Ngân sách 2-3 tỷ đồng nên lựa chọn chung cư, nhà trong ngõ hay căn hộ vùng ven khi giá nhà tăng cao? Chuyên gia giải đáp

Khi mặt bằng giá nhà đất đã bị đẩy lên mức cao, bài toán của nhiều gia đình hiện nay không chỉ dừng lại ở việc có mua được nhà hay không, mà quan trọng hơn là mua ở đâu, chọn loại hình nào cho phù hợp và làm sao để hạn chế rủi ro.

Tại Talkshow “Giá nhà lập đỉnh, giao dịch chạm đáy - Người mua ở thực bị loại khỏi cuộc chơi” diễn ra mới đây do VTC News thực hiện, một câu hỏi được nhiều người quan tâm đã được đặt ra: Với ngân sách khoảng 2 - 3 tỷ đồng, nên lựa chọn chung cư cũ, nhà trong ngõ hay căn hộ vùng ven?

Giải đáp câu hỏi này, chuyên gia Long Phan - CEO AFA Group, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) đã đưa ra một góc nhìn khác biệt khi cho rằng quan điểm của ông là trước hết không nên hỏi mua phân khúc nào, mà phải hỏi mua ở đâu. Ông nhấn mạnh rằng điều quan trọng nhất là phải xác định rõ mục đích mua để ở hay để đầu tư, bởi nếu mua để ở, người dân nên cố gắng mua nơi thuận tiện cho sinh hoạt, nhưng nếu mua để đầu tư, cần tuyệt đối tránh những khu vực giá đã quá cao trong khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê lại rất thấp.

Từ việc xác định được khu vực, nhà đầu tư mới có thể chọn được phân khúc phù hợp với túi tiền.

Với ngân sách 2 - 3 tỷ đồng hiện nay, chuyên gia gợi ý rằng nếu mua chung cư tại những nơi nhu cầu ở đang tăng mạnh như Bình Dương hoặc Bắc Ninh, người mua hoàn toàn có thể sở hữu được những căn hộ diện tích khoảng 55 - 60 m² với hai phòng ngủ và thiết kế tối ưu. Mức giá ở các khu vực này vẫn còn tốt, trong khi nhu cầu thuê lại rất cao, đặc biệt là từ đội ngũ người lao động tại các khu công nghiệp và cả các chuyên gia nước ngoài. Điều này cho thấy sự dịch chuyển sang các khu vực có nền tảng công nghiệp đang là một hướng đi giàu tiềm năng cho dòng vốn tầm trung.

Bên cạnh căn hộ, các sản phẩm liền thổ cũng là một lựa chọn đáng cân nhắc, nhưng chuyên gia Long Phan lưu ý rằng ông không khuyến khích việc mua đất nền chỉ để chờ tăng giá.

Ông Long cũng chỉ ra xu hướng thị trường hiện nay đã dịch chuyển rõ rệt sang việc ưu tiên bất động sản có công năng sử dụng thực, thay vì chỉ giữ đất chờ lên giá như trước đây. Ngay cả giới trẻ hiện nay cũng không còn mặn mà với những mảnh đất trong ngõ sâu hay hẻm nhỏ khó tiếp cận mà thay vào đó là sự ưu tiên cho tính tiện lợi, dễ ở và dễ khai thác.

Vì vậy, chuyên gia đặt ra câu hỏi cốt lõi cho mọi nhà đầu tư là sau này ai sẽ mua lại sản phẩm đó, hoặc ai sẽ là người sử dụng hay thuê lại, bởi nếu đáp ứng được nhu cầu của khách hàng tương lai thì khả năng sinh lời mới thực sự bền vững.

Để minh chứng cho hiệu quả của việc đầu tư tạo dòng tiền, chuyên gia dẫn chứng trường hợp một căn hộ tại TP Hạ Long có giá 1,6 tỷ đồng với mức thuê 6 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ khoảng 10% cho thuế và chi phí vận hành nhỏ, số tiền thực thu về khoảng 5,2 - 5,3 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 60 - 65 triệu đồng một năm,.

Với tỷ suất lợi nhuận khoảng 4%/năm, chuyên gia Long Phan đánh giá đây là một con số rất tốt và đáng mơ ước nếu so với mức 2 - 2,2%/năm tại Hà Nội. Thậm chí, khi so với lãi suất tiết kiệm đầu năm khoảng 5% hay mức 7 - 8% hiện tại, việc đầu tư căn hộ để tạo dòng tiền vẫn là lựa chọn hợp lý vì bất động sản còn có tiềm năng tăng giá trong dài hạn, trong khi gửi tiết kiệm thì tiền gốc không đổi.

Nhìn rộng hơn, chuyên gia khẳng định rằng bất động sản bây giờ phải tạo ra tiền thì mới là tài sản tốt, và đây là xu hướng rõ nét không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới.

Những sản phẩm không tạo ra dòng tiền sẽ khiến nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro về tính thanh khoản và hiệu quả sử dụng vốn, giống như bài học từ giai đoạn sốt đất cuối năm 2021, đầu 2022 khiến nhiều người bị "kẹt hàng" đến tận bây giờ.

Dù tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản, đặc biệt là đất nền, đang có xu hướng tăng mạnh trong năm 2025, nhưng nếu đầu tư vào sản phẩm không có công dụng thực và không tạo dòng tiền thì hiệu quả chắc chắn sẽ không hấp dẫn.

Cuối cùng, với ngân sách 2 - 3 tỷ đồng, thay vì kỳ vọng vào những khoản lãi đột biến trong thời gian ngắn, nhà đầu tư nên hướng tới việc nắm giữ dài hạn các sản phẩm ở thật, cho thuê được để tạo ra dòng tiền ổn định và an toàn.