Nghị quyết 68: Luồng sinh khí mới giúp tháo gỡ điểm nghẽn mặt bằng, mở lối cho thị trường bất động sản
Nghị quyết 68-NQ/TW với chủ trương tách giải phóng mặt bằng khỏi dự án đầu tư đang được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản, "giải cứu" hàng loạt dự án treo và mở đường cho dòng vốn tư nhân bứt tốc trong giai đoạn mới.
Ngày 4/5/2025, Tổng Bí thư Tô Lâm thay mặt Bộ Chính trị ký ban hành Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân. Đây được đánh giá là một cột mốc đáng chú ý, không chỉ đặt nền tảng thúc đẩy khu vực tư nhân trở thành động lực chủ đạo của nền kinh tế, mà còn trực tiếp "cởi trói" cho thị trường bất động sản – vốn đang mắc kẹt trong vòng xoáy pháp lý, đặc biệt là những vướng mắc về giải phóng mặt bằng (GPMB).
>> Tới đây, chính quyền cấp xã có thể sẽ được trao thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người dân
Theo mục tiêu đặt ra trong Nghị quyết, đến năm 2030, khu vực kinh tế tư nhân sẽ đóng góp từ 55–58% GDP, giải quyết 84–85% lực lượng lao động. Để hiện thực hóa mục tiêu này, Nghị quyết đã đưa ra nhiều cơ chế mang tính cải cách mạnh mẽ, trong đó nổi bật là quy định cho phép tách công tác GPMB và tái định cư khỏi dự án đầu tư chính, xem đây như một dự án độc lập.
Tách GPMB khỏi dự án đầu tư: Một bước đi mang tính chiến lược
Tách GPMB thành một quy trình riêng rẽ đồng nghĩa với việc địa phương có thể chủ động triển khai mặt bằng ngay sau khi được phê duyệt chủ trương đầu tư, thay vì chờ hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý như trước.
Việc này giúp tạo sẵn "quỹ đất sạch" – điều kiện tiên quyết để nhà đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí tài chính do trễ tiến độ, đồng thời giải phóng sức ỳ trong cả chuỗi cung bất động sản đang bị tắc nghẽn.
Về phía địa phương, mô hình mới này cũng giúp chính quyền nâng cao tính chủ động trong khâu quản lý đất đai, bồi thường, tái định cư. Đặc biệt, khi GPMB được quản lý riêng, tính minh bạch trong xác định giá bồi thường, giải quyết khiếu nại cũng sẽ được cải thiện – qua đó, quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo hơn.
Hàng nghìn ha đất và hàng trăm dự án chờ "mở khóa"
Thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư (nay là Bộ Kinh tế phát triển) cho thấy, cả nước hiện có gần 1.900 dự án đầu tư bị chậm tiến độ, trong đó có tới 1.100 dự án bị "mắc kẹt" do vướng GPMB. Những con số này phản ánh rõ "nút thắt cổ chai" mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt.
Đặc biệt tại các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội và Đà Nẵng – nơi nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở và khu công nghiệp luôn ở mức cao với hàng loạt dự án quy mô lớn trong tình trạng bị "đắp chiếu" nhiều năm chỉ vì không thể hoàn tất giải phóng mặt bằng.
TP. HCM: Hơn 500 dự án bất động sản kỳ vọng được "hồi sinh"
Hiện TP. HCM có tới 571 dự án gặp khó khăn trong triển khai, bao gồm 265 dự án chậm tiến độ và 108 dự án tạm dừng thi công. UBND TP. HCM đã cam kết sẽ tháo gỡ toàn bộ các dự án thuộc thẩm quyền trong năm 2025. Nghị quyết 68 xuất hiện đúng lúc, mang lại công cụ pháp lý mạnh mẽ để đẩy nhanh tiến độ.
Một số dự án nổi bật:
DatXanh Homes Riverside (TP. Thủ Đức): 3.200 căn hộ từng bị đình trệ do pháp lý, nay đã được tái khởi động; giá bán dự kiến tăng 70% so với năm 2018.
Metro Star (TP. Thủ Đức): Dự án "đứng hình" suốt 7 năm, nay được khơi thông và giá bán dự kiến tăng 60%.
Khu nhà ở Tân An Huy (Nhà Bè): Sau gần 20 năm "đắp chiếu", dự án 20ha đang được tháo gỡ về hạ tầng và tài chính.
Việc chủ động tách GPMB giúp thành phố "ra tay trước", rút ngắn thời gian tiếp cận đất sạch, kịp thời bổ sung nguồn cung đang khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ.
Hà Nội: Khơi thông hàng loạt dự án nhà ở xã hội
Năm 2025, Hà Nội dự kiến khởi công 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 10.220 căn hộ, đồng thời chuẩn bị 15 quỹ đất quy mô 1.500ha. Song song đó, thành phố cũng đang gỡ vướng cho hàng loạt dự án "treo" vì mặt bằng, như:
Khu đô thị sinh thái Đan Phượng (45ha, tổng vốn gần 2.000 tỷ đồng): Dự án từng đình trệ nhiều năm, nay đang được tái triển khai.
Ô đất N02 – số 275 Nguyễn Trãi: Sau khi bị thu hồi vì vi phạm quản lý sử dụng đất, TP đang lên kế hoạch khai thác lại hiệu quả hơn.
Tách GPMB sẽ là "chìa khóa" giúp thủ đô tránh lãng phí quỹ đất, đảm bảo hiệu quả sử dụng đất đai trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm.
Đà Nẵng: Loạt siêu dự án được "giải cứu"
Tại Đà Nẵng, thành phố đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho 15 dự án trọng điểm:
Dragon City Park (Liên Chiểu): Hàng ngàn khách mua đất từ năm 2016 vẫn chưa có sổ đỏ vì vướng GPMB, nay dự án đang được phối hợp xử lý.
Marina Complex (Sơn Trà): Từng bị tạm dừng vì phản ứng quy hoạch, nay đã tái khởi động.
Cocobay Đà Nẵng: Tổ hợp nghỉ dưỡng từng "gây sốt" nhưng đình trệ nhiều năm, hiện đang được tháo gỡ để tiếp tục triển khai.
Nghị quyết 68 sẽ tạo điều kiện để địa phương chủ động hơn trong thu hút đầu tư, đặc biệt với các nhà đầu tư chiến lược có yêu cầu cao về quỹ đất sẵn sàng.
Mở đường cho dòng vốn tư nhân bứt tốc trong giai đoạn mới
1. Tạo hành lang pháp lý minh bạch, giảm rủi ro đầu tư
Nghị quyết 68-NQ/TW với việc tách công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) khỏi dự án đầu tư giúp giảm đáng kể các rủi ro pháp lý thường phát sinh trong giai đoạn đầu của quá trình triển khai dự án. Khi nhà đầu tư không còn phải chờ hoàn tất GPMB để xin phê duyệt đầu tư, dòng tiền sẽ được giải ngân nhanh hơn, giảm thiểu chi phí cơ hội và lãi vay trong thời gian chờ đợi. Môi trường pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn là yếu tố then chốt để dòng vốn tư nhân yên tâm đổ vào các dự án dài hạn như bất động sản và hạ tầng.
2. Giảm chi phí vốn, tăng hiệu quả sử dụng dòng tiền
Chi phí tài chính do chậm tiến độ được xem là một trong những gánh nặng lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản tư nhân.
Khi GPMB được triển khai đồng thời hoặc sớm hơn so với thủ tục đầu tư, thời gian hoàn thiện dự án được rút ngắn, từ đó giúp nhà đầu tư quay vòng vốn nhanh hơn. Đồng thời, tính toán hiệu quả tài chính trở nên chính xác hơn, làm tăng tính hấp dẫn của dự án trong mắt các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư chiến lược.
3. Mở khóa các dự án "đắp chiếu", kích hoạt dòng vốn bị đóng băng
Với hàng nghìn ha đất và hàng trăm dự án bị "treo" nhiều năm do vướng mắc mặt bằng, việc tháo gỡ theo hướng của Nghị quyết 68 sẽ "kích hoạt" lại lượng lớn dòng vốn đang bị mắc kẹt trong hệ thống.
Những dự án tưởng như không còn khả năng triển khai có thể được phục hồi, giải ngân tiếp hoặc sang nhượng cho các nhà đầu tư mới, tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản cũng như toàn bộ chuỗi cung ứng liên quan. Đây chính là tiền đề để dòng vốn tư nhân bứt tốc trong giai đoạn hậu phục hồi kinh tế.
Như vậy, tách GPMB không chỉ đơn thuần là giải pháp kỹ thuật, mà còn mở đường cho việc tháo gỡ đồng bộ các vướng mắc pháp lý khác như thủ tục cấp phép, chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất... Đây là bước đệm quan trọng trong việc triển khai Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hướng đến một môi trường đầu tư minh bạch, minh định và thông suốt.
Giữa bối cảnh thị trường bất động sản đang cần một "cú hích" thực sự, Nghị quyết 68-NQ/TW không chỉ giải quyết triệt để điểm nghẽn mặt bằng – khâu đầu tiên và quan trọng nhất của mọi dự án – mà còn mang lại kỳ vọng khơi thông toàn diện chuỗi giá trị bất động sản. Nếu được triển khai quyết liệt, nhất quán, Nghị quyết 68 hoàn toàn có thể trở thành "luồng sinh khí" hồi phục thị trường, đồng thời tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế dài hạn cho Việt Nam trong tương lai.
