Dòng tiền bất động sản sắp có cuộc dịch chuyển lớn sau Nghị quyết 21: Nhóm doanh nghiệp nào sẽ hưởng lợi?

Từ “ôm đất” sang khai thác đất hiệu quả

Trao đổi về những tác động của Nghị quyết 21 đối với thị trường bất động sản, ông Trần Đức Anh, Giám đốc vĩ mô và chiến lược đầu tư KBSV, cho rằng một trong những thay đổi đáng chú ý là định hướng hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất và phân lô bán nền.

Theo ông, trong một thời gian dài, nhiều doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính thường lựa chọn chiến lược tích lũy càng nhiều quỹ đất càng tốt. Những khu đất có kế hoạch triển khai sẽ được đưa vào phát triển, trong khi một phần quỹ đất chưa đủ điều kiện hoặc chưa có kế hoạch sử dụng có thể được giữ lại để chờ giá tăng.

“Quỹ đất cũng là một nguồn lực của xã hội. Muốn phát triển kinh tế tốt thì phải khai thác tối ưu nguồn lực đất đai”, ông Trần Đức Anh nhận định.

Theo chuyên gia KBSV, nếu chính sách tài chính - thuế làm gia tăng chi phí đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng hoặc bị găm giữ, động lực tích lũy đất chỉ để chờ tăng giá sẽ giảm xuống.

Điều này cũng có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể về lợi thế cạnh tranh giữa các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp đang nắm giữ lượng lớn quỹ đất nhưng không có khả năng triển khai có thể phải tính đến việc chuyển nhượng một phần quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý và triển khai dự án tốt sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nguồn đất được đưa trở lại thị trường.

Như vậy, lợi thế của doanh nghiệp bất động sản có thể dần chuyển từ “có tiền để ôm đất” sang “có năng lực khai thác và tạo ra giá trị thực”.

Bảng giá đất nhân hệ số có thể gỡ “nút thắt” chi phí

Một thay đổi khác được ông Trần Đức Anh đánh giá đáng chú ý là phương pháp xác định giá đất đang được đề xuất theo hướng bỏ giá đất cụ thể, thay vào đó địa phương xây dựng bảng giá đất và áp dụng hệ số điều chỉnh.

Theo ông, cơ chế này có thể xử lý một điểm nghẽn lâu nay của thị trường bất động sản, đó là việc xác định chi phí sử dụng đất.

Trước đây, việc xác định chi phí sử dụng đất của một dự án thường phức tạp, mất nhiều thời gian và phụ thuộc vào quá trình đánh giá của các đơn vị liên quan. Trong một số trường hợp, sự thiếu thống nhất trong cách xác định còn có thể dẫn đến tranh chấp, khiến doanh nghiệp khó chủ động tính toán tổng mức đầu tư.

Nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được xây dựng hợp lý, doanh nghiệp sẽ có cơ sở rõ ràng hơn để ước tính chi phí sử dụng đất ngay từ đầu.

“Chúng ta có một bảng giá đất, nhân với hệ số, khi đấy các doanh nghiệp có thể dễ dàng tính toán được chi phí sử dụng đất để từ đấy ra được một dự toán về tổng mức đầu tư cho dự án”, ông Trần Đức Anh phân tích.

Đây là thay đổi có ý nghĩa đặc biệt đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, bởi chi phí đất là một trong những biến số quan trọng nhất quyết định hiệu quả tài chính của dự án.

Khi doanh nghiệp có thể dự báo chi phí tốt hơn, việc lập phương án đầu tư, tính toán giá bán, huy động vốn và đánh giá hiệu quả dự án cũng sẽ chủ động hơn.

Doanh nghiệp có năng lực triển khai sẽ hưởng lợi

Đáng chú ý, ông Trần Đức Anh cho rằng tác động của cơ chế mới không chỉ nằm ở việc giúp doanh nghiệp tính toán chi phí dễ dàng hơn. Quan trọng hơn, nó có thể làm thay đổi bản chất cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Theo đó, nếu những điểm nghẽn liên quan đến xác định giá đất và thủ tục hành chính từng bước được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ khó dựa vào lợi thế từ việc sở hữu quỹ đất lớn hoặc khả năng xử lý thủ tục để tạo ưu thế như trước.

Thay vào đó, cạnh tranh sẽ tập trung nhiều hơn vào khả năng phát triển dự án, chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

“Cạnh tranh giữa các doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ không nằm ở việc triển khai các thủ tục hành chính nữa mà sẽ thay vào đấy là họ sẽ tập trung vào cạnh tranh ở khâu phát triển dự án về chất lượng sản phẩm”, ông Trần Đức Anh nói.

Nếu diễn biến này xảy ra, người mua nhà có thể là một trong những nhóm hưởng lợi rõ nét nhất. Khi doanh nghiệp buộc phải cạnh tranh bằng sản phẩm thay vì chỉ dựa vào lợi thế quỹ đất, chất lượng nhà ở, tiện ích, tiến độ bàn giao và mức độ phù hợp với nhu cầu thực sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức cạnh tranh.

Giá bất động sản vẫn phụ thuộc vào “hệ số”

Tuy nhiên, chuyên gia KBSV lưu ý rằng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số không đồng nghĩa giá bất động sản chắc chắn sẽ giảm.

Tác động cuối cùng tới giá nhà và giá bất động sản sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách xây dựng bảng giá đất cũng như mức hệ số điều chỉnh được áp dụng.

Nếu hệ số quá cao, chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ tăng, từ đó tạo áp lực lên tổng mức đầu tư và giá thành sản phẩm. Ngược lại, nếu hệ số quá thấp, nguồn thu ngân sách từ đất có thể bị ảnh hưởng.

Đây chính là bài toán cần được cân nhắc thận trọng trong quá trình thiết kế chính sách.

“Nếu để một mức giá quá cao, tức là hệ số nhân cao, thì cũng đẩy chi phí của các doanh nghiệp lên. Nhưng nếu để một hệ số nhân thấp thì cũng hụt đi nguồn thu của Nhà nước”, ông Trần Đức Anh lưu ý.

Do đó, theo ông, điều quan trọng không chỉ là thay đổi phương pháp xác định giá đất, mà còn là thiết kế công thức và hệ số đủ sát thực tế, vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa không tạo thêm gánh nặng quá lớn cho doanh nghiệp và người mua nhà.