Luật sư Lê Đình Vinh: Đừng để chế tài hành chính trở thành 'rào cản' của giao dịch bất động sản

Sau nhiều lần chỉnh sửa, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã nhận được nhiều đánh giá tích cực từ giới chuyên gia. Tuy nhiên, theo luật sư Lê Đình Vinh - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Giám đốc Công ty Luật Vietthink, điều quan trọng không chỉ nằm ở việc sửa từng điều khoản mà là thay đổi tư duy xây dựng luật theo hướng kiến tạo thị trường, giảm tối đa những rào cản không cần thiết đối với hoạt động giao dịch bất động sản.

Đừng để một quyết định xử phạt hành chính "đóng băng" cả giao dịch tài sản

Một trong những nội dung được luật sư Lê Đình Vinh dành nhiều thời gian phân tích là quy định tại Điều 15 của dự thảo về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

Theo dự thảo, trường hợp chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực như đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hoặc thuế liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh thì phải hoàn thành việc chấp hành quyết định xử phạt trước khi được ký hợp đồng mua bán, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản.

Theo luật sư Lê Đình Vinh, cách tiếp cận này cần được cân nhắc kỹ.

Ông cho rằng quy định hiện hành đang mở rộng phạm vi áp dụng quá mức khi "quét" tất cả các vi phạm hành chính vào cùng một cơ chế xử lý, bất kể mức độ hay tính chất của hành vi. Quan trọng hơn, việc lấy một quyết định xử phạt hành chính để trở thành điều kiện ngăn cản giao dịch tài sản là chưa thật sự hợp lý.

"Bất động sản là hoạt động sống còn của doanh nghiệp. Họ tồn tại hay không phụ thuộc vào việc có bán được sản phẩm hay không. Nếu chỉ vì một vi phạm hành chính, thậm chí có thể chỉ là khoản phạt nhỏ do chậm nộp thuế, mà toàn bộ hoạt động giao dịch phải dừng lại thì cần xem xét lại cách tiếp cận này", luật sư Lê Đình Vinh phân tích.

Theo ông, bản chất của xử phạt hành chính và giao dịch tài sản là hai quan hệ pháp lý khác nhau. Việc sử dụng chế tài hành chính để cản trở hoạt động giao dịch dân sự, thương mại có thể vô tình tạo thêm nút thắt cho thị trường.

Luật cần được xây dựng theo "trạng thái động" của thị trường

Từ phân tích trên, luật sư Lê Đình Vinh cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản cần chuyển từ tư duy quản lý theo "trạng thái tĩnh" sang tư duy điều hành theo "trạng thái động" của thị trường. Theo ông, trong một thị trường vận hành bình thường, các giao dịch tài sản phải được ưu tiên diễn ra liên tục. Những quy định có khả năng làm gián đoạn dòng chảy giao dịch cần được cân nhắc kỹ về tính cần thiết và mức độ tác động.

"Tiếp cận ở trạng thái động của thị trường là phải ưu tiên để tất cả các giao dịch tài sản được diễn ra và vận hành liên tục. Tất cả những gì ngăn cản dòng chảy đó thì phải được tháo gỡ", ông nhấn mạnh.

Từ quan điểm này, luật sư Lê Đình Vinh đề xuất nếu vẫn giữ quy định hạn chế giao dịch thì chỉ nên áp dụng đối với những trường hợp có ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý của dự án, chẳng hạn dự án đang bị đình chỉ thi công hoặc bị cơ quan có thẩm quyền quyết định tạm dừng hoạt động. Ngược lại, những vi phạm hành chính thông thường không nên trở thành căn cứ để "đóng băng" toàn bộ hoạt động mua bán bất động sản.

Nhiều quy định cần rõ hơn để vừa quản lý, vừa thúc đẩy thị trường

Bên cạnh Điều 15, luật sư Lê Đình Vinh cũng đề nghị tiếp tục hoàn thiện nhiều quy định khác của dự thảo theo hướng minh bạch, khả thi và giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Ông cho rằng cần quy định rõ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua thay vì chỉ dừng ở việc quy định nghĩa vụ.

Đối với quy định cấm chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, cần làm rõ phạm vi được phép ủy quyền trong nội bộ tập đoàn hoặc doanh nghiệp có quan hệ kiểm soát, đồng thời xác định rõ việc có được ủy quyền cho sàn giao dịch nhận tiền đặt cọc hay không để phù hợp với thực tiễn hoạt động của thị trường.

Liên quan đến quy định cho phép khoản thanh toán 5% còn lại được gửi vào tài khoản phong tỏa, luật sư Lê Đình Vinh nhận định đây là giải pháp giúp tăng tính an toàn nhưng chưa thực sự mang lại nhiều ý nghĩa về mặt kinh tế nếu không quy định rõ thời điểm mở tài khoản, thời hạn phong tỏa cũng như cơ chế hưởng lãi phát sinh trong thời gian phong tỏa. Ông cũng đề nghị rà soát các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án để phân định rõ với thủ tục chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai đầu tư trên thực tế.

Luật phải vừa quản lý được thị trường, vừa bảo đảm thị trường vận hành thông suốt

Kết thúc phần góp ý, luật sư Lê Đình Vinh đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có nhiều chuyển biến tích cực, thể hiện tinh thần cầu thị của cơ quan soạn thảo khi tiếp thu ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp và các chuyên gia.

Tuy nhiên, theo ông, quá trình hoàn thiện luật không chỉ dừng ở việc bổ sung hay chỉnh sửa từng điều khoản cụ thể mà cần thống nhất một tư duy xuyên suốt: pháp luật phải vừa bảo đảm hiệu lực quản lý nhà nước, vừa tạo điều kiện để thị trường vận hành thông suốt.

"Những gì cản trở sự vận hành bình thường của thị trường thì cần tiếp tục được rà soát, tháo gỡ. Đó mới là tinh thần của một đạo luật hướng tới kiến tạo và phát triển thị trường bất động sản hiện đại", luật sư Lê Đình Vinh nhấn mạnh.