Một doanh nghiệp bất động sản báo lãi giảm, tiền mặt ‘bốc hơi’ gần 90%

CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã chứng khoán: NDN) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 với bức tranh kinh doanh có nhiều điểm đáng chú ý. Mặc dù doanh thu tăng trưởng và hoạt động đầu tư tài chính tiếp tục đóng vai trò chủ lực, lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn suy giảm do không còn khoản hoàn nhập chi phí tài chính như cùng kỳ năm trước.

Trong quý II, NDN ghi nhận doanh thu thuần 7,53 tỷ đồng, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm 2025. Giá vốn chỉ tăng nhẹ 5,6%, lên 4,36 tỷ đồng, giúp lợi nhuận gộp đạt 3,17 tỷ đồng, tăng 88,3%. Biên lợi nhuận gộp theo đó được cải thiện đáng kể, từ 28,9% lên khoảng 42%.

Tuy nhiên, nguồn thu chính của doanh nghiệp vẫn đến từ hoạt động tài chính. Trong kỳ, doanh thu tài chính đạt 28,53 tỷ đồng, tăng 31,7% so với cùng kỳ, trong đó riêng lãi từ đầu tư chứng khoán khoảng 16,5 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính phát sinh 1,47 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước doanh nghiệp được hoàn nhập 6,75 tỷ đồng. Chi phí lãi vay giảm 4%, còn 1,03 tỷ đồng, nhưng chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 7,8%, lên 1,81 tỷ đồng.

Kết quả, NDN báo lãi sau thuế 26,13 tỷ đồng trong quý II, giảm 10,9% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 24,46 tỷ đồng, tăng 126,9% so với cùng kỳ. Dù vậy, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 25,5 tỷ đồng, giảm 65,7% so với mức 74,27 tỷ đồng của nửa đầu năm 2025.

Năm 2026, NDN đặt mục tiêu doanh thu 75 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 37 tỷ đồng. Sau 6 tháng, doanh nghiệp đã hoàn thành khoảng 32,6% kế hoạch doanh thu và gần 69% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Một điểm đáng chú ý trong báo cáo là dòng tiền kinh doanh tiếp tục chịu áp lực. Trong nửa đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 261,9 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ âm khoảng 5,8 tỷ đồng. Dòng tiền đầu tư cũng ghi nhận âm 20,7 tỷ đồng. Ngược lại, dòng tiền từ hoạt động tài chính dương 47,4 tỷ đồng, chủ yếu nhờ tăng các khoản vay.

Tính đến ngày 30/6/2026, tổng tài sản của NDN đạt 1.356,7 tỷ đồng, tăng 4,3% so với đầu năm.

Đáng chú ý, lượng tiền và các khoản tương đương tiền giảm mạnh từ 261,62 tỷ đồng xuống còn 26,35 tỷ đồng, tương đương giảm gần 90%.

Trong khi đó, doanh nghiệp gia tăng đáng kể quy mô đầu tư tài chính ngắn hạn lên 808,84 tỷ đồng, tăng 55,7% so với đầu năm. Riêng danh mục chứng khoán kinh doanh có giá gốc 659,41 tỷ đồng, tăng 69,5%, chiếm gần một nửa tổng tài sản của công ty.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, NDN đang nắm giữ nhiều cổ phiếu niêm yết như Hòa Phát (HPG), Vinhomes (VHM), VPBank (VPB), MB (MBB), Gelex (GEX) cùng một số mã khác.

Tại thời điểm cuối quý II, giá trị hợp lý của danh mục chứng khoán đạt 822,93 tỷ đồng, cao hơn giá gốc 163,52 tỷ đồng. Trong đó, khoản đầu tư vào cổ phiếu VHM ghi nhận mức tăng giá đáng kể khi giá trị thị trường cao hơn khoảng 140% so với giá vốn. Dù vậy, doanh nghiệp cũng tăng trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh từ 14,56 tỷ đồng lên 26,86 tỷ đồng.

Bên cạnh danh mục chứng khoán, NDN còn ghi nhận 176,3 tỷ đồng các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn, tăng 21,7% so với đầu năm.

Ở mảng bất động sản, hàng tồn kho tiếp tục thu hẹp. Đến cuối tháng 6, giá trị tồn kho còn 25,17 tỷ đồng, giảm 42% so với đầu năm. Trong đó, thành phẩm bất động sản giảm còn 22,45 tỷ đồng, chủ yếu do lượng tồn kho tại dự án Khu phức hợp Monarchy - Block B giảm từ 31,41 tỷ đồng xuống 13,04 tỷ đồng, tương đương giảm 58,5%.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả của NDN tăng lên 140,6 tỷ đồng, cao hơn 122,9% so với đầu năm. Động lực tăng chủ yếu đến từ khoản phải trả cổ tức, lợi nhuận với giá trị 50,61 tỷ đồng và khoản phải trả ngắn hạn khác tăng gần 880%, lên 49,27 tỷ đồng.

Trong khi đó, vốn chủ sở hữu giảm nhẹ 1,8%, còn 1.216,1 tỷ đồng do lợi nhuận sau thuế chưa phân phối giảm xuống 464,26 tỷ đồng. Vốn điều lệ của doanh nghiệp tiếp tục được giữ nguyên ở mức 716,58 tỷ đồng.