Nghị quyết 68: Chìa khóa khai thông thị trường bất động sản trong việc minh bạch hóa câu chuyện định giá
Nghị quyết 68 đang mở ra cơ hội thay đổi toàn diện cơ chế định giá, nếu được triển khai đồng bộ và minh bạch, đây sẽ là cú hích cải tổ toàn diện cơ chế định giá đất trong thời gian tới.
Những "khuyết tật" của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua vận hành trong một nghịch lý: Nhu cầu thực có, nguồn cung có, nhưng thanh khoản lại ì ạch. Một trong những nguyên nhân cốt lõi không thể bỏ qua chính là tình trạng "giá ảo" kéo dài, đây được xem là hiện tượng không còn xa lạ với cả giới đầu tư lẫn người mua ở thực.
Phân tích về những tồn đọng này, ông Tô Anh Hùng - Giám đốc A City cho rằng tình trạng "giá ảo" kéo dài là hệ quả tổng hòa của ba yếu tố: "Thứ nhất, nhiều chủ đầu tư cố tình neo giá để bảo toàn bảng cân đối kế toán và giữ nguyên giá trị tài sản thế chấp tại ngân hàng. Thứ hai, tâm lý phổ biến "không bán lỗ" khiến thị trường phản ứng rất chậm với những biến động cung - cầu thực tế. Thứ ba, hệ thống định giá tài sản hiện nay vẫn phụ thuộc quá nhiều vào giá chào bán vốn dễ bị thao túng trên các nền tảng đăng tin thay vì dựa trên dữ liệu giao dịch thực".
Giá "neo cao" để giữ tài sản thế chấp
Hiện nay, không ít chủ đầu tư đang có xu hướng cố tình "neo giá" ở mức cao, bất chấp diễn biến thực của thị trường.
Động cơ cốt lõi nằm ở việc bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong các khoản vay ngân hàng.
Giữa bối cảnh tín dụng bị siết, bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp càng cần được "giữ hình ảnh". Giá trị tài sản nếu bị điều chỉnh giảm sẽ dẫn đến hệ lụy dây chuyền: giảm hạn mức vay, tăng áp lực thanh khoản và mất niềm tin từ cổ đông, nhà đầu tư. Vì vậy, thay vì điều chỉnh theo nhu cầu thị trường, giá thường được "neo" cố định để bảo vệ vị thế doanh nghiệp, bất chấp thanh khoản gần như đóng băng.
chủ đầu tư>> Giá thuê hạ nhiệt, mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn tại TP. HCM vẫn chật vật tìm lại thời hoàng kim
Tâm lý "không bán lỗ" và kỳ vọng giữ giá
Theo phân tích của ông Tô Anh Hùng, yếu tố thứ 2 đến từ chính tâm lý phổ biến trên thị trường: không chấp nhận bán dưới giá mua vào.
Cụ thể, nhiều nhà đầu tư cá nhân - đặc biệt là nhóm mua "lướt sóng" giai đoạn đỉnh sốt – vẫn kỳ vọng "gồng lãi" trong tương lai.
Do đó, nhóm đối tượng này chấp nhận để sản phẩm bất động sản nằm im trên thị trường thay vì cắt lỗ để kích cầu thanh khoản. Điều này khiến thị trường phản ứng rất chậm với các biến động thực về cung – cầu và dẫn đến tình trạng mất cân đối dữ liệu đầu vào.
Thiếu dữ liệu thật khiến hệ thống định giá "méo mó"
Yếu tố thứ ba, theo ông Hùng chính là do chế định giá tài sản hiện tại còn phụ thuộc quá lớn vào giá chào bán - một loại thông tin vốn dĩ rất dễ bị thao túng, nhất là khi các nền tảng đăng tin trực tuyến chưa có cơ chế kiểm chứng hiệu quả.
Trong khi đó, giá trị thực tế được xác lập qua các giao dịch thành công lại không được thu thập, cập nhật hoặc công bố đầy đủ, khiến các đơn vị thẩm định, tổ chức tín dụng và cả người dân rơi vào "mù mờ" khi xác định giá trị tài sản.
Liên quan đến câu chuyện định giá đất, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã nhiều lần chia sẻ quan điểm sâu sắc về vấn đề định giá đất đai tại Việt Nam. Ông nhấn mạnh rằng, để thị trường bất động sản vận hành minh bạch và hiệu quả, cần phải thoát khỏi tư duy bao cấp trong định giá đất và áp dụng cơ chế thị trường một cách thực chất.
"Giá trị thị trường là kết quả ước lượng giá thị trường, đấy là kết quả bài toán thống kê, ước lược giá trị thống kê, không phải bài toán số học", GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc xác định giá đất của Nhà nước nên bằng khoảng 70-80% giá thị trường là hợp lý, phù hợp với thông lệ quốc tế. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ, tạo sự công bằng trong thị trường và hạn chế các "bi kịch" về giá đất do thiếu minh bạch.
Ngoài ra, GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo rằng, nếu không có cơ chế định giá đất rõ ràng và minh bạch, sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tăng "ảo", ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Ông nhấn mạnh đến sự cần thiết của việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để hỗ trợ quá trình định giá một cách chính xác và minh bạch.
Nghị quyết 68: Cơ hội đặt lại nền móng định giá bất động sản
Giữa bối cảnh thị trường đang cần một cú hích về tính minh bạch và chuẩn hóa thông tin, Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị (ban hành ngày 4/5/2025) xuất hiện như một nền tảng thể chế có khả năng định hình lại toàn bộ cách thức vận hành thị trường bất động sản trong tương lai.
Theo ông Tô Anh Hùng, để có thể giải quyết tận gốc vấn nạn này, cần một cơ chế định giá minh bạch và toàn diện hơn.
"Điểm sáng đáng chú ý là Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị đã đặt mục tiêu đến năm 2025 phải hoàn thành Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đây sẽ là nền tảng quan trọng giúp nâng cao khả năng định giá chính xác cho tất cả các cấu phần tham gia thị trường", ông Hùng nhận định.
Mục tiêu hoàn thành Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai vào năm 2025 được đưa vào Nghị quyết 68 không chỉ là một bước tiến mới về quản lý công – tư, mà còn là "chìa khóa" giúp tháo gỡ cho bài toán định giá bất động sản.
Khi đó, toàn bộ thông tin về thửa đất, quy hoạch, lịch sử giao dịch và hiện trạng pháp lý được chuẩn hóa, số hóa và công khai, thị trường sẽ có cơ sở để định giá tài sản dựa trên dữ liệu thật, thay vì kỳ vọng hay cảm tính.
Không những vậy, dữ liệu minh bạch sẽ nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng trong việc thẩm định giá trị tài sản bảo đảm. Nhà nước cũng có cơ sở khách quan hơn để thu thuế chuyển nhượng, đấu giá đất công, giảm tình trạng thất thu và đầu cơ.
Cần một lộ trình đồng bộ để kéo "giá ảo" về "giá thật"
Chung quan điểm với ông Tô Anh Hùng và GS. Đặng Hùng Võ, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng cho rằng để có thể hiện thực hóa tầm nhìn của Nghị quyết 68, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn cần thêm những điều kiện đi kèm.
Trước hết, hệ thống dữ liệu cần phải được xây dựng theo hướng mở, liên thông giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) – Bộ Tài chính giữa các địa phương và tổ chức định giá.
Thứ hai, cần có cơ chế bắt buộc ghi nhận giá giao dịch thật trong hợp đồng mua bán chứ không chỉ là giá kê khai.
Cùng với đó, việc chuyên nghiệp hóa nghề định giá bất động sản – vốn đang hoạt động thiếu chuẩn hóa – cũng là một mắt xích cần được nâng cấp.
Chỉ khi các thành tố thị trường cùng hoạt động theo một hệ chuẩn chung, "giá thật" mới có chỗ đứng trên thị trường.
Có thể thấy, việc giải quyết bài toán "ảo giá" của thị trường bất động sản không chỉ là xử lý biểu hiện, mà là một cuộc cải tổ về thể chế, dữ liệu và thói quen thị trường.
Trong bức tranh đó, Nghị quyết 68 đóng vai trò như một bản thiết kế thể chế – cung cấp khung pháp lý để xây dựng hệ sinh thái minh bạch, đáng tin cậy cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Niềm tin thị trường không đến từ các đợt giảm lãi suất hay gói tín dụng ngắn hạn, mà đến từ khả năng định giá chính xác và minh bạch. Nghị quyết 68 đang tạo ra nền móng để làm được điều đó nếu được thực thi đồng bộ, nghiêm túc và thực chất.
Ngày 4/5/2025, thay mặt Bộ Chính trị, Tổng Bí thư Tô Lâm đã ký Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân. Trong đó, ngoài việc đặt mục tiêu đến năm 2025 phải hoàn thành Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, Nghị quyết 68-NQ/TW với chủ trương tách giải phóng mặt bằng khỏi dự án đầu tư đang được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản, "giải cứu" hàng loạt dự án "treo" cũng như mở đường cho dòng vốn tư nhân bứt tốc trong giai đoạn mới.
Thách thức nào phía trước?
Mặc dù được kỳ vọng là bước ngoặt thể chế hóa thị trường bất động sản, nhưng quá trình hiện thực hóa Nghị quyết 68 đặc biệt là việc xây dựng và vận hành Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai cũng sẽ không dễ dàng, nếu không nói là đối mặt với không ít thách thức.
Trước hết là vấn đề năng lực triển khai ở cấp địa phương. Trên thực tế, công tác số hóa và cập nhật thông tin đất đai hiện vẫn rất chênh lệch giữa các tỉnh, thành. Không ít địa phương chưa có đủ hạ tầng công nghệ, nhân sự chuyên môn hoặc ngân sách để thực hiện việc số hóa khối lượng dữ liệu khổng lồ về thửa đất, giao dịch và pháp lý.
Tình trạng “mạnh ai nấy làm”, thiếu đồng bộ phần mềm, quy trình và tiêu chuẩn kỹ thuật cũng là rào cản lớn cho tính liên thông toàn quốc.
Một thách thức không kém phần nhạy cảm là xung đột lợi ích trong việc công khai dữ liệu. Trong nhiều trường hợp, dữ liệu về lịch sử chuyển nhượng, quy hoạch hoặc hiện trạng pháp lý nếu được công bố rộng rãi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến các nhóm lợi ích, khiến quá trình minh bạch hóa bị trì hoãn hoặc né tránh. Điều này đòi hỏi phải có cơ chế giám sát độc lập và sự quyết liệt trong chỉ đạo từ Trung ương.
Ngoài ra, việc sáp nhập Bộ Tài nguyên và Môi trường vào Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn thành Bộ Nông nghiệp và Môi trường có thể tạo ra những thay đổi trong đầu mối quản lý, điều phối chính sách đất đai. Trong ngắn hạn, sự chuyển giao chức năng có thể phát sinh độ trễ về hành chính, làm chậm tiến độ triển khai một số nội dung quan trọng của Nghị quyết 68.
Vì vậy, dù Nghị quyết 68 mở ra một cơ hội lớn để chuẩn hóa hệ sinh thái định giá bất động sản, nhưng để chuyển hóa tầm nhìn thành hành động thực chất, cần một kế hoạch hành động chi tiết, ngân sách bảo đảm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đủ mạnh và đặc biệt là ý chí chính trị nhất quán từ Trung ương đến địa phương.
