HoREA chỉ ra điểm nghẽn trong quy định tách thửa mới của TP. HCM

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thường trực HĐND TP. HCM, Thường trực UBND TP. HCM và một số sở, ngành kiến nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố.

Kiến nghị được đưa ra sau khi Quyết định 67/2026/QĐ-UBND của UBND TP. HCM về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa được triển khai thực tế.

Theo HoREA, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND đã tạo cơ sở pháp lý để người dân thực hiện quyền tách thửa, hợp thửa nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, đồng thời là căn cứ để UBND cấp xã giải quyết thủ tục theo thẩm quyền.

Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 3 tuần thực hiện, một số vướng mắc đã được phản ánh, tập trung vào những thửa đất có đất ở và đất khác, như đất vườn, ao, đất nông nghiệp, cùng nằm trong một thửa. Người dân tại xã Châu Đức, xã Kim Long, phường Tam Long, phường Chánh Phú Hòa cũng phản ánh những bất cập liên quan đến quy định tách thửa.

Đề nghị bổ sung trường hợp đất ở và đất khác cùng thửa

Từ thực tế này, HoREA đề nghị bổ sung quy định riêng đối với trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.

Theo đề xuất, UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với quá trình tách thửa.

Sau khi thực hiện, thửa đất mới hình thành và phần diện tích còn lại phải đáp ứng diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định. Diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông cũng phải được loại trừ khi xác định diện tích thực tế để đối chiếu điều kiện tách thửa.

HoREA cho rằng việc bổ sung quy định này là cần thiết để bảo đảm Quyết định 67/2026/QĐ-UBND phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành.

Cụ thể, khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã quy định việc tách thửa, hợp thửa phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện, trong đó đề cập trường hợp “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”.

Bên cạnh đó, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND cũng dẫn chiếu các nguyên tắc, điều kiện tách, hợp thửa theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị bổ sung khoản 3 sau khoản 2 Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND để điều chỉnh trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa. Theo Hiệp hội, cách bổ sung này sẽ giúp quy định hiện hành bao quát đầy đủ hơn đối với việc tách, hợp thửa của loại đất này.

Có thể chuyển mục đích sử dụng đất cùng lúc với tách thửa

Một nội dung đáng chú ý khác trong kiến nghị của HoREA là cho phép xem xét chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với việc tách thửa.

Hiệp hội đề xuất UBND cấp xã căn cứ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất và đặc điểm từng trường hợp để xem xét chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời thực hiện tách thửa.

Theo HoREA, đề xuất này có cơ sở từ quy định trước đây tại điểm a khoản 2 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của UBND TP. HCM.

Thực tế tại TP. HCM hiện nay cho thấy không ít thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu nhưng được xác định gồm nhiều loại đất. Trong cùng một thửa có thể vừa có đất ở, vừa có đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp.

Phần đất ở có nhà ở có thể đã được cấp sổ hồng hoặc chưa được cấp, trong khi phần diện tích còn lại vẫn được ghi nhận là đất nông nghiệp. Tuy nhiên, theo phản ánh của HoREA, một số diện tích trên thực tế không còn được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp mà chỉ còn thể hiện trên hồ sơ quản lý đất đai với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp.

Tình trạng này có thể phát sinh vướng mắc khi người dân có nhu cầu tách hoặc hợp thửa. Nếu chỉ áp dụng quy định tách thửa theo loại đất đang được ghi nhận mà không đồng thời xử lý nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, quyền sử dụng đất của người dân có thể chưa được giải quyết phù hợp với hiện trạng sử dụng.

Hiệp hội kiến nghị hoàn thiện quy định theo hướng cho phép xem xét chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với việc tách thửa, trên cơ sở nhu cầu của người sử dụng đất và xem xét cụ thể từng trường hợp.

Theo HoREA, việc bổ sung cơ chế này không chỉ giúp xử lý những trường hợp đất ở xen kẽ đất nông nghiệp đang tồn tại trên thực tế mà còn góp phần bảo đảm quy định về tách, hợp thửa tại TP. HCM phù hợp hơn với đặc điểm sử dụng đất tại các khu dân cư hiện hữu.