Luật sư Trần Minh Hùng: “Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không bình đẳng, gây thiệt hại cho khách hàng”

Chủ đầu tư bất động sản thu không quá 5% tiền cọc

Quốc hội đang tiếp tục lấy ý kiến dự thảo luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Theo đó, về vấn đề đặt cọc, thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, dự thảo luật chỉnh lý khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”...

Chủ đầu tư bất động sản thu không quá 5% tiền cọc.

Về thanh toán trong mua hợp đồng bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 25 theo 2 phương án:

Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư chưa được sử dụng số tiền này; khách hàng được thụ hưởng lợi tức phát sinh từ khoản tiền này.

Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này của từng khách hàng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội kiến nghị giữ 2 phương án và lấy phiếu xin ý kiến đại biểu quốc hội làm cơ sở để Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định về vấn đề này.

Giao dịch bất động sản hình thành trong lương lai đang không bình đẳng

Về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP. HCM cho rằng với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Còn khách hàng được tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp.

Tuy nhiên, giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai hiện nay nhìn chung vẫn còn có sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh.

Ông Hùng cho hay, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh. Ngoài ra, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn, dài hạn. Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản.

Đặc biệt, ông Hùng nhấn mạnh, khi chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhưng phải được kiểm soát chặt chẽ; tiền người dân đóng vào phải để thực hiện dự án mà họ mua chứ không phải mục đích khác của chủ đầu tư. Để thực hiện được cách này cân phải có sự minh bạch đến từ chủ đầu tư, ngân hàng và cả sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng.

Luật sư Hùng cũng nhấn mạnh cần thực hiện quy định bảo lãnh ngân hàng khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, đồng thời tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng.

Tuy nhiên, ông Hùng nêu rằng có thể nghiên cứu thay quy định từ việc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua tài sản hình thành trong tương lai bằng quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cũng góp ý về nội dung này trong văn bản mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, việc đưa ra hai phương án để lựa chọn có thể còn bất cập mà tối ưu nhất nên kết hợp cả hai phương án thành một.

Theo đó, ông Châu đề xuất gộp theo hướng: Chủ đầu tư dự án được thu tiền đặt cọc từ khách khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng; hoặc chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Ngoài ra, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

>> Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Bỏ quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn