Lấy ý kiến 4 phương án giá đất tại TP. HCM

Ban Thường vụ Thành ủy TP. HCM sẽ thống nhất chủ trương về Bảng giá đất thực hiện đến hết năm 2025.

Theo đó, Bảng giá đất sẽ dựa trên 4 phương án mà Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đề xuất. Những phương án này sẽ được phân tích kỹ về hạn chế cũng như tính khả thi khi đi vào thực tiễn.

Phương án 1: Giữ nguyên không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 để áp dụng.

Hạn chế của phương án này: Bảng giá đất theo Quyết định 02 sẽ bị khống chế theo Nghị định của Chính phủ về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng/m2 cho đô thị đặc biệt) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin mà thị trường đã thu thập được. Điều này dẫn đến việc giá đất sẽ rất thấp, chưa tiệm cận được với giá đất thị trường.

Ngoài ra, giá đất theo Quyết định 02 không thể tăng do bị khống chế bởi khung giá đất nên buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định 51/2014/QĐ UBND (ngày 31/12/2014) của UBND thành phố, vì thế giá đất 10 năm qua chưa được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế tại TP.

Nếu áp dụng phương pháp này, giá đất theo Quyết định 02 sẽ chênh lệch lớn với giá bồi thường thực tế.

Trong trường hợp không điều chỉnh Bảng giá đất mà tiếp tục áp dụng Bảng giá đất tại Quyết định 02 thì không công bằng với người sử dụng đất đã được bố trí tái định cư trước đó.

Phương án 2: Điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02, theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND (ngày 21/12/2023) sẽ có những hạn chế như:

- Giá đất theo Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn thành phố.

Nếu áp dụng phương án này thì Bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá đất theo Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì kết quả vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế.

- Không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP. HCM.

- Trái với quy định tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương).

- Không tạo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất trái với quy định tại Điểm đ, Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024.

>> Hệ lụy từ việc giá đất vùng ven bị 'thổi giá'

Phương án 3: Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ tiến hành điều chỉnh theo giá đất thực tế.

Đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02 thì nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND, nhưng phương án này có những hạn chế như sau:

- Đối với giá đất tại các tuyến đường theo Bảng giá đất điều chỉnh bằng cách nhân với hệ số thì vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế, có nhiều hạn chế như đã nêu ở phương án 2.

- Đối với giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí định cư thì điều chỉnh bằng cách lấy theo giá đất thực tế. Dù vậy, giải pháp này được cho phát sinh nhiều bất cập do một tuyến đường hoặc khu dân cư giáp ranh khu tái định cư sẽ có 2 mức giá chênh lệch nhau rất lớn, dù điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau.

- Không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất do theo quy định tại Luật Đất đai 2013, người thu hồi đất được bố trí tái định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường); hiện nay theo quy định tại Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 thì theo bảng giá.

Vì thế, người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại tuyến đường này cũng phải tương ứng với mức giá nêu trên, khi áp dụng phương pháp này sẽ không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

Phương án 4 (Phương án chọn): Việc điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình giá đất tại địa phương, quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Phương án dựa trên căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có, được chắt lọc từ các nguồn như: Giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật và điều chỉnh Bảng giá đất.

Phương án này tuân thủ quy định tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP. HCM; đây cũng là phương án được Sở TN&MT TP. HCM lựa chọn để tổ chức lấy ý kiến rộng rãi thời gian qua.

Áp theo phương án này, giá đất trong bảng giá điều chỉnh tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến sẽ điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại.

Sở TN&MT cho rằng nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của TP, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.

>> Chi tiết 4 trường hợp người dân sẽ được giảm tiền sử dụng đất