Nền kinh tế lớn thứ 2 Đông Nam Á lung lay: Thị trường bất động sản bên bờ vực sụp đổ, chìm trong cuộc khủng hoảng chưa từng có
Đợt suy thoái này được đánh giá nghiêm trọng hơn cả đại dịch Covid-19 vì nguyên nhân mang tính cấu trúc, với các vấn đề lan rộng từ phân khúc nhà ở giá rẻ sang cả trung cấp và cao cấp.
Thị trường bất động sản Thái Lan – nền kinh tế lớn thứ nhì Đông Nam Á đang đối mặt với một “cuộc khủng hoảng nghiêm trọng” khi tăng trưởng cho vay mua nhà toàn ngành được dự báo sẽ lần đầu tiên rơi xuống mức âm trong lịch sử nước này.
Đợt suy thoái này được thúc đẩy bởi sự kết hợp của sức mua trì trệ, tình trạng dư cung nhà ở nghiêm trọng và những vấn đề mang tính cấu trúc khó giải quyết hơn cả tác động của đại dịch Covid-19.
Theo bà Chayawadee Chai-anant, người phát ngôn Ngân hàng Trung ương Thái Lan (BOT), thị trường bất động sản nước này “trông còn tệ hơn trước”, cho thấy những thách thức mà ngành đang đối mặt ngày càng nghiêm trọng và phức tạp.
Nguyên nhân chính của sự suy giảm là sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng. Dữ liệu từ các cuộc thảo luận trong ngành bất động sản Thái Lan cho thấy người dân “xứ sở Chùa Vàng” ngày càng lo lắng về thu nhập tương lai, dẫn đến việc chi tiêu và đầu tư thận trọng hơn, đặc biệt đối với các tài sản giá trị cao như bất động sản.
Điều này khiến số lượng giao dịch mua nhà giảm và quá trình ra quyết định mua kéo dài hơn, góp phần trực tiếp vào sự sụt giảm rõ rệt của doanh số bán và hồ sơ vay mua nhà.
Các tổ chức tài chính cũng đóng vai trò quan trọng. Các ngân hàng ở Thái Lan đã trở nên khắt khe hơn nhiều trong việc phê duyệt khoản vay, không chỉ với người thu nhập thấp và trung bình mà cả nhóm thu nhập cao.
Nguyên nhân là do các nhà băng này thận trọng hơn trong việc đánh giá rủi ro trước triển vọng kinh tế xấu đi.
“Các ngân hàng phải khắt khe hơn vì cần bảo vệ hoạt động kinh doanh trước những rủi ro tiềm ẩn”, bà Chayawadee giải thích. “Đây là nguyên tắc cơ bản của quản trị rủi ro. Ngân hàng hiện cẩn trọng với cả nhóm khách hàng có thu nhập cao, cũng như chính các cá nhân này cũng trở nên dè dặt hơn”.
Ông Yuttachai Teyarachakul, Giám đốc điều hành dịch vụ tài chính cá nhân của UOB Thái Lan mô tả đây là “giai đoạn tồi tệ nhất trong một thế kỷ” của thị trường nhà ở tại quốc gia Đông Nam Á này. Lần đầu tiên, toàn ngành bất động sản không ghi nhận tăng trưởng cho vay mua nhà.
Ông Yuttachai dự đoán lượng khoản vay mới sẽ “âm” trong năm nay – một dấu mốc lịch sử buồn của ngành này.
Đối mặt triển vọng ảm đạm, các ngân hàng ở Thái Lan đang chuyển hướng, tập trung nhiều hơn vào thị trường nhà cũ, nơi giá thường rẻ hơn khoảng 30% so với nhà mới cùng vị trí.
Cuộc khủng hoảng hiện nay được đánh giá khó khăn hơn thời đại dịch Covid-19. Nếu dịch bệnh chỉ là vấn đề tạm thời thì hiện tại là vấn đề mang tính cấu trúc, với nguồn cung nhà ở dư thừa nghiêm trọng và sức mua yếu, đặc biệt với các căn hộ dưới 4 triệu baht (gần 3,3 tỷ đồng).
Những khó khăn vốn chỉ tập trung ở phân khúc thấp (dưới 3 triệu baht) nay đã lan sang phân khúc 3-5 triệu baht (hơn 2,4 tỷ đến hơn 4 tỷ đồng) và bắt đầu ảnh hưởng tới cả phân khúc 10 triệu baht (hơn 8,1 tỷ đồng).
Theo ông Amonthep Chawla, Ngân hàng CIMB Thai, đây là dấu hiệu của sự suy thoái kinh tế trên diện rộng, tác động tới mọi tầng lớp thu nhập ở Thái Lan.
Một mối lo lớn là nguy cơ “chiến tranh giá cả” tương tự như thị trường ô tô năm ngoái, có thể buộc các chủ đầu tư giảm giá sâu, kéo theo hệ lụy nghiêm trọng.
Tác động của cuộc chiến về giá bất động sản sẽ lớn hơn nhiều so với ô tô vì có thể làm xói mòn “hiệu ứng giàu có” – cảm giác an toàn và thịnh vượng từ sở hữu nhà, vốn thúc đẩy chi tiêu.
“Khủng hoảng bất động sản sẽ nghiêm trọng hơn thị trường ô tô”, ông Amonthep cảnh báo. “Nó không chỉ làm rối loạn thị trường mà còn có thể làm sụp đổ hệ thống cho vay và thanh khoản. Khủng hoảng ở Trung Quốc hiện nay, khi giá nhà giảm, đang khiến người dân ngần ngại chi tiêu, kéo kinh tế liên tục đi xuống”.
Trong khi đó, ông Payong Srivanich, Chủ tịch Ngân hàng Krungthai (KTB), cho biết ngày càng nhiều chủ nhà phải thế chấp hoặc bán tài sản để lấy tiền mặt trang trải nhu cầu tài chính.
Tương tự, ông Kobsak Pootrakool của Ngân hàng Bangkok (BBL) ghi nhận tỷ lệ nợ xấu (NPL) trong ngành bất động sản tiếp tục tăng.
Cả hai nhận định đều cho thấy áp lực tài chính lớn lên các hộ gia đình, khiến ngân hàng cực kỳ thận trọng trong việc giải ngân khoản vay mới.
Con đường phục hồi sẽ không dễ dàng và có thể mất từ 1-2 năm để thị trường bất động sản Thái Lan hồi phục và điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào sự phục hồi chung của nền kinh tế nước này.
Theo The Nation
