Hé lộ đối tác chi 5.400 tỷ đồng mua lại Ngôi nhà Mega từ Novaland (NVL)

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán NVL) ghi nhận nhiều biến động trong danh mục công ty con trong nửa đầu năm 2026.

Một trong những giao dịch lớn nhất là chuyển nhượng99,93% vốn Ngôi Nhà Mega với tổng giá trị hơn 5.412 tỷ đồng. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của Novaland tại doanh nghiệp này giảm về 0 và Ngôi Nhà Mega không còn là công ty con.

Đáng chú ý, trước khi chuyển nhượng, Novaland đã thực hiện một bước tái cơ cấu lớn tại chính doanh nghiệp này.

Đưa hai khoản đầu tư vào Ngôi Nhà Mega trước khi chuyển nhượng

Cuối năm 2025, Novaland thông qua việc sử dụng 47,06% cổ phần CTCP Đầu tư Địa ốc No Va và toàn bộ 99,999% cổ phần CTCP Đầu tư Thương mại và Phát triển Bất động sản An Phát để góp vốn vào Ngôi Nhà Mega.

Đầu tư Địa ốc Nova lúc đó có vốn điều lệ 5.474 tỷ đồng còn Bất động sản An Phát có vốn điều lệ hơn 1.632 tỷ đồng. Mục đích góp vốn, theo Novaland là cơ cấu danh mục đầu tư và tối ưu cơ cấu vốn.

Sau giao dịch, giá trị khoản đầu tư của Novaland tại Ngôi Nhà Mega tăng mạnh từ khoảng 212 tỷ đồng lên gần 5.413 tỷ đồng. Trong đó, vốn điều lệ của Ngôi Nhà Mega theo đó cũng tăng lên hơn 4.472 tỷ đồng, Novaland nắm 99,93%. Còn phần chênh lệch do đánh giá lại giá trị vốn góp gần 944 tỷ đồng.

Cùng thời điểm thông qua việc góp vốn, Novaland cũng phê duyệt phương án chuyển nhượng toàn bộ 99,93% vốn tại Ngôi Nhà Mega khi tìm được nhà đầu tư và điều kiện thị trường phù hợp.

Các bước thực hiện kéo sang năm 2026 và giao dịch sau đó được hoàn tất với giá trị hơn 5.412 tỷ đồng.

Khoản chênh lệch giữa tổng giá trị chuyển nhượng được ghi nhận vào doanh thu hoạt động tài chính.

Ai đã chi 5.400 tỷ đồng thâu tóm Ngôi Nhà Mega?

Sau khi Novaland chuyển nhượng vốn, cơ cấu sở hữu Ngôi Nhà Mega thay đổi: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nova Tân Gia Phát sở hữu 56% vốn, trong khi CTCP Dịch vụ Thương mại Đầu tư Thiên Hà nắm 43,93%. Phần nhỏ còn lại thuộc về hai cá nhân.

Cùng với thay đổi cổ đông, vị trí Chủ tịch Ngôi Nhà Mega được chuyển sang ông Phạm Trọng Đạt, sinh năm 1997.

Nova Tân Gia Phát vừa tăng vốn lên hơn 2.236 tỷ đồng

Cổ đông mới lớn nhất mới của Ngôi Nhà Mega là Nova Tân Gia Phát. Doanh nghiệp này được thành lập tháng 7/2015 với vốn điều lệ ban đầu 29,82 tỷ đồng. Cơ cấu sở hữu ghi nhận bà Võ Thị Kim Khoa nắm 90% và ông Nguyễn Quốc Hiền góp 10%. Bà Kim Khoa là Chủ tịch HĐTV. Bà Võ Thị Kim Khoa là người liên tục được nhắc ở các doanh nghiệp liên quan Novaland.

Qua nhiều lần thay đổi cổ đông và tăng vốn, đến tháng 7/2022, Nova Hotels & Resorts nắm 99,82% vốn Nova Tân Gia Phát.

Quy mô vốn của doanh nghiệp biến động mạnh trong những năm gần đây. Trong đó đáng chú ý nhất là tháng 10/2024, vốn điều lệ giảm xuống khoảng 752 tỷ đồng, sau đó tăng lên 1.352 tỷ đồng vào tháng 1/2025 và 1.477 tỷ đồng vào tháng 10/2025.

Đến tháng 5/2026, Nova Tân Gia Phát tiếp tục tăng vốn lên 2.236 tỷ đồng. Cơ cấu sở hữu khi đó gồm Nova Hotels & Resorts nắm 66%, Vũng Tàu Investment 18,96% và Bất động sản Cát Thắng 12,74%. Bà Đỗ Thị Tuyết Trinh giữ chức Chủ tịch.

Trong đó, Nova Hotels & Resorts tiền thân là CTCP Nova Hotel, thành lập năm 2017 với vốn điều lệ 100 triệu đồng và Nova Group sở hữu 98% vốn tại thời điểm thành lập.

Nova Hotels & Resorts sau đó cũng trải qua nhiều lần tăng vốn, lên gần 1.018 tỷ đồng đầu năm 2022 và gần 2.203 tỷ đồng vào tháng 7 cùng năm.

Cổ đông còn lại từng chi gần 1.000 tỷ đồng mua 19% vốn Thành phố Aqua

Cổ đông mới, lớn thứ hai của Ngôi Nhà Mega là Thiên Hà, với tỷ lệ sở hữu 43,93%.

Đây cũng là bên chi gần 1.000 tỷ đồng mua gần 19% vốn CTCP Thành phố Aqua, chủ đầu tư dự án Aqua City, vào năm 2025. Sau giao dịch, Novaland giảm tỷ lệ sở hữu tại doanh nghiệp dự án từ 70% xuống 51%.

Sau thương vụ, Thành phố Aqua có bốn cổ đông gồm The Prince Residence sở hữu 50,97%, Đại Cát 29,98%, Thiên Hà 18,99% và ông Nguyễn Ngọc Tuấn 0,05%.

Thiên Hà được thành lập tháng 2/2022 với vốn điều lệ ban đầu chỉ 100 triệu đồng. Ba cổ đông sáng lập gồm bà Dương Thị Hạnh sở hữu 1%, bà Nguyễn Thị Nghĩa 1% và bà Nguyễn Anh Thư 98%.

Tháng 1/2022 công ty bất ngờ tăng vốn khủng từ 400 triệu đồng lên gần 1.018 tỷ đồng và tăng tiếp lên gần 2.203 tỷ đồng vào tháng 7/2022.

Một chi tiết đáng chú ý khác là ông Phạm Trọng Đạt giữ chức Chủ tịch HĐQT Thiên Hà từ tháng 10/2023. Sau thương vụ Ngôi Nhà Mega, ông Đạt cũng trở thành Chủ tịch doanh nghiệp này.

Một 'bút toán' khiến việc bán vốn tại Ngôi nhà Mega gây chú ý

Sau thương vụ, không chỉ Ngôi Nhà Mega rời danh sách công ty con. Tỷ lệ lợi ích của Novaland tại An Phát giảm về 0, trong khi tại CTCP Đầu tư Địa ốc No Va giảm từ gần 100% xuống còn 52,91%.

BCTC cũng cho thấy tỷ lệ lợi ích của Novaland tại một số doanh nghiệp khác như Mega Tie, Tư vấn Long Hưng Phát, Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát và Hùng Ngự Security giảm theo.

Một điểm đáng chú ý, giảm tỷ lệ sở hữu tại các pháp nhân, đồng nghĩa với việc Novaland giảm tỷ lệ lợi ích được hưởng tại các dự án mà nhóm doanh nghiệp này làm chủ đầu tư.

Báo cáo cho thấy các pháp nhân trong nhóm này đang gắn với các dự án bất động sản của Novaland. Ví dụ, CTCP Đầu tư Địa ốc No Va liên quan đến Sunrise City, Golf Park Residence và một phần Aqua City Phoenix Island; trong khi Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát là chủ đầu tư Aqua Riverside City.

Novaland lãi lớn từ 'bán con'

Hoạt động chuyển nhượng vốn tiếp tục đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh của Novaland.

Về kết quả kinh doanh Novaland đạt doanh thu 5.096 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tăng 37,6% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 1.772 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với khoản lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, tập đoàn ghi nhận 2.557 tỷ đồng doanh thu tài chính. Trong đó, 1.386 tỷ đồng đến từ lãi cho vay và hợp đồng hợp tác đầu tư. Tuy vậy, chi phí tài chính cho hoạt động hợp tác đầu tư này đến 1.184 tỷ đồng, dẫn tới lãi ròng từ hợp tác đầu tư còn hơn 200 tỷ đồng.

Riêng lãi từ thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư vốn đạt 1.039 tỷ đồng.

Trong khi đó, áp lực tài chính vẫn ở mức lớn. Cuối quý II/2026, Novaland có tổng tài sản 258.658 tỷ đồng, nợ phải trả chiếm khoảng 75%. Riêng nợ vay tài chính đã vượt 72.900 tỷ đồng, trong đó gồm hơn 31.300 tỷ đồng vay ngân hàng; 23.700 tỷ đồng vay trái phiếu; hơn 12.600 tỷ đồng vay các bên thứ ba cùng khoảng xấp xỉ 5.300 tỷ đồng hợp tác đầu tư.