Lãi trái phiếu lên 13,5%, doanh nghiệp bất động sản đang 'đắt vốn' đến đâu?

Theo dữ liệu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, trong tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 4 lô trái phiếu, huy động gần 4.000 tỷ đồng. Lãi suất phát hành bình quân xấp xỉ 12,2%/năm, tăng khoảng 1 điểm phần trăm so với tháng trước và cao hơn hơn 4 điểm phần trăm so với trái phiếu ngân hàng.

Kinh Bắc huy động 700 tỷ đồng trong thời hạn 3 năm, với lãi suất 12% cho kỳ tính lãi đầu tiên.

Trong khi đó, TandoLand, doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Tây Ninh, phát hành trái phiếu với lãi suất 13%, tăng 1 điểm phần trăm so với đợt phát hành cách đây 2 tháng.

Nhìn rộng hơn, trong những tháng gần đây, phần lớn trái phiếu bất động sản được phát hành với lãi suất khoảng 11-12,5%/năm. Cá biệt, một số lô trái phiếu của Tập đoàn Khải Hoàn Land phát hành hồi đầu năm có lãi suất lên tới 13,5%.

Lãi suất tăng, rủi ro tái cấp vốn lớn hơn

Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích ngành bất động sản tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), cho biết mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước năm 2026.

Theo bà, trước đây lãi suất sàn đối với trái phiếu có cơ chế trả lãi thả nổi thường dao động khoảng 9,5-10%, nhưng hiện mặt bằng này đã cao hơn.

“Điều này khiến rủi ro tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản tăng lên rõ rệt”, bà Trúc nhận định.

Rủi ro tái cấp vốn xảy ra khi doanh nghiệp không thể huy động khoản vay mới để thanh toán hoặc thay thế khoản nợ cũ khi đến hạn, từ đó có thể dẫn đến thiếu hụt dòng tiền và mất khả năng thanh khoản.

Bên cạnh chi phí huy động vốn tăng, doanh nghiệp bất động sản còn chịu áp lực từ các khoản trái phiếu đến hạn và nhu cầu mua lại trái phiếu trước hạn. Theo bà Trúc, những yếu tố này có thể làm tăng chi phí phát triển dự án, ảnh hưởng đến lợi nhuận và tạo thêm áp lực lên giá bán bất động sản.

FiinGroup trong báo cáo công bố cuối tháng trước cũng dự báo nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của nhóm bất động sản sẽ tăng dần trong những tháng cuối năm. Trong 4 tháng tới, các doanh nghiệp dự kiến phải thanh toán khoảng 52.000 tỷ đồng nợ gốc và 18.000 tỷ đồng tiền lãi, trong đó tháng 12 là thời điểm tập trung nghĩa vụ thanh toán.

Trái phiếu tiếp tục là kênh vốn quan trọng

Theo S&I Ratings, trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản tiếp tục được kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn vốn cho các chủ đầu tư trong thời gian tới.

Kênh huy động này cho phép doanh nghiệp chủ động hơn về kỳ hạn và cấu trúc tài sản. Với những dự án có đầy đủ pháp lý và doanh nghiệp có chất lượng tín nhiệm cao, việc đàm phán mức biên độ lãi suất thấp hoặc áp dụng cấu trúc lãi suất bậc thang có thể giúp giảm chi phí vốn so với lãi vay ngân hàng hiện nay.

Ngược lại, các chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với áp lực lớn hơn trong việc xoay vòng dòng tiền và tái cấp vốn.

Theo đánh giá của S&I Ratings, sự phân hóa này có thể thúc đẩy quá trình thanh lọc tự nhiên giữa các chủ đầu tư, khi khả năng tiếp cận vốn và chi phí vốn ngày càng trở thành yếu tố quyết định sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản.