Liên tục bị “siết” chặt, thị trường bất động sản có rơi vào thoái trào?

Vốn vay và dư nợ tín dụng tăng cao

Hai năm qua, dù chịu tác động của dịch bệnh, song thị trường bất động sản vẫn cho thấy sức nóng khi liên tục xảy ra sốt đất và tăng trưởng lượng tìm kiếm, giao dịch. Có những thời điểm, từ đất nền đến nhà ở, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp đều sốt xình xịch; nhà nhà, người người đua nhau “tậu đất” đón lõng quy hoạch.

Tính đến ngày 20/4/2022, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 2,8 tỷ USD, chiếm 26,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Tuy nhiên, tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh động sản của nước ta đạt 783.942 tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Còn dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8%.

Ngoài ra, dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng, có tỷ lệ 7,4%.

Còn dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 12,9%.Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 203.339 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,9%.

Đặc biệt, theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu (thống kê của SSC và HNX), trong quý I/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành) và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng (chiếm 21,91% tổng giá trị phát hành).

Đáng chú ý, nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành, với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

"Chỉnh đốn" lại thị trường

Trước tình trạng tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản, các bộ ngành, cơ quan chức năng đã vào cuộc, ban hành nhiều chính sách như: Siết thuế chuyển nhượng, siết phân lô bán nền, siết tín dụng vào bất động sản…

Chuyên gia, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng sự can thiệp này là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại. Bởi, thị trường bất động sản cần có sự chuyển mình mạnh mẽ hơn nhưng sẽ phải mất tới vài chục năm, vì vậy cần được cải tổ mạnh mẽ theo xu hướng kinh tế thị trường. Sự điều chỉnh hay “nắn” lại thị trường lúc này là điều cần thiết.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng đánh giá động thái “nắn” lại thị trường bất động sản còn chưa đủ.

“Hiện tại, Chính phủ đang tìm cách minh bạch hoá thị trường chứng khoán, tổ chức tài chính và xử lý sai phạm của một số đại gia sử dụng thế lực của họ để tạo ra tài sản và lợi nhuận riêng. Tôi kỳ vọng chính sách của Chính phủ sẽ mạnh mẽ hơn trong vấn đề kiểm soát thị trường bất động sản. Bởi cái đang xảy ra và xử lý mới chỉ là tảng băng nổi còn tảng băng chìm. Nếu không kiểm soát, tôi e ngại dư địa tác động làm chậm sự phát triển của bất động sản là lớn”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Nhận định về những bất lợi mà thị trường bất động sản sẽ gặp phải, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay, động thái siết thị trường bất động sản sẽ làm tăng chi phí cho thành phần tham gia kinh doanh kênh đầu tư này; vấn đề về thủ tục, hành chính mới quy định lại tiếp tục tăng gánh nặng cho các thành phần tham gia thị trường; những người tiêu thụ bất động sản đều phải gặp bất lợi như mua phải giá cao hơn hoặc khó tiếp cận vốn vay ngân hàng hơn; thanh khoản có thể sụt giảm.

Trước nghi vấn giai đoạn hiện tại của thị trường bất động sản đang lặp lại thời kỳ đỉnh giá năm 2009 khi giá bất động sản tăng bất chấp, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, năm 2009, thị trường bất động sản lên đến đỉnh cao, giá tăng chóng mặt. Nguyên nhân của điều này là do có sự hỗ trợ của nhiều chính sách sai lầm. Cụ thể, thời điểm đó, vấn đề cung cấp tín dụng bừa bãi, không kiểm soát đã tạo ra bong bóng bất động sản; nhiều bất động sản với chi phí vốn thấp lọt vào tay một số đại gia, một số nhà kinh doanh lớn của Việt Nam.

Theo tiến sĩ, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản không quay trở lại kịch bản 2009 vì tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng đều có động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản cũng tương đối cao. Bài học nhãn tiền của thời kỳ trước làm cho nhà kinh doanh bất động sản cẩn thận hơn.

“Thị trường bất động sản không chững lại. Có thể sự tăng trưởng mạnh mẽ như những năm trước không còn, nhất là khi vấn đề trái phiếu cũng vừa bị siết lại, thêm cú bồi cho thị trường, nhưng chững lại là điều tốt, là điều chỉnh để tạo ra sự ổn định. Thị trường bất động sản sẽ không đi vào thoái trào mà tăng trưởng ở mức độ thấp hơn, có giới hạn…”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Cần quyết sách trúng và mạnh 

Để thị trường bất động sản phát triển hiệu quả hơn, TS. Nguyễn Chí Hiếu cho rằng Chính phủ phải có quyết sách về vấn đề phân phối đất đai. Phải làm sao tránh được vấn đề tham nhũng. Việc phân phối đất đai phải đảm bảo minh bạch, tránh nằm trong tay một số người có quyền lực, dẫn tới làm méo mó thị trường.

Mặt khác phải bàn đến cơ chế phân phối đất đai cho hợp lý, công bằng. Bởi, khi có sự phân phối công bằng, thị trường sẽ tự do hoạt động theo nghĩa cung cầu. Đó cũng là cách giải quyết "tảng băng chìm" với những nhóm lợi ích hay thế lực của các nhóm đại gia ôm đất…

Về tài chính, phải có sự cải tổ thật mạnh mẽ, xử phạt những hành vi thao túng thị trường. Phải đưa ra ánh sáng, để thị trường bất động sản phát triển bình ổn.

Về thủ tục, cần siết lại quy định giấy phép nhưng phải làm thế nào để tránh hiện tượng lợi dụng để rồi tham nhũng. Việc rà soát lại các quy định, yêu cầu cấp giấy phép, quản lý việc triển khai phải thực sự nghiêm chỉnh. Ban đầu, nhà kinh doanh bất động sản sẽ gặp khó khăn nhưng lâu dài, thị trường sẽ phát triển bền vững. Không được thả lỏng khâu cấp phép dự án.