HoREA đề xuất thêm 'cửa' cho nhà ở giá phù hợp, không ép doanh nghiệp tham gia

Tại Hội thảo "Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)" diễn ra tại Hà Nội ngày 17/9 vừa qua, trong bản tham luận của mình, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã đưa ra 7 nhóm đề xuất nhằm hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, đáng chú ý nhất là kiến nghị bổ sung chính sách phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp".

Thị trường thiếu một phân khúc ở giữa

Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản thời gian qua tồn tại tình trạng vừa thiếu nguồn cung nhà ở, vừa lệch về phân khúc cao cấp, trong khi "nhà ở thương mại giá phù hợp" và nhà ở xã hội đều thiếu.

Dữ liệu HoREA dẫn trong tham luận cho thấy tại TP. HCM cũ, nguồn cung nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh từ 42.991 căn năm 2017 xuống còn 3.845 căn năm 2024. Đáng chú ý hơn, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp từ 12.495 căn năm 2017, chiếm 29,1%, giảm xuống 163 căn năm 2020, tương đương 1%, và không còn căn nào được đưa ra thị trường trong các năm 2021-2024. Trong khi đó, nhà ở thương mại cao cấp chiếm tới 100% nguồn cung năm 2024 tại TP. HCM cũ.

Từ thực tế này, HoREA cho rằng cần tạo một phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân, thay vì chỉ trông vào nhà ở xã hội.

Đối tượng mà ông Châu hướng tới cũng rộng hơn nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đó là người có thu nhập trung bình; người có thu nhập thấp nhưng không thuộc diện được mua nhà ở xã hội; và một bộ phận người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng có khả năng tài chính và lựa chọn mua nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo lãnh đạo HoREA, việc bổ sung phân khúc này vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, vừa tạo thêm lựa chọn cho người dân, đồng thời góp phần giảm áp lực lên chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Không khống chế lợi nhuận, Nhà nước chỉ đặt "giá trần"

Điểm đáng chú ý trong đề xuất của ông Lê Hoàng Châu là không quản lý "nhà ở thương mại giá phù hợp" theo cách của nhà ở xã hội.

HoREA cho rằng đã là nhà ở thương mại thì không nên khống chế lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp. Chủ đầu tư cần được tự tính toán giá thành, hiệu quả và lợi nhuận của dự án; Nhà nước chỉ nên quy định mức giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa, phù hợp mặt bằng từng địa phương.

Cách tiếp cận này cũng được HoREA đưa vào đề xuất cụ thể khi UBND cấp tỉnh có thể quy định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa; doanh nghiệp tự quyết định giá thực tế trong giới hạn đó.

Theo ông Châu, việc để doanh nghiệp tự chủ về giá thành và lợi nhuận là cần thiết bởi mỗi doanh nghiệp có năng lực khác nhau. Doanh nghiệp quản trị tốt, có nguồn vốn tự có, công nghệ hoặc chuỗi cung ứng hiệu quả có thể tạo ra giá thành thấp hơn; doanh nghiệp cần dòng tiền cũng có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp để tăng thanh khoản.

Một ví dụ được HoREA dẫn là dự án căn hộ thương mại giá phù hợp tại phường Dĩ An với căn hộ 70m2 có giá 3,15 tỷ đồng, tương đương 45 triệu đồng/m2. Theo Hiệp hội, chi phí đất chiếm khoảng 35% tổng mức đầu tư; nếu cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất giúp giảm chi phí đất, giá căn hộ tương tự có thể kéo xuống khoảng 36-38 triệu đồng/m2.

HoREA đồng thời đề nghị chủ đầu tư được tiếp cận tín dụng ưu đãi. Trước mắt, Hiệp hội kiến nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vay từ gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp, với lãi suất là 6,1%/năm; người mua cũng được tiếp cận gói này với mức lãi suất đề xuất 5,9%/năm.

Doanh nghiệp được quyền chọn tham gia, không bị "ép" làm nhà giá phù hợp

Một điểm khá khác biệt trong đề xuất của HoREA là quan điểm không bắt buộc doanh nghiệp phải tham gia phân khúc này. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng doanh nghiệp cần được quyền cân nhắc dựa trên lợi ích và hiệu quả kinh doanh. Nhà nước tạo hành lang pháp lý, cơ chế giá và tín dụng; còn doanh nghiệp tự quyết định có tham gia hay không.

HoREA đề nghị áp dụng cơ chế thủ tục đầu tư ưu tiên theo "luồng xanh" tương tự dự án nhà ở xã hội; đồng thời cho phép UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện địa phương và từng dự án để quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch nhằm tăng nguồn cung căn hộ giá phù hợp tại đô thị.

Theo Hiệp hội, đây là cách tiếp cận dựa trên động lực thị trường thay vì mệnh lệnh hành chính. Bởi phân khúc này có thể có biên lợi nhuận thấp nhưng nhu cầu thực lớn, khả năng thanh khoản cao và tạo dòng tiền cho doanh nghiệp.

HoREA cũng dẫn lại kinh nghiệm gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016, khi chính sách hỗ trợ được áp dụng cho cả nhà ở xã hội và một số căn hộ thương mại có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng. Theo tham luận, đã có hàng trăm doanh nghiệp tham gia, góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi từ năm 2014.

Không chỉ nhà mua, HoREA muốn mở rộng "hệ sinh thái" nhà ở

Bên cạnh đề xuất trọng tâm về nhà ở thương mại giá phù hợp, 6 nhóm kiến nghị còn lại của HoREA cho thấy ông Lê Hoàng Châu muốn dự thảo Luật Nhà ở mở rộng phạm vi điều chỉnh theo nhu cầu cư trú thực tế.

Hiệp hội đề nghị bổ sung chính sách phát triển nhà ở khu vực nông thôn; tách "nhà ở của cá nhân" khỏi nhóm nhà ở thương mại; đồng thời bổ sung quy định đối với nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho công nhân, người lao động, người nhập cư thuê dài hạn. Riêng tại TP. HCM cũ, HoREA dẫn số liệu có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng, phục vụ hơn 1,4 triệu người thuê dài hạn.

Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung chính sách về nhà ở cho thuê giá phù hợp, ký túc xá cho học sinh, sinh viên và nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức; đồng thời đưa chỉnh trang, tái thiết đô thị, trong đó có di dời, chỉnh trang nhà trên và ven sông, kênh rạch vào dự thảo luật. Một đề xuất khác là cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm địa chỉ đăng ký kinh doanh đối với mô hình "doanh nghiệp một người", gắn với hoạt động kinh doanh trên không gian mạng.

Nhìn tổng thể, tham luận của HoREA đặt trọng tâm vào việc mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả và đa dạng hóa các loại hình nhà ở, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở xã hội. Trong đó, "nhà ở thương mại giá phù hợp" được ông Lê Hoàng Châu xem là một phân khúc cần có hành lang pháp lý riêng, với nguyên tắc Nhà nước định hướng và kiểm soát giá trần, còn doanh nghiệp quyết định hiệu quả đầu tư và tự nguyện tham gia.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện đã được đưa vào chương trình lập pháp năm 2026. Theo tiến độ hiện nay, dự án luật dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI vào tháng 10/2026 tới đây. Trước đó, Quốc hội cũng đã cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, tạo cơ sở để cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện hồ sơ dự án luật.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở được đặt trong mối liên hệ với quá trình sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm xử lý những điểm giao thoa giữa các lĩnh vực và hạn chế phát sinh khoảng trống, chồng chéo khi áp dụng trên thực tế.