Hơn 31.800 sản phẩm nhà ở mở bán trong quý III, kỳ vọng tăng giao dịch trong quý IV/2026

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã ghi nhận bức tranh phân hóa giữa nguồn cung, sức mua và diễn biến giá bán.

Theo báo cáo, thị trường nhà ở có 31.844 sản phẩm mở bán mới trong quý III, nhưng số giao dịch chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Khoảng cách giữa lượng hàng đưa ra thị trường và số sản phẩm được tiêu thụ cho thấy nguồn cung dồi dào chưa đủ để tạo ra thanh khoản tương xứng.

Nhu cầu tìm hiểu bất động sản vẫn hiện hữu, thể hiện qua lượng khách liên hệ tư vấn, khảo sát thực địa và tham quan dự án duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, không phải sự quan tâm nào cũng chuyển thành giao dịch. Người mua ngày càng cân nhắc kỹ về giá bán, khả năng tài chính, pháp lý và triển vọng khai thác trước khi quyết định xuống tiền.

Diễn biến này cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng, nhưng khả năng tiêu thụ sản phẩm đang có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục có lợi thế; ngược lại, sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu khả năng khai thác gặp nhiều thách thức hơn.

Về cơ cấu nguồn cung mới, căn hộ chung cư chiếm 67,27%. Đáng chú ý, nguồn cung đang mở rộng ra ngoài các đô thị lớn truyền thống. Khu vực miền Trung đóng góp 29,6% tổng nguồn cung mới trong quý, cho thấy phạm vi phát triển dự án ngày càng rộng, dù khả năng hấp thụ vẫn phụ thuộc vào đặc điểm từng thị trường.

Giá căn hộ Hà Nội, TP. HCM tiếp tục neo cao

Áp lực đáng chú ý khác là mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao trong khi sức mua chưa cải thiện tương ứng. Theo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m2 tại TP. HCM và 68,9 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng.

Giá tại cả ba thị trường nhìn chung đi ngang so với quý trước, nhưng vẫn cao đáng kể so với các giai đoạn trước. Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng ưu tiên những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, có giá trị sử dụng thực tế và tiềm năng khai thác lâu dài, thay vì xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá tiếp tục tăng.

Mặt bằng giá cao cũng khiến bài toán phát triển sản phẩm trở nên khó khăn hơn đối với doanh nghiệp. Nếu giá bán vượt xa khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu, ngay cả dự án có nguồn cung lớn cũng khó chuyển hóa thành giao dịch thực tế.

Không chỉ chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng đang chịu sức ép về dòng tiền. Thống kê từ các hội viên VARS trong giai đoạn 2025-2026 cho thấy 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian nhận phí kéo dài từ 6-12 tháng. Khoảng 25% khoản phí hoa hồng bị treo trên một năm hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý.

Việc chậm thanh toán hoa hồng, chi phí vận hành tăng và khó tiếp cận vốn có thể làm suy yếu khả năng duy trì hoạt động, đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Khi giao dịch chưa phục hồi tương xứng, áp lực không chỉ nằm ở khâu bán hàng mà còn lan sang khả năng bảo đảm dòng tiền của toàn bộ hệ thống phân phối.

Bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp giữ vai trò điểm sáng

Trong bức tranh phân hóa của thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp ghi nhận những diễn biến tích cực hơn.

Ở phân khúc nghỉ dưỡng, quý III/2026 có 5.428 sản phẩm mở bán mới và 3.182 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 58,62% - cao hơn đáng kể mức 39,3% của thị trường nhà ở. Khả năng tiêu thụ tập trung tại các dự án có giá bán phù hợp, lợi thế vị trí, hạ tầng du lịch và triển vọng tạo dòng tiền.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư nước ngoài và nhu cầu mở rộng sản xuất, kinh doanh. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp bình quân đạt 85% tại miền Bắc và 92% tại miền Nam, trong khi giá thuê tiếp tục tăng.

Sự khác biệt giữa các phân khúc cho thấy thị trường không vận động theo một xu hướng đồng nhất. Khả năng thu hút dòng tiền ngày càng phụ thuộc vào nhu cầu thực tế, chất lượng tài sản và hiệu quả khai thác, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Quý IV kỳ vọng tăng giao dịch, nhưng khó phục hồi đồng đều

Bước sang quý IV/2026, VARS IRE dự báo thị trường tiếp tục nhận được sự hỗ trợ từ triển vọng tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, đầu tư công và quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Nguồn cung nhà ở thương mại được dự báo duy trì ở mức tương đương quý III, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng thêm khi nhiều dự án được triển khai.

Yếu tố mùa vụ cuối năm cũng được kỳ vọng thúc đẩy nhu cầu mua nhà. Theo dự báo của VARS, tổng lượng giao dịch bất động sản trong quý IV có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi mức của quý III. Đây là con số dự báo, không phải kết quả giao dịch đã phát sinh.

Dù vậy, triển vọng tăng giao dịch không đồng nghĩa mọi phân khúc đều phục hồi mạnh. Giá bán sơ cấp vẫn có thể chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án, trong khi những sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu cộng đồng dân cư hoặc chưa chứng minh được khả năng khai thác có thể tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.

VARS IRE cho rằng việc cải thiện sức khỏe thị trường cần đi cùng các giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả kết nối giữa chủ đầu tư, sàn giao dịch và đội ngũ môi giới.

Nhìn tổng thể, số liệu quý III/2026 cho thấy thách thức của thị trường không đơn thuần nằm ở việc thiếu nguồn cung, mà còn ở khả năng chuyển nguồn cung thành giao dịch thực tế. Khi giá nhà vẫn neo cao và dòng tiền trở nên thận trọng, lợi thế sẽ nghiêng về những dự án có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp và giá trị sử dụng cụ thể. Đây cũng là yếu tố quyết định khả năng cải thiện thanh khoản trong những tháng cuối năm.