Đề xuất phạt lũy tiến hoặc thu hồi đất nếu chủ đầu tư 'găm' dự án quá 60 tháng

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất một cơ chế mới để xử lý tình trạng đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án nhưng không được đưa vào sử dụng hoặc chậm sử dụng.

Theo phương án được đưa ra, thay vì chỉ xử lý tại thời điểm hết thời hạn gia hạn, Nhà nước sẽ áp dụng khoản tiền lũy tiến hằng năm, tăng dần theo thời gian không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất. Nếu sau 60 tháng chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, khu đất có thể bị thu hồi.

Đất càng để lâu, chi phí xử lý càng tăng

Điểm đáng chú ý trong đề xuất là cơ chế xử lý tài chính được đặt ra trước khi áp dụng biện pháp thu hồi đất. Cụ thể, với đất được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng, chủ đầu tư sẽ phải nộp một khoản tiền lũy tiến hằng năm. Mức tiền tăng theo thời gian mà đất bị bỏ không hoặc dự án chậm đưa đất vào sử dụng.

Nếu hết 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất. Quy định này được cơ quan soạn thảo cho biết nhằm xử lý tình trạng bỏ hoang, chậm đưa đất vào khai thác và hạn chế việc nắm giữ đất nhưng không triển khai dự án.

So với Luật Đất đai năm 2024, mốc 60 tháng trong dự thảo dài hơn. Theo cơ chế hiện hành, trường hợp đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án nhưng không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sẽ được xử lý theo các mốc thời gian và cơ chế gia hạn nhất định; sau thời gian gia hạn mà vẫn không khắc phục thì có thể bị thu hồi.

Điểm khác biệt đáng chú ý của phương án mới nằm ở việc chuyển trọng tâm sang cơ chế tài chính lũy tiến theo thời gian, thay cho cách xử lý khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian được gia hạn như quy định hiện hành.

Theo cơ quan soạn thảo, cách tiếp cận này nhằm thể chế hóa định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW, theo đó việc găm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng phải trở nên tốn kém hơn lợi ích từ đầu cơ.

Cần phân biệt đất không sử dụng và đất chậm sử dụng

Một nội dung được các cơ quan góp ý lưu ý là cần xác định rõ hai trường hợp: Dự án hoàn toàn không sử dụng đất và dự án có sử dụng nhưng chậm tiến độ. Việc phân biệt này có ý nghĩa trong xác định thời điểm bắt đầu tính khoản tiền lũy tiến, mức tiền phải nộp cũng như thời điểm áp dụng biện pháp thu hồi đất.

Một số ý kiến cũng đề nghị đánh giá kỹ mốc 60 tháng trong tương quan với các quy định hiện hành. Cùng với đó, cần làm rõ các tiêu chí xác định thế nào là không sử dụng đất, thế nào là chậm sử dụng đất và căn cứ tính khoản tiền lũy tiến để tránh khó khăn khi triển khai.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết các nội dung này sẽ tiếp tục được quy định cụ thể trong nghị định hướng dẫn thi hành luật, bao gồm cách xác định hành vi vi phạm, thời hạn, điều kiện, căn cứ xác định và phương pháp tính khoản tiền lũy tiến.

Đề xuất bổ sung nhiều trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Không chỉ thay đổi cơ chế xử lý dự án chậm đưa đất vào sử dụng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn bổ sung và luật hóa một số trường hợp thu hồi đất.

Theo định hướng được đưa ra, ngoài các trường hợp thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Luật Đất đai năm 2024, dự thảo bổ sung các trường hợp đã được quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15. Nghị quyết này được Quốc hội ban hành để tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung trường hợp thu hồi đất phục vụ một số nhiệm vụ quốc phòng, an ninh như bãi tạm giữ phương tiện vi phạm, phương tiện liên quan tai nạn; trung tâm sát hạch và cấp giấy phép lái xe; nhà khách phục vụ nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Đối với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự thảo bổ sung trường hợp thu hồi đất để thực hiện điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên; xây dựng nhà ở công vụ, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách.

Theo cơ cấu được đề xuất, những trường hợp thu hồi đất được chia thành 6 nhóm lớn gồm:

Xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp;

Xây dựng công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật;

Thực hiện các dự án phục vụ chính sách an sinh xã hội;

Các dự án phát triển kinh tế, xây dựng và chỉnh trang đô thị, nông thôn;

Thực hiện điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên;

Các dự án đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư. Đối với những trường hợp thu hồi đất phát sinh nhưng không thuộc các nhóm trên, dự thảo đề xuất thực hiện việc sửa đổi, bổ sung theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Chính sách hướng tới sử dụng đất hiệu quả hơn

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được xây dựng trong bối cảnh cơ quan soạn thảo đặt trọng tâm vào việc xử lý những vấn đề phát sinh sau thời gian triển khai Luật Đất đai năm 2024. Quốc hội cũng đã xác định các nhóm chính sách sửa đổi, trong đó có hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tăng cường kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm.

Với nhóm đất thực hiện dự án nhưng không được đưa vào sử dụng, điểm mới đáng chú ý là chi phí sẽ tăng theo thời gian trước khi áp dụng biện pháp thu hồi sau 60 tháng. Tuy nhiên, đây hiện vẫn là đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chưa phải quy định đã có hiệu lực.

Cùng với việc đưa ra nguyên tắc xử lý trong luật, các tiêu chí cụ thể về thời điểm tính tiền, mức tiền lũy tiến, trường hợp được loại trừ và trình tự thu hồi sẽ còn phải được quy định chi tiết trong quá trình hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn.

Nếu được thông qua, quy định mới sẽ tạo thêm một lớp chế tài tài chính đối với đất dự án chậm đưa vào sử dụng, đồng thời đặt ra yêu cầu rõ ràng hơn về tiến độ triển khai đối với chủ đầu tư được giao hoặc thuê đất để thực hiện dự án.