Hết thời 'đẻ trứng vàng', shophouse, biệt thự liền kề triệu đô đóng cửa im lìm

Những hình ảnh từng gắn liền với kỳ vọng sinh lời bền vững giờ đây đang đối mặt với thực tế phũ phàng khi thị trường trầm lắng, giá giảm sâu, thanh khoản gần như tê liệt. Ghi nhận tại một số dự án nổi bật ở Vạn Phúc (Hà Đông), dọc đường Lê Văn Lương kéo dài hay Galaxy Vạn Phúc cho thấy một bức tranh chung của sự ảm đạm. Tuy nằm ngay giữa những khu đô thị Hà Nội có mật độ dân cư qua lại đông đúc nhưng nhiều shophouse, biệt thự liền kề lại gần như bỏ không.

Trở lại thời điểm từ năm 2015-2019, shophouse từng là loại hình bất động sản thương mại được săn lùng bậc nhất. Với lời quảng cáo hấp dẫn như “kinh doanh 24/7”, “vừa ở vừa cho thuê”, “sinh lời kép”, các căn nhà phố thương mại nhanh chóng trở thành niềm mơ ước của giới đầu tư có tiền nhàn rỗi. Giá mỗi căn thường dao động từ gần chục đến hàng chục tỷ đồng, tuỳ từng vị trí và quy mô. Thậm chí, ở một số khu vực trung tâm như Mỹ Đình, Cầu Giấy, Tây Hồ, mức giá còn cao hơn, nhưng vẫn khan hàng. Tuy nhiên, sau cơn sốt là giai đoạn nguội lạnh kéo dài suốt từ năm 2022 đến nay. Sự suy giảm không chỉ về giao dịch mà còn cả giá trị khai thác thực tế.

Tại khu vực Vạn Phúc (Hà Đông), nơi từng được mệnh danh là “Paris thu nhỏ” với những dãy shophouse hai mặt tiền phong cách châu Âu, hiện nay nhiều căn đã hoàn thiện bên ngoài nhưng bên trong bỏ trống, không có người thuê hoặc sử dụng. Những bảng treo “cho thuê nhà”, “sang nhượng gấp” xuất hiện ngày càng nhiều, phủ bụi theo thời gian.

Dù dự án sở hữu vị trí đắc địa trên trục đường Tố Hữu và được đầu tư bài bản về hạ tầng, nhưng người mua lại không còn mặn mà như trước. Nguyên nhân chính nằm ở chênh lệch giữa kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư và nhu cầu thực tế từ khách thuê. Nhiều người không sẵn sàng chi trả mức giá thuê cao cho mặt bằng kinh doanh ở khu vực chưa có mật độ dân cư đủ lớn, trong khi chủ sở hữu lại không muốn hạ giá vì sợ thua lỗ.

Theo tìm hiểu, các căn shophouse tại đây đang được rao bán với giá 20-40 tỷ đồng, giá cho thuê khoảng 50-60 triệu đồng/tháng đối với căn hoàn thiện, các căn chưa hoàn thiện cho thuê giá 25-30 triệu đồng/tháng.

Chẳng hạn như căn biệt thự 3 tầng lô góc có diện tích 186m2 với mặt tiền 10m đang được rao bán với mức giá 33 tỷ đồng, tương đương gần 178 triệu đồng/m2. Theo giới thiệu của người bán đây là căn lô góc cực hiếm, có vị trí đắc địa cách mặt đường Tố Hữu kéo dài chỉ 150m, nội thất nhập khẩu cao cấp và sẵn sàng sổ đỏ chỉ đợi giao dịch.

Chị Nguyễn Thu Thuỷ - môi giới bất động sản tại quận Hà Đông cho biết, giá các căn biệt thự đơn lập tại khu đô thị Văn Khê, Dương Nội rơi vào khoảng 50 - 93 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Theo đó, mỗi căn biệt thự tại đây vào năm 2020 được rao bán với mức giá từ 12-20 tỷ đồng/căn.

Kể từ năm 2021-2022, thị trường nhà riêng và biệt thự ở Hà Nội tăng mạnh, giá sơ cấp hoặc nhượng lại có xu hướng tăng lên khi nhu cầu tăng cao. Do đó, giá biệt thự tại đây tăng lên gần gấp đôi, dao động từ 80-190 triệu đồng/m2. Sau nhiều lần điều chỉnh, hiện nay mức giá biệt thự tại đây đang dao động 160-300 triệu đồng/m2.

Nhiều khu đô thị mới khác tại Hà Nội như Galaxy Vạn Phúc cũng đang trong tình cảnh tương tự. Mặc dù sở hữu vị trí sát với tuyến đường lớn, thiết kế khang trang, tiện ích đầy đủ nhưng các dãy nhà liền kề ở đây vẫn thưa vắng người thuê.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Q1/2025 của Savills, trong 5 năm qua, nhà phố thương mại đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%. Riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, báo cáo của Savills chỉ rõ, giá sơ cấp trung bình đối với nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m2, dù giảm nhẹ 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2 - phản ánh nhu cầu nằm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.

Chỉ ra nguyên nhân của sự "thưa vắng" trong thị trường shophouse hiện tại, Savills cho rằng nguyên nhân không chỉ nằm ở giá cả mà còn do thay đổi hành vi tiêu dùng và thói quen sinh hoạt của người dân. Trong thời đại thương mại điện tử bùng nổ, nhu cầu mở cửa hàng trực tuyến giảm mạnh, khiến shophouse không còn là “miếng bánh ngon” như trước. Thêm vào đó, việc vận hành thiếu đồng bộ, thiếu mô hình quản lý chuyên nghiệp cũng làm giảm sức hút của loại hình này.

Để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, Savills khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.