Giá thuê hạ nhiệt, mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn tại TP. HCM vẫn chật vật tìm lại thời hoàng kim
Mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn của TP. HCM hiện nay vẫn ế bất chấp giá thuê đã thấp hơn đến 20%.
Trong quý I/2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tại TP.HCM đạt 317.000 tỷ đồng, tăng trưởng 14% so với cùng kỳ năm trước – theo số liệu từ Cục Thống kê. Riêng lĩnh vực bán lẻ hàng hóa chiếm 46% tổng mức tiêu dùng, tương đương 147.000 tỷ đồng, cho thấy sức mua tại thị trường TP. HCM tiếp tục tăng trưởng ổn định.
Trong khi đó, theo báo cáo từ Savills Việt Nam, phân khúc bất động sản bán lẻ hiện đại – bao gồm trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, trung tâm bách hóa và siêu thị – tiếp tục ghi nhận hiệu suất cao, với công suất cho thuê trung bình đạt 94%, tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu lớn từ các lĩnh vực F&B, giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất được xem là động lực chính thúc đẩy thị trường.
Một loạt trung tâm thương mại mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt đã gia nhập thị trường với tỷ lệ lấp đầy đạt tối thiểu 70%. Riêng Centre Mall Võ Văn Kiệt (quận 6), dù mới khai trương, đã ghi nhận công suất đạt 88%.
Đáng chú ý, nhóm khách thuê có diện tích trên 500m² hiện chiếm hơn 1/3 tổng diện tích thuê, chủ yếu đến từ các lĩnh vực giáo dục, sức khỏe, làm đẹp, thiết bị gia dụng và nội thất.
Mặt bằng nhà phố bán lẻ: Một thời vang bóng, giờ vật lộn giành lại khách thuê
Trái ngược với đà hồi phục của trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ đường phố tại TP. HCM vẫn chưa thể tìm lại phong độ như trước đại dịch.
Theo quan sát từ Savills, tỷ lệ trống vẫn ở mức cao, đặc biệt tại các tuyến phố vốn từng là "điểm vàng" cho hoạt động thương mại. Giá thuê trung bình hiện tại đang thấp hơn 10 – 20% so với năm 2019.
Dù các chủ nhà đã chủ động áp dụng các chính sách linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, giảm tiền cọc, hoặc giữ nguyên giá thuê trong thời gian dài, nhưng việc thu hút khách thuê vẫn hết sức khó khăn.
Nguyên nhân sâu xa đến từ thay đổi hành vi tiêu dùng hậu COVID-19. Giai đoạn giãn cách xã hội đã thúc đẩy làn sóng mua sắm trực tuyến, hình thành thói quen mới về tiêu dùng nhanh, tiện lợi và tiết kiệm.
Đến nay, ngay cả khi kinh tế đang trên đà hồi phục, xu hướng mua sắm qua các nền tảng thương mại điện tử vẫn duy trì bền vững, tạo sức ép lớn lên các mô hình bán lẻ truyền thống.
Vì sao bán lẻ hiện đại chiếm ưu thế?
Không chỉ do hành vi tiêu dùng thay đổi, sự khác biệt trong cách vận hành giữa trung tâm thương mại và mặt bằng nhà phố cũng là yếu tố khiến các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên mô hình hiện đại.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM – trung tâm thương mại sở hữu lợi thế rõ rệt về môi trường vận hành chuyên nghiệp, chính sách giá thuê minh bạch, cùng hệ sinh thái dịch vụ và lưu lượng khách hàng ổn định. Đây là các yếu tố giúp doanh nghiệp kiểm soát tốt hơn rủi ro tài chính và nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Bên cạnh đó, sự hiện diện tại trung tâm thương mại còn mang lại giá trị thương hiệu rõ nét. Với mô hình "mua sắm qua cửa kính", các thương hiệu có thể tiếp cận khách hàng tiềm năng một cách thụ động, tăng khả năng nhận diện mà không cần chiến dịch truyền thông tốn kém.
Trong khi đó, mặt bằng nhà phố – nếu không nằm ở vị trí thực sự đắc địa – thường khó tạo hiệu ứng lan tỏa tương tự, khiến thương hiệu phụ thuộc hoàn toàn vào lưu lượng người chủ động tìm đến.
Giữa bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều bất định, các doanh nghiệp bán lẻ đang buộc phải tái cấu trúc hệ thống cửa hàng, cắt giảm chi phí, tối ưu vận hành. Với những lợi thế sẵn có, mô hình bán lẻ hiện đại được xem là "lối đi sáng" giúp các thương hiệu thích ứng linh hoạt với biến động thị trường, đồng thời duy trì được sức cạnh tranh cả về doanh thu lẫn hình ảnh thương hiệu.
