HoREA đề xuất cơ chế mới cho nhà ở thương mại giá phù hợp: Nhà nước định giá trần, doanh nghiệp tự chủ

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất xây dựng cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo hướng Nhà nước kiểm soát giá bán, thay vì khống chế lợi nhuận doanh nghiệp. Cùng với đó, các dự án có thể được ưu tiên về thủ tục, quy hoạch và tiếp cận tín dụng để giảm chi phí đầu vào, qua đó tạo thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

Nhà nước kiểm soát giá, doanh nghiệp tự quyết hiệu quả

Theo HoREA, do nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn mang bản chất của một sản phẩm thương mại, doanh nghiệp cần được duy trì quyền tự chủ trong việc tính toán chi phí, giá thành và hiệu quả đầu tư. Vì vậy, Hiệp hội cho rằng không nên áp đặt mức lợi nhuận tối đa đối với chủ đầu tư.

Thay vào đó, cơ quan quản lý có thể thiết lập mức giá bán, giá bán trả góp hoặc giá cho thuê tối đa. HoREA đề xuất giao UBND cấp tỉnh quy định mức giá trần phù hợp với mặt bằng giá nhà ở và điều kiện thực tế của từng địa phương; một phương án khác là giao HĐND cấp tỉnh quyết định các mức giá này để UBND tổ chức thực hiện.

Với cơ chế này, doanh nghiệp được chủ động xây dựng phương án kinh doanh và quyết định mức giá cụ thể nhưng phải bảo đảm không vượt giá trần. Cách tiếp cận được kỳ vọng vừa tạo dư địa cho doanh nghiệp cạnh tranh, vừa bảo đảm mục tiêu kiểm soát giá nhà.

HoREA dẫn trường hợp một dự án chung cư thương mại giá phù hợp tại phường Dĩ An để minh họa. Hiện một căn hộ 70m2 có giá khoảng 3,15 tỷ đồng, tương đương 45 triệu đồng/m2. Trong cơ cấu tổng mức đầu tư, chi phí liên quan đến đất chiếm khoảng 35%, bao gồm bồi thường, nhận chuyển quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất phải nộp.

Theo Hiệp hội, đây là khoản chi phí lớn và có ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Nếu cơ chế sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được triển khai, chi phí đất đai có thể giảm, từ đó tạo dư địa hạ giá thành căn hộ.

Rút ngắn thủ tục để giảm chi phí

Bên cạnh giá đất, HoREA cho rằng thời gian hoàn tất thủ tục cũng là yếu tố cần được tính đến khi xây dựng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp.

Hiệp hội đề xuất các dự án thuộc phân khúc này được áp dụng cơ chế ưu tiên trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, tương tự “luồng xanh” dành cho dự án nhà ở xã hội.

Lý do là thời gian triển khai càng kéo dài, doanh nghiệp càng phải gánh thêm chi phí vốn, quản lý và các khoản chi phí phát sinh khác. Những chi phí này cuối cùng có thể được phản ánh vào giá bán nhà.

HoREA đồng thời kiến nghị cho phép địa phương linh hoạt quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án, thay vì áp dụng cứng nhắc trong mọi trường hợp.

Theo Hiệp hội, nhà ở giá phù hợp thường hướng đến các căn hộ diện tích vừa và nhỏ, chủ yếu có một hoặc hai phòng ở. Việc điều chỉnh hợp lý mật độ và số lượng căn hộ có thể giúp tăng nguồn cung trên cùng quỹ đất, qua đó hạn chế áp lực phải mở rộng quỹ đất phát triển dự án.

Không dùng quỹ đất nhà ở xã hội cho dự án thương mại

Về nguồn đất, HoREA không đồng tình với phương án sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để phát triển nhà ở xã hội nhằm thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Hiệp hội cho rằng hai chương trình cần được tách bạch về nguồn lực đất đai. Nhà ở thương mại giá phù hợp nên sử dụng quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại và các loại đất khác đủ điều kiện theo quy hoạch, pháp luật đất đai.

Đồng thời, các dự án này vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo quy định. Điều này nhằm tránh tình trạng chính sách phát triển một phân khúc nhà ở mới làm thu hẹp nguồn lực dành cho chương trình nhà ở xã hội.

Tín dụng cần hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua

Ngoài đất đai và thủ tục, HoREA xác định tín dụng là một trong những yếu tố quan trọng để giảm áp lực tài chính đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Hiệp hội đề xuất chủ đầu tư dự án được tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi theo cơ chế của Chính phủ. Người mua nhà, bao gồm cả người mua trả góp, cũng cần có khả năng vay vốn với lãi suất phù hợp tại các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, HoREA lưu ý nhà ở thương mại giá phù hợp không nên được đồng nhất với nhà ở xã hội để áp dụng toàn bộ chính sách ưu đãi. Theo Hiệp hội, loại hình này không nhất thiết phải được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay hưởng các chính sách thuế tương tự nhà ở xã hội.

Thay vào đó, chính sách nên tập trung vào những công cụ có khả năng tác động trực tiếp đến giá thành và khả năng tiếp cận vốn.

HoREA cũng đề nghị tham khảo kinh nghiệm từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013. Khi đó, chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội hoặc căn hộ thương mại có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, đơn giá tối đa 15 triệu đồng/m2, được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

Theo đánh giá của Hiệp hội, cơ chế này từng tạo sức hút lớn đối với doanh nghiệp, thậm chí có chủ đầu tư chủ động giảm giá bán để đáp ứng điều kiện hưởng chính sách. Đây cũng được xem là một trong những giải pháp góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn đóng băng và phục hồi từ năm 2014.

Từ các đề xuất trên, HoREA cho rằng chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cần được thiết kế đồng bộ thay vì chỉ tập trung vào việc đặt ra một mức giá thấp.

Theo đó, doanh nghiệp tham gia trên cơ sở tự nguyện và vẫn được tự chủ kinh doanh; Nhà nước kiểm soát bằng giá trần; thủ tục được ưu tiên; quy hoạch có thể linh hoạt theo điều kiện địa phương; người mua và chủ đầu tư được hỗ trợ tiếp cận tín dụng phù hợp, trong khi nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội vẫn được duy trì.

Hiệp hội cũng kiến nghị mở rộng mô hình nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn, miền núi, thay vì chỉ phát triển theo hướng chung cư. Nếu được luật hóa đồng bộ, mô hình này có thể hình thành thêm một phân khúc nhà ở vận hành theo cơ chế thị trường nhưng hướng tới nhóm khách hàng có khả năng tài chính hạn chế hơn.