xác định giá đền bù đối với các trường hợp phải di dời được thực hiện trong tháng 11-12/2026.

Điều này cũng có nghĩa, việc đưa 12 dự án vào diện xử lý không đồng nghĩa cả 12 dự án sẽ bị phá dỡ. Phương án cuối cùng còn phụ thuộc vào hiện trạng từng công trình, hồ sơ pháp lý, quy hoạch, đất đai, xây dựng, nghĩa vụ tài chính, an toàn công trình và các điều kiện liên quan.

Đặc biệt, việc rà soát đến từng tầng, từng căn hộ sẽ có ý nghĩa rất khác với người đang sở hữu một căn nhà so với việc chỉ nhìn toàn bộ dự án như một khối thống nhất. Một tòa nhà có thể tồn tại nhiều năm, nhưng tình trạng pháp lý của từng phần diện tích trong đó không nhất thiết giống nhau.

Liên quan đến vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng quy hoạch hiện hành là một trong những yếu tố cần được xem xét khi xử lý các trường hợp này. Tuy nhiên, việc một công trình hiện nay phù hợp quy hoạch không đồng nghĩa những sai phạm trước đây được mặc nhiên bỏ qua.

“Tất cả những cái gì đã vi phạm pháp luật và nếu chúng ta thấy rằng hiện nay nó phù hợp quy hoạch thì đấy là cái cớ để chúng ta có thể giải quyết cho nó tồn tại được”, GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ.

Theo ông, cách tiếp cận này có thể được xem xét với những công trình hiện nay phù hợp quy hoạch, người dân đã vào ở và việc thay đổi lớn có thể gây xáo trộn. Ngược lại, những trường hợp không phù hợp quy hoạch thì phải được xử lý triệt để.

Quan điểm của GS cho rằng, ranh giới của việc xử lý nằm ở việc cho phép một công trình tiếp tục tồn tại sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện không có nghĩa là hợp thức hóa những sai phạm đã xảy ra. Phần nào đủ điều kiện thì có thể được xem xét; phần nào không phù hợp thì vẫn phải xử lý theo quy định.

Người mua nhà không thể trở thành “điểm cuối” của xử lý sai phạm

Với những căn hộ, tòa nhà thuộc diện phải di dời, kế hoạch của Hà Nội đưa ra hai nhóm phương án.

Ở nhóm thứ nhất, người dân được chuyển sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại tại Khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B; không phải bốc thăm, xác định đối tượng. Trong thời gian chờ bố trí nhà, chủ đầu tư thỏa thuận hỗ trợ chi phí thuê nhà.

Ở nhóm thứ hai, với các dự án đã có quyết định khởi tố vụ án, sau khi xác định giá đền bù theo giá thị trường, chủ đầu tư thống nhất mua lại căn hộ, tòa nhà thuộc diện phải di dời. Người dân có thể lựa chọn nhà ở xã hội do thành phố giới thiệu hoặc chủ động mua nhà theo nhu cầu.

Như vậy, phương án của thành phố đã tính đến việc bảo đảm chỗ ở trong quá trình xử lý. Nhưng theo GS. Đặng Hùng Võ, vẫn còn một câu hỏi cần được trả lời: Nếu người dân phải chuyển sang một nơi ở khác với chi phí cao hơn, ai sẽ là người trả phần tiền phát sinh?

Vị giáo sư đặt vấn đề rất thẳng: “Thế nhưng mà ai là người bỏ cái tiền thêm ấy ra? Người dân liệu người ta có thu nhập để người ta bỏ cái tiền thêm đó không?”

Đây là vấn đề không thể giải quyết bằng một phương án chung cho tất cả. Với một gia đình đã dành phần lớn tài sản để mua căn hộ, việc tiếp tục bỏ thêm một khoản tiền lớn để chuyển sang nơi ở khác có thể tạo ra áp lực đáng kể. Nhưng khả năng tài chính của mỗi hộ gia đình lại khác nhau.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, vì vậy cần có cách xử lý linh hoạt và quan trọng là phải hỏi người dân về nhu cầu thực tế của họ: “Chúng ta cũng phải hỏi người dân xem người ta muốn thế nào… Và chúng ta cũng phải tôn trọng cái ý kiến của người ta”.

Ông cho rằng người có khả năng tài chính có thể lựa chọn phương án vay thêm để tái thiết; người không có khả năng tài chính có thể được bố trí nhà ở xã hội. Điều ông lưu ý là không nên áp dụng một cách giải quyết cứng nhắc cho tất cả trường hợp: “Chúng ta đừng đặt ra cái cách giải quyết cứng mà tôi vẫn gọi là cực đoan… chúng ta phải giải quyết theo một cái cơ chế rất mềm sao cho nó phù hợp với cái hoàn cảnh cụ thể của những người đã mua nhà ở đó và đã ở được một thời gian dài”.

Cùng với sự linh hoạt đó, GS. Đặng Hùng Võ vẫn nhấn mạnh yêu cầu “lập lại kỷ cương trong việc thực thi pháp luật và thực thi quy hoạch”. Đây cũng là điểm cần được phân định rõ, việc bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà không đồng nghĩa với việc bỏ qua sai phạm. Vấn đề là cách xử lý phải xác định được trách nhiệm của từng chủ thể và hạn chế tối đa việc những người đã mua nhà phải chịu thêm những hệ quả mà họ không có khả năng tự kiểm soát từ đầu.

Một người mua nhà thông thường không thể tự mình kiểm tra toàn bộ hồ sơ quy hoạch, giấy phép xây dựng, thủ tục đầu tư, nghĩa vụ đất đai hay các quyết định quản lý phía sau một dự án. Đây cũng là cơ sở để GS. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề về trách nhiệm của cơ quan quản lý trong quá trình một dự án được hình thành, đưa sản phẩm ra thị trường và đi vào sử dụng.

Ông nói: “Người dân thấy rằng cái ông chủ đầu tư này có cái nhà chung cư bán, có nghĩa là ông ta đã đang làm đúng pháp luật, ông ta phải được ai cho phép thì mới được bán chứ.”

Từ đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư, cần xem xét trách nhiệm của những người có thẩm quyền trong quá trình phê duyệt, quản lý và cho phép các công trình được đưa ra thị trường.

“Cái người mà cho phép cái ông chủ đầu tư dự án này được bán, người đó phải chịu trách nhiệm nữa”. Đây là quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ về trách nhiệm quản lý, không phải kết luận về vi phạm của một cá nhân cụ thể. Việc xác định trách nhiệm pháp lý của các tổ chức, cá nhân liên quan vẫn thuộc thẩm quyền của cơ quan có chức năng và phải dựa trên kết quả kiểm tra, thanh tra, điều tra hoặc các kết luận theo quy định.

Tuy nhiên, từ góc độ quản lý, vấn đề mà vị chuyên gia đặt ra là sau khi xử lý những hậu quả trước mắt, cũng cần nhìn lại quá trình quản lý đã để các sai phạm hình thành và tồn tại như thế nào. Kế hoạch của Hà Nội cũng đặt ra yêu cầu xác định rõ trách nhiệm, tiến độ và trách nhiệm giải trình của các cơ quan, đơn vị được giao nhiệm vụ; đồng thời nghiêm cấm hành vi tham nhũng, trục lợi, nhũng nhiễu trong quá trình thực hiện.

Cấp Giấy chứng nhận phải đi sau quá trình khắc phục sai phạm

Với người mua nhà, một vấn đề khác có ý nghĩa trực tiếp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Việc căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận không chỉ dừng ở một thủ tục hành chính. Tình trạng này còn ảnh hưởng đến khả năng giao dịch, thế chấp và sự ổn định pháp lý của tài sản.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng không nên cấp Giấy chứng nhận ngay đối với phần đang có sai phạm. Theo ông, trước hết phải xử lý vi phạm; sau đó, khi công trình phù hợp pháp luật và quy hoạch thì mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.

“Chuyện cấp sổ đỏ ngay vào cái phần sai phạm là cũng không nên, để xử lý xong đã”. Ông phân tích, đồng thời nhấn mạnh khi phần vi phạm được xử lý và “phù hợp pháp luật rồi, phù hợp quy hoạch rồi thì cái việc cấp sổ lúc đó sẽ đàng hoàng và đúng luật”.

Quan điểm này cũng được thể hiện trong lộ trình của TP. Hà Nội. Theo kế hoạch, cơ quan quản lý đất đai chỉ xem xét cấp Giấy chứng nhận sau khi chủ đầu tư khắc phục các vi phạm về đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy; hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung; công trình được đánh giá, nghiệm thu về an toàn và chính quyền địa phương xác nhận đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

Với định hướng xử lý này, quyền lợi của người mua nhà được đặt trong quá trình xử lý tổng thể, nhưng việc cấp Giấy chứng nhận vẫn phải tuân thủ các điều kiện pháp lý. Đây cũng là điểm phân biệt giữa việc bảo vệ quyền lợi của người dân và việc hợp thức hóa phần công trình chưa đủ điều kiện.

Một lộ trình xử lý đúng không chỉ là phá dỡ cái sai

Theo kế hoạch, nếu phải di dời, công tác này được đặt mục tiêu hoàn thành trong năm 2027. Các hạng mục phải phá dỡ dự kiến hoàn thành trong năm 2028.

Sau đó, chủ đầu tư phải tiếp tục hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng và nghĩa vụ tài chính; đồng thời tái thiết, cải tạo, hoàn thiện công trình, bổ sung hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy và các yêu cầu về dân số, chỗ đỗ xe, trường học, công trình công cộng, cây xanh.

Nhìn từ phía người dân, lộ trình này sẽ không kết thúc ở việc xác định một căn hộ phải di dời hay một phần công trình phải phá dỡ. Trước đó là cả một chuỗi công việc gồm xác định chính xác sai phạm, phân loại phần được phép tồn tại và phần buộc phải di dời, xác định giá trị tài sản, đưa ra phương án chỗ ở, giải quyết các vấn đề pháp lý và sau cùng là tái thiết một môi trường sống an toàn, hợp pháp, đáp ứng yêu cầu về hạ tầng.

Với chủ đầu tư, trách nhiệm cũng được đặt ra cụ thể. Kế hoạch của TP. Hà Nội yêu cầu doanh nghiệp hoàn thiện các thủ tục pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả, tổ chức di dời, phá dỡ và tái thiết theo phương án được phê duyệt. Còn với cơ quan quản lý, câu chuyện không chỉ là xử lý những gì đang tồn tại. Theo GS. Đặng Hùng Võ, cần nhìn lại cả quá trình quản lý đã dẫn tới tình trạng này.

Ông đặt vấn đề: “Giải quyết bây giờ là một việc nhưng xử lý kỷ luật kể cả tội trạng hình sự của những người trước đây đang chịu trách nhiệm quản lý cái phần việc mà đã để sơ hở đó”. Và ở phía sau câu chuyện trách nhiệm ấy là vấn đề niềm tin của người dân vào quá trình thực thi pháp luật. GS. Đặng Hùng Võ đặt câu hỏi: “Có chỗ để cho người dân tin hay là người dân không tin nữa?”.

12 dự án đang được Hà Nội đưa vào một lộ trình xử lý với nhiều mốc công việc kéo dài đến năm 2028. Từ rà soát từng căn hộ, xác định phần được tồn tại hay phải di dời, đến bồi thường, bố trí chỗ ở, khắc phục sai phạm và hoàn thiện pháp lý, mỗi bước đều liên quan trực tiếp đến tài sản và cuộc sống của người dân. Bên cạnh yêu cầu xử lý đúng sai phạm và lập lại kỷ cương trong quản lý đô thị, một vấn đề không kém phần quan trọng là phải làm rõ người mua nhà sẽ được bảo đảm quyền lợi như thế nào, chi phí được phân bổ ra sao và trách nhiệm của các chủ thể liên quan được xác định đến đâu.

Nếu những câu hỏi này được giải quyết minh bạch trong quá trình thực hiện, việc xử lý 12 dự án, công trình liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh không chỉ dừng ở việc khắc phục những tồn tại của các công trình cụ thể, mà còn có thể tạo ra một cách tiếp cận rõ ràng hơn đối với những trường hợp tương tự trong quản lý và phát triển đô thị trong tương lai.