Luật sư: Gắn mã định danh bất động sản sẽ khiến hành vi thổi giá nhà ở khu vực 'khỉ ho cò gáy' không còn đất diễn

Từ ngày 01/03/2026, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn mới với sự ra đời của mã định danh cho từng thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Đây là nội dung quan trọng được quy định tại Nghị định 357, hứa hẹn sẽ thay đổi hoàn toàn cách thức quản lý và giao dịch tài sản hiện nay.

Theo đó, mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư hoặc riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng.

Cụ thể, mã định danh sẽ thể hiện các thông tin như: thông tin thửa đất, thông tin tài sản gắn liền với đất, số lần giao dịch, số lần tính thuế, thông tin người mua, thông tin người bán, dư nợ tín dụng… Nhìn chung, tất cả dữ liệu liên quan đến một bất động sản đều được thể hiện thông qua việc định danh.

Việc cấp mã định danh riêng cho từng sản phẩm giúp tăng minh bạch, quản lý giao dịch và phòng ngừa các rủi ro pháp lý.

Theo góc nhìn của Luật sư Trần Viết Hà (Công ty TNHH MTV Nam Sơn), khi thị trường bất động sản minh bạch như vậy, thị trường sẽ có những biến chuyển nhất định

Ông Hà lý giải, trước đây, thông tin còn khá mập mờ, dữ liệu về bất động sản lại nằm rải rác ở nhiều cơ quan khác nhau. Thông tin thuế thuộc Bộ Tài chính; dữ liệu giao dịch thuộc Bộ Tư pháp; dữ liệu đất đai thuộc Bộ Tài nguyên.

Tuy nhiên, với Nghị định 357, tại Điều 28 đã quy định rõ sự liên kết, phối hợp giữa các cơ quan như Bộ Công an, Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước… để chia sẻ toàn bộ thông tin liên quan đến một giao dịch bất động sản.

"Những thông tin này bao gồm dữ liệu định danh cá nhân, dữ liệu đất đai, thông tin thuế, số lần giao dịch, dữ liệu giao dịch, dư nợ tín dụng của chủ đầu tư cũng như dư nợ của bên mua và bên bán. Như vậy, thông qua việc định danh, chúng ta có thể thấy đầy đủ tất cả thông tin. Khi đã có đầy đủ thông tin thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn rất nhiều", Luật sư Trần Viết Hà nhận định.

Sự minh bạch này được dự báo sẽ là giúp ngăn chặn những hành vi phi pháp trên thị trường. Luật sư Trần Viết Hà cho rằng, khi mọi thông tin đều có thể truy xuất dễ dàng, nếu có trường hợp nhờ người khác đứng tên bất động sản để vay vốn thì sẽ không ai dại gì đứng tên hộ nữa. Bởi vì khi đã minh bạch, rủi ro là rất lớn, chưa kể đến khả năng trong tương lai có thể áp dụng thuế đối với bất động sản thứ hai. Khi đó, người đứng tên hộ sẽ phải gánh toàn bộ rủi ro.

Ông Hà cũng thông tin thêm rằng, trước kia, khi thông tin còn mập mờ, người ta có thể lợi dụng để lựa chọn bất động sản và tìm cách thực hiện những hành vi phi pháp, chẳng hạn như rửa tiền. Nhưng hiện nay, khi mọi thứ đã minh bạch, gần như không thể thực hiện được những hành vi như vậy, bởi chỉ cần truy xuất dữ liệu là có đầy đủ thông tin.

"Những hành vi thổi giá, đẩy giá bất động sản ở những khu vực 'khỉ ho cò gáy', những nơi đất đá khô cằn, sỏi đá, gần như cũng không còn đất diễn", Luật sư Trần Viết Hà nhận định.

Trước bối cảnh thị trường có những biến chuyển lớn, Luật sư Hà cũng đưa ra những lời khuyên cho các nhà đầu tư để tránh rủi ro pháp lý và tài chính.

Thứ nhất, cần lựa chọn những bất động sản có giá trị thực, nằm ở những vị trí tạo ra giá trị, có khả năng sử dụng thực tế. Không thể tiếp tục đầu tư vào những khu vực xa xôi, không có giá trị thực, chỉ bị thổi giá lên gấp nhiều lần. Những bất động sản ở những nơi như vậy, khi đã bị thổi giá, sớm muộn cũng sẽ quay về giá trị gốc của nó.

Thứ hai, thị trường bất động sản trong thời gian tới chắc chắn sẽ có những biến chuyển nhất định. Và mỗi người khi tham gia đầu tư cần phải thẩm định, đánh giá thật kỹ để tránh trường hợp ôm tài sản vào rồi cuối cùng không thấy lãi, thậm chí còn bị lỗ.

Khi mỗi thửa đất, mỗi căn nhà đều được gắn mã định danh điện tử, thị trường bất động sản sẽ dần trở thành cuộc chơi của sự minh bạch, kỷ luật và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.