Novaland vay nợ kỷ lục 73.000 tỷ đồng, VPBank, MB và TPBank là 3 chủ nợ lớn nhất

Dư nợ ngân hàng tập trung tại VPBank, MB và TPBank

Tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ vay ngân hàng của Novaland đạt khoảng 31.328 tỷ đồng, tăng 4.147 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, VPBank, MB và TPBank là ba chủ nợ lớn nhất với tổng dư nợ hơn 22.300 tỷ đồng, chiếm khoảng 71% tổng dư nợ vay ngân hàng của doanh nghiệp.

VPBank hiện là chủ nợ lớn nhất của Novaland với dư nợ 9.461 tỷ đồng, tăng 848,2 tỷ đồng so với đầu năm. Doanh nghiệp đang có 5 khoản vay tại ngân hàng này, chủ yếu áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất huy động hoặc lãi suất cơ sở cộng biên độ từ 1,5%-4,5%/năm.

Tài sản bảo đảm gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các dự án ở Đồng Nai, quyền phát triển dự án tại phường Cầu Ông Lãnh (TP.HCM), cùng các khoản phải thu, quyền tài sản và phần vốn góp tại các công ty dự án. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, một số khoản vay được ân hạn gốc và bắt đầu trả nợ từ cuối năm 2026 đến năm 2029.

Đứng thứ hai là MB với dư nợ 8.606 tỷ đồng, tăng 4.957 tỷ đồng so với đầu năm, cũng là ngân hàng ghi nhận mức tăng dư nợ lớn nhất trong nửa đầu năm. Novaland hiện có 8 khoản vay tại MB, trong đó có khoản vay quy mô 3.300 tỷ đồng.

Các khoản vay được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền tài sản tại các dự án ở Đồng Nai, tài sản hình thành trong tương lai tại dự án Hồ Tràm, các khoản phải thu và phần vốn góp tại các công ty dự án. Báo cáo tài chính cũng cho thấy nhiều khoản vay tại MB được ân hạn gốc đến năm 2028 trước khi bước vào giai đoạn trả nợ.

TPBank xếp thứ ba với dư nợ 4.259 tỷ đồng, tăng 1.188 tỷ đồng sau 6 tháng đầu năm. Các khoản tín dụng tại ngân hàng này được bảo đảm bằng quyền phát triển dự án, quyền sử dụng đất và bất động sản tại TP.HCM, Lâm Đồng, cùng cổ phần tại các công ty dự án và quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Trong khi đó, PVcomBank ghi nhận dư nợ 2.407 tỷ đồng, tăng mạnh 1.527 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu nhờ hai khoản vay phát sinh trong kỳ. Các khoản vay này được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền tài sản và tài sản gắn liền với các dự án bất động sản của Novaland, với kỳ trả gốc đầu tiên dự kiến từ năm 2028-2029.

Ngoài nhóm ngân hàng trên, Novaland còn ghi nhận dư nợ 1.948 tỷ đồng tại VietinBank, 1.914 tỷ đồng từ khoản vay hợp vốn do UBS AG, Singapore Branch thu xếp và 1.843 tỷ đồng tại MSB. Đáng chú ý, khoản vay tại VietinBank được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản tại dự án Long Hưng (Đồng Nai), quyền khai thác dự án, phần vốn góp tại công ty con và 9,05 triệu cổ phiếu NVL của bên thứ ba.

Trong khi đó, khoản vay hợp vốn do UBS AG, Singapore Branch thu xếp được thế chấp bằng toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai của dự án Bình Châu. Báo cáo tài chính cũng cho thấy nhiều khoản vay tại VietinBank, UBS AG, DEG và Vietcombank đã được gia hạn hoặc đang trong quá trình đàm phán gia hạn.

Tiếp tục tái cơ cấu danh mục trái phiếu và các khoản vay quốc tế

Tại ngày 30/6/2026, dư nợ trái phiếu của Novaland còn 23.699 tỷ đồng, giảm khoảng 1.342 tỷ đồng, tương đương gần 5,4% so với đầu năm.

Danh mục trái phiếu của doanh nghiệp vẫn tập trung chủ yếu ở một số lô phát hành quy mô lớn, đồng thời tiếp tục được cơ cấu thông qua gia hạn kỳ hạn, điều chỉnh điều khoản hoặc đàm phán với trái chủ.

Lớn nhất là lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế do UBS AG, Singapore Branch thu xếp với dư nợ 7.939 tỷ đồng, chiếm khoảng 33,5% tổng dư nợ trái phiếu.

Trong kỳ, Novaland đã hoàn tất đợt tái cấu trúc lần thứ ba đối với lô trái phiếu này, gia hạn thời gian đáo hạn đến ngày 16/7/2028, giữ nguyên lãi suất 5,25%/năm và điều chỉnh giá chuyển đổi lên 34.000 đồng/cổ phiếu. Đây cũng là lô trái phiếu duy nhất trong danh mục không có tài sản bảo đảm.

Ở thị trường trong nước, ba lô trái phiếu có dư nợ lớn nhất lần lượt do CTCP Chứng khoán SSI quản lý với 3.428 tỷ đồng, CTCP Chứng khoán Tân Việt với 1.919 tỷ đồng và CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) với 1.300 tỷ đồng.

Các lô trái phiếu này được bảo đảm chủ yếu bằng quyền sử dụng đất, quyền tài sản tại các dự án, cùng cổ phần và phần vốn góp tại các công ty dự án, trong khi nhiều lô đã được gia hạn thêm từ 24 tháng đến 4,5 năm nhằm kéo dài thời gian thanh toán.

Báo cáo tài chính cũng cho thấy nhiều lô trái phiếu phát hành trong nước đã quá hạn từ năm 2023-2024, chủ yếu do Chứng khoán BIDV, Chứng khoán Dầu khí, Chứng khoán Ngân hàng Công Thương và một số đơn vị khác quản lý tài sản bảo đảm.

Novaland hiện vẫn tiếp tục đàm phán với trái chủ để gia hạn nghĩa vụ thanh toán hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo các thỏa thuận đã ký.

Xét về tài sản bảo đảm, phần lớn các lô trái phiếu được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền tài sản tại các dự án ở Đồng Nai, Lâm Đồng, TP.HCM, cùng cổ phần và phần vốn góp tại các công ty dự án. Một số lô còn được bảo đảm bằng bất động sản hoặc tài sản của bên thứ ba.

Trong khi đó, lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế do UBS AG, Singapore Branch thu xếp là khoản phát hành duy nhất không có tài sản bảo đảm.

Quá trình gia hạn, tái cơ cấu và điều chỉnh điều khoản đối với nhiều lô trái phiếu cho thấy Novaland vẫn đang tiếp tục triển khai các giải pháp xử lý danh mục nợ, trong bối cảnh doanh nghiệp phải cân đối dòng tiền và chuẩn bị cho khối lượng nghĩa vụ nợ đáo hạn lớn trong những năm tới.

Bên cạnh nợ ngân hàng và trái phiếu, Novaland còn ghi nhận khoảng 12.641 tỷ đồng dư nợ vay từ các bên thứ ba sau khi tất toán toàn bộ khoản vay hơn 2.315 tỷ đồng từ Seatown Private Credit Master Fund.

Khoản vay lớn nhất thuộc về Công ty CP Kinh doanh Nhà Nova và các bên thứ ba khác với dư nợ 4.749 tỷ đồng. Trong khi đó, Credit Opportunities III Pte. Limited là chủ nợ nước ngoài lớn nhất với dư nợ 2.972 tỷ đồng và đang tiếp tục đàm phán gia hạn khoản vay.

Ngoài ra, Novaland còn ghi nhận khoản vay có quyền chuyển đổi trị giá 2.500 tỷ đồng với lãi suất 14%/năm, cho phép bên cho vay chuyển đổi thành cổ phiếu NVL theo các điều kiện đã thỏa thuận.

Lợi nhuận phục hồi, nhưng áp lực nợ vay vẫn lớn

Song song với quá trình tái cơ cấu danh mục nợ, kết quả kinh doanh của Novaland đã có dấu hiệu cải thiện.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 5.096 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông không kiểm soát đạt 1.870 tỷ đồng, cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 604 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Theo Chứng khoán Vietcap, mức tăng lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động thoái vốn và chi phí tài chính giảm, hơn là sự phục hồi của hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong tháng 6, Novaland bán mới 199 sản phẩm, bàn giao 341 căn và cấp 1.030 giấy chứng nhận quyền sở hữu. Doanh nghiệp cũng tiếp tục triển khai nhiều hạng mục tại Aqua City, Victoria Village, The Grand Manhattan và NovaWorld Phan Thiết.

Dù kết quả kinh doanh đã cải thiện, Novaland vẫn đang trong giai đoạn tái cơ cấu khối nợ gần 73.000 tỷ đồng. Tiến độ gia hạn các khoản vay, trái phiếu cùng khả năng xử lý dòng tiền tại các dự án sẽ tiếp tục là những yếu tố được thị trường và nhà đầu tư theo dõi trong các quý tới.