Khải Hoàn Land (KHG) nhìn từ doanh thu tài chính “lãi hợp tác kinh doanh” và 800 tỷ đồng trái phiếu sắp đến hạn

Khải Hoàn Land: 77% doanh thu năm 2022 phát sinh từ hoạt động môi giới BĐS

CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã chứng khoán KHG) công bố báo cáo tài chính quý 4 và kết quả kinh doanh cả năm 2022 trong đó ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.396 tỷ đồng, tăng 8,4% so với năm 2021. Lợi nhuận sau thuế đạt 442 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ.

Trong cơ cấu doanh thu của Khải Hoàn Land, doanh thu từ dịch vụ môi giới bất động sản đạt hơn 1.100 tỷ đồng, chiếm trên 77% tổng doanh thu. Còn lại là doanh thu từ hợp đồng mua bán bất động sản. Các khoản giảm trừ doanh thu là hơn 29 tỷ đồng từ hàng bán bị trả lại.

Riêng dịch vụ môi giới bất động sản mang về 544 tỷ đồng lợi nhuận gộp. Còn mảng mua bán bất động sản mang về 321 tỷ đồng doanh thu chưa kể số hàng bán bị trả lại hơn 29 tỷ đồng, nên dẫn tới lỗ gộp gần 20 tỷ đồng.

“Lãi từ hợp tác kinh doanh” hơn 300 tỷ nhờ đâu?

Trong cơ cấu cấu thành lợi nhuận của Khải Hoàn Land, có khoản doanh thu tài chính gần 385 tỷ đồng, gần gấp 5 lần so với con số 80 tỷ đồng của năm 2021. Mà doanh thu tài chính của công ty, phần thu từ lãi tiền gửi, cho vay xấp xỉ 60 tỷ đồng (giảm 19 tỷ đồng so với cùng kỳ), còn lại là khoản lãi từ hợp tác kinh doanh hơn 323 tỷ đồng.

Vậy Khải Hoàn Land đang “hợp tác kinh doanh” với những doanh nghiệp nào mà có lãi lớn? báo cáo ghi nhận các hợp đồng hợp tác kinh doanh của Khải Hoàn Land đang ký với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, CTCP Bất động sản Khải Minh Land; Công ty TNHH Cộng đồng môi giới và Công ty TNHH Đầu tư phát triển Solution.

+ Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh đang hợp tác kinh doanh cùng Khải Hoàn Land ở Dự án La Partenza. Khải Hoàn Land dự kiến nhận được 450 căn hộ tại dự án này. BCTC ghi nhận Khải Hoàn Land còn các khoản phải thu tổng trị giá 1.059 tỷ đồng đối với Giao Hưởng Xanh, trong đó Khải Hoàn Land đầu tư góp vốn 800 tỷ đồng vào dự án La Partenza để nhận về 450 căn hộ. Khoản đầu tư 800 tỷ đồng vào Giao Hưởng Xanh phát sinh từ năm 2020.

Theo quy trình, Giao Hưởng Xanh là chủ đầu tư Dự án Partenza còn Khải Minh Land là đơn vị bất động sản thực hiện thu chi, phân phối độc quyền dự án và sẽ chuyển số tiền thu được về cho Khải Hoàn Land quản lý, sau khi đã trừ các chi phí liên quan, số tiền còn lại được chuyển về cho Giao Hưởng Xanh khi khách hàng thực hiện ký hợp đồng mua bán. Dự án La Partenza có tổng diện tích 18.412,6m2 với quy mô 3 tòa tháp cao từ 25-27 tàng, gồm 1.296 căn hộ.

Giao Hưởng Xanh thành lập từ tháng 9/2003. Hiện công ty do bà Nguyễn Thị Hồng Nhân là người đại diện theo pháp luật. Bà Nhân còn liên quan đến các công ty trong ngành như Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Solution, Tập đoàn KHL, Bất động sản Khải Hưng.

Tháng 2/2020 Giao Hưởng Xanh đã mang toàn bộ các nguồn thu, quyền nhận các nguồn thu, các khoản thu nhập, các khoản ký quỹ ký cược, lãi phát sinh, lãi phạt… liên quan đến Dự án cao ốc căn hộ La Partenza do Giao Hưởng Xanh làm chủ đầu tư thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bảo Việt.

+ CTCP Bất động sản Khải Minh Land hợp tác kinh doanh cùng trong Dự án Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới tại Thị trấn Tân Quới, huyện Bình Tân, Vĩnh Long. Đồng thời còn hợp tác kinh doanh về Dự án T&T Phố Nối tại Thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên. Khải Hoàn Land còn các khoản phải thu tổng giá trị 1.750 tỷ đồng đối với Khải Minh Land trong đó có khoản ký quỹ thực hiện dự án trị giá 1.534 tỷ đồng (tăng 400 tỷ đồng so với đầu năm).

Khải Minh Land do bà Nguyễn Thị Hoài Quyên làm người đại diện. Bà Quyên còn là người đại diện cho các doanh nghiệp như Công ty TNHH Tập đoàn KHG, Công ty TNHH Kazuo Việt Nhật, Công ty TNHH Môi giới Bất động sản Khải Hoàn; Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Bất động sản đô thị Đại Lộc; Công ty TNHH Đại Vượng Phát; Công ty TNHH Phát triển Việt Nhật Hasu và Công ty TNHH Đầu tư phát triển Suối Cát.

Trang chủ Khải Minh Land ghi nhận, “thừa hưởng quỹ đất dồi dào từ Tập đoàn Khải Hoàn, cùng nguồn tài chính vững mạnh, Khải Minh Land mong muốn đầu tư và phát triển các dự án chất lượng, góp phần nâng tầm giá trị bất động sản trong khu vực. Khải Minh Land hiện là đối tác phân phối chiến lược của gần 100 Chủ đầu tư danh tiếng trong và ngoài nước, với giỏ hàng đa dạng các phân khúc sản phẩm từ trung đến cao cấp”.

+ Công ty TNHH Cộng đồng Môi Giới có hợp tác kinh doanh về Dự án T&T Complex tại số 120 Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội và Dự án T&T Victoria số 1 đường Quang Trung, Tp Vinh, Nghệ An. Khải Hoàn Land còn khoản tiền ký quỹ thực hiện dự án trị giá 773 tỷ đồng tại Cộng đồng môi giới, tăng 323 tỷ đồng so với đầu năm. Tổng các khoản phải thu của Khải Hoàn Land tại Cộng đồng môi giới lên đến 796 tỷ đồng.

T&T Victoria do Tập đoàn T&T Group làm chủ đầu tư, Khải Hoàn Land là đơn vị phát triển và phân phối độc quyền. Dự án có tổng diện tích 7.383,8m2 với tòa chung cư 28 tầng với 2 tầng hầm, 5 tầng dưới là tầng thương mại và từ 6-28 là 420 căn hộ.

+ Công ty TNHH Đầu tư phát triển Solution có hợp tác kinh doanh về Dự án Khu thương mại biệt thự và chung cư cao cấp T&T City Millennia tại Long Hậu, Cần Giuộc, tỉnh Long An. Khải Hoàn Land còn có các khoản phải thu tổng giá trị gần 1.080 tỷ đồng tại Solution, trong đó các khoản phải thu khác dài hạn 940 tỷ đồng là khoản ký quỹ thực hiện dự án.

Hợp tác kinh doanh thông qua việc phân phối dự án, Khải Hoàn Land có thể ghi nhận khoản doanh thu tài chính hơn 323 tỷ đồng là một số không hề nhỏ. Tình hình kinh doanh của các đối tác hợp tác kinh doanh của Khải Hoàn Land thế nào? Vẫn sẽ cần tìm hiểu thêm.

Khải Hoàn Land còn khoản nợ trái phiếu 800 tỷ đồng đến hạn trả

Báo cáo tài chính ghi nhận tổng nợ phải trả đến 31/12/2022 của Khải Hoàn Land hơn 1.900 tỷ đồng, tăng 725 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, trong đó dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng gần 900 tỷ đồng lên mức 1.007 tỷ đồng và dư vay nợ thuê tài chính dài hạn giảm từ 541 tỷ đồng về 0 – là khoản trái phiếu dài hạn đã đến hạn trả trong thời điểm ngắn hạn tới đây.

Tổng vay nợ trái phiếu ngắn hạn của Khải Hoàn Land còn xấp xỉ 800 tỷ đồng gồm các mã trái phiếu BOND.KHL2020; KHGH2123001 và KHGH2123002.

Lô trái phiếu KHGH2123001 có tổng giá trị 300 tỷ đồng được phát hành vào 5/10/2021 có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào tháng 4/2023. Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo. Lãi suất danh nghĩa cố định 12%/năm.

Lô trái phiếu phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để thực hiện các hoạt động môi giới bất động sản và hợp tác, phát triển, phân phối độc quyền giai đoạn 1 dự án T&T City Millennia.

Lô trái phiếu này được đảm bảo bởi 42 triệu cổ phiếu KHG của CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land, trong đó 25,6 triệu cổ phiếu sở hữu bởi ông Nguyễn Khải Hoàn và 16,4 triệu cổ phiếu sở hữu bởi ông Phan Tuấn Nghĩa.

Thông tin tài sản đảm bảo ghi nhận tháng 5/2021 ông Nguyễn Khải Hoàn có giao dịch đảm bảo tổng 32 triệu cổ phần của ông tại CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land đảm bảo cho khoản vay/nghĩa vụ trị giá 211,2 tỷ đồng. Thời điểm đó Khải Hoàn Land chưa đưa cổ phiếu lên giao dịch trên sàn chứng khoán.

Ngoài ra còn có biện pháp đảm bảo bổ sung: Khải Hoàn Land sẽ giao cho Ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Tân Bình quản lý tiền bán 100 căn hộ thuộc dự án La Partenza hình thành trong tương lai để đảm bảo cho dòng tiền thanh toán. Và được sự bảo lãnh thanh toán của Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn, bảo lãnh thanh toan của ông Nguyễn Khải Hoàn.

Lô trái phiếu KHGH2123002 có tổng giá trị 300 tỷ đồng, bắt đầu phát hành từ 22/12/2021, hoàn tất phát hành vào 10/3/2022. Trái phiếu có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào 22/6/2023.

Lô trái phiếu BOND.KHL2020 có tổng trị giá 200 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, phát hành vào tháng 2 và tháng 3/2020. Như vậy các lô trái phiếu này đều có thời gian đáo hạn trong quý 1/2023 này.

Về các giao dịch đảm bảo của Khải Hoàn Land, thông tin ghi nhận đều là các giao dịch trong năm 2022. Trong đó giai đoạn tháng 4/2022 Khải Hoàn Land liên tục đưa các quyền tài sản là các quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán các căn nhà tại Dự án Khu thương mại Dịch vụ và chung cư cao cấp tại Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An ra cầm cố. Đây là các nhà ở hình thành trong tương lai.

Giai đoạn tháng 7/2022 khải Hoàn Land đưa quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty TNHH Phát triển đô thị và Khu công nghiệp T&T (hiện là CTCP Tập đoàn T&T) và Khải Hoàn Land liên quan đến các căn hộ thuộc Dự án Nhà chung cư T&T Victoria tại Thành phố Vinh, Nghệ An ra làm tài sản đảm bảo.

Giai đoạn tháng 9/2022 Khải Hoàn Land đưa quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán các căn hộ liên quan dự án Khu hỗn hợp văn phòng thương mại và nhà ở tại Thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên ký giữa T&T và Khải Hoàn Land.

Còn giai đoạn tháng 12/2022 lại đưa đưa quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán các căn hộ liên quan dự án Khu thương mại, biệt thự và chung cư cao cấp tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An ký giữa CTCP Thái Sơn Long An và Khải Hoàn Land ra làm tài sản đảm bảo.

Một điều dễ nhận thấy, quý 1/2023 và qúy 2/2023 Khải Hoàn Land sẽ đối mặt áp lực tài chính khi các lô trái phiếu tổng trị giá 800 tỷ đồng nêu trên đều đến ngày đáo hạn. Trong số đó, có 300 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong quý 1/2023 và 500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong quý 2/2023.

Xem tài sản của Khải Hoàn Land và khả năng huy động vốn để trả nợ?

Tiền và các khoản tương đương tiền đến 31/12/2022 còn gần 200 tỷ đồng (giảm 370 tỷ đồng so với đầu năm), trong đó có gần 96 tỷ đồng tiền gửi không kỳ hạn tại ngân hàng và 100 tỷ đồng gửi kỳ hạn 1 tháng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội.

Tính đến 31/12/2022 tổng các khoản phải thu ngắn hạn hơn 1.500 tỷ đồng (tăng 300 tỷ đồng so với đầu năm, trong đó 511 tỷ đồng phải thu ngắn hạn của khách hàng liên quan đến Công ty Solution (296 tỷ đồng), đến Khải Minh Land (56 tỷ đồng) đến Bất động sản T&T (80 tỷ đồng), đến T&T Homes (72 tỷ đồng) và không có phải thu khách hàng liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Các khoản phải thu ngắn hạn khác 732 tỷ đồng cũng liên quan đến nhóm công ty có hợp tác kinh doanh như Solution, Khải Minh Land, Giao Hưởng Xanh, Cộng đồng Môi Giới đã trình bày ở trên.

Giá trị hàng tồn kho còn 461 tỷ đồng, tăng gần 70 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm là hàng hóa bất động sản tại các dự án Khu thương mại, biệt thự tại Huyện Cần Giuộc, Long An do Công ty Thái Sơn Long An làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở thương mại, nhà ở đô thị, khu hỗn hợp văn phòng tại thị trấn Bần Yên Nhân, Hưng Yên do T&T làm chủ đầu tư; Dự án Khu hỗn hợp Trung tam Thương mại dịch vụ văn phòng nhà ở cao cấp tại TP Vinh, Nghệ An do tập đoàn T&T làm chủ đầu tư.

Một điểm đáng chú ý, giá trị tồn kho bất động sản của Khải Hoàn Land mới bắt đầu được ghi nhận từ năm 2021 đến nay. Các năm trước đó báo cáo tài chính của công ty không có khoản mục này.

Chi 212 tỷ đồng mua đất của lãnh đạo, đã “om” nhiều năm

Báo cáo của Khải Hoàn Land ghi nhận giá trị chi phí xây dựng dở dang 212 tỷ đồng là chi phí phát sinh khi công ty nhận chuyển nhượng 2 lô đất của lãnh đạo và người nhà lãnh đạo công ty. Cụ thể, lô đất 26.265m2 tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An với giá chuyển nhượng 120 tỷ đồng và lô đất 4.278m2 tại xã Tiến Lợi, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Định.

Cả 2 lô đất này hiện đang đứng tên bà Đinh Thị Nhật Hạnh (Tổng Giám đốc) và bà Trần Thị Thu Hương (bên liên quan). Khải Hoàn Land giải trình đây là khoản công ty mẹ đầu tư vào 2 công ty con để đầu tư phát triển kinh doanh bất động sản. Các công ty con đều trong giai đoạn mới đi vào hoạt động và đang hoàn thiện thủ tục pháp lý liên quan đến cấp quyền sử dụng đất và công tác chuẩn bị đầu tư dự án.

Tuy vậy, thông tin cho thấy 2 lô đất này đã được Khải Hoàn Land ghi nhận trên Báo cáo tài chính từ nhiều năm nay và chưa có bất kỳ biến động nào. Số liệu ghi nhận khoản đầu tư vào 2 lô đất của Tổng giám đốc và người có liên quan trị giá 212 tỷ đồng này đã đã tồn tại từ trước năm 2019.

Khải Hoàn Land gia nhập cuộc đua tăng vốn từ năm 2021

Khải Hoàn Land thành lập từ năm 2009. Tuy vậy số liệu về công ty thời gian trước đó không nhiều. Phần lớn số liệu tài chính được công bố từ năm 2018 đến nay. Đây cũng là giai đoạn Khải Hoàn Land phát triển nhanh nhất. Vốn điều lệ trước năm 2019 đang ở mức 1.200 tỷ đồng, năm 2020 tăng lên thành 1.600 tỷ đồng. Năm 2021 công ty tăng vốn gần gấp đôi lên 3.188 tỷ đồng và năm 2022 tiếp tục tăng thêm 41% lên gần 4.500 tỷ đồng.

Năm 2021 cũng là năm đánh dấu bước tiến mới đối với Khải Hoàn Land khi được CTCP Tập đoàn Bất động sản T&T ký hợp đồng hợp tác chiến lược, càm kết để Khải Hoàn Land và các đơn vị thành viên trở thành đại lý độc quyền phân phối, môi giới, bán hàng toàn bộ các sản phẩm mà T&T Land làm chủ đầu tư.

Năm 2021, 2022 cũng là năm Khải Hoàn Land tăng trưởng mạnh về doanh thu và lợi nhuận, tập trung chủ yếu ở mảng môi giới bất động sản.

Tăng vốn, Khải Hoàn Land cũng tăng quy mô tài sản, đồng thời cũng tăng quy mô nợ phải trả. Trong tổng hơn 7.000 tỷ đồng tổng tài sản của Khải Hoàn Land, ngoài khoản phải thu ngắn hạn hơn 1.500 tỷ đồng mà phần lớn là các khoản phải thu liên quan đến các đối tác đã ghi nhận ở trên, còn khoản tài sản dài hạn hơn 4.600 tỷ đồng – là khoản phải thu dài hạn khác.