Nhà nước quyết định giá đất: GS.Đặng Hùng Võ chỉ cách chặn '2 giá', chống đầu cơ, kéo giá nhà gần túi tiền người dân

Thực tế hiện nay, giá đất tại các khu vực trung tâm đã chạm mốc kỷ lục gần 700 triệu đồng/m2, trong khi đất đấu giá vùng ven cũng bị đẩy lên gấp 8-18 lần giá khởi điểm. Sự tăng trưởng phi mã này không chỉ đẩy tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tăng vọt, đè nặng lên vai doanh nghiệp mà còn khiến giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Trước bối cảnh đó, những thay đổi trong định hướng chính sách theo Nghị quyết 21 được kỳ vọng sẽ là “cú hích” để minh bạch hóa thị trường và ngăn chặn tình trạng thao túng, thổi giá.

Nhà nước quyết định giá đất, chặn cơ chế “2 giá” và thao túng thị trường

Phân tích sâu về thực trạng này trong talkshow "Nhà nước quyết định giá đất - Siết đầu cơ, thị trường BĐS hết thời thổi giá?", GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng thị trường đang rơi vào tình trạng nghịch lý khi giá đất càng tăng mạnh thì giao dịch lại càng cạn kiệt.

Theo ông Võ, mức giá hiện tại không còn phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân mà chỉ dành cho giới nhà giàu, dẫn đến một thị trường bất động sản bị “treo”.

Ông nhấn mạnh rằng ở các nước công nghiệp, chính sách nhà đất luôn hướng tới tiêu chí giá bất động sản phải phù hợp với thu nhập của giới trung lưu và nằm trong tầm với của người thu nhập thấp.

Hiện nay, Việt Nam đang đối mặt với sự phân mảnh rõ rệt khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi mảng nhà ở cho đại đa số người dân lại khan hiếm. Ngay cả nhà ở xã hội cũng có giá lên tới 25-30 triệu đồng/m2, vượt quá túi tiền của người lao động.

Để tháo gỡ những nút thắt này, việc Nhà nước nắm quyền quyết định giá đất thông qua công cụ bảng giá và hệ số điều chỉnh là một bước xoay trục quan trọng.

GS. Đặng Hùng Võ hoàn toàn đồng ý với chủ trương Trung ương cần can thiệp vào việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương để tránh tình trạng mỗi nơi một kiểu hoặc các tỉnh tự hạ giá đất xuống thấp để thu hút đầu tư một cách thiếu lành mạnh, gây lệch lạc nền kinh tế chung.

Ông đánh giá việc bỏ khung giá đất là quyết định đúng đắn, vì chính khung giá đất quá thấp trước đây đã trở thành chướng ngại vật, ngăn cản các địa phương đưa giá sát với thị trường, tạo ra khoảng cách để các nhóm lợi ích trục lợi từ cơ chế 2 giá.

Tuy nhiên, Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng lưu ý rằng cách thức Trung ương vào cuộc cần phải khách quan, dựa trên cơ sở dữ liệu thực tế và không chạy theo lợi ích của bất kỳ nhóm kinh tế nào, nhằm đảm bảo tính tự nhiên và phù hợp của quy luật thị trường.

Một trong những vấn đề nhức nhối hiện nay là nguồn lực khổng lồ khoảng 2,5 triệu tỷ đồng đang bị “chôn vùi” trong hàng nghìn dự án tồn đọng và đất đai bỏ hoang. GS. Đặng Hùng Võ nhận định rằng đa số các dự án “treo” đã tồn tại hàng thập kỷ nhưng không bị thu hồi theo luật định.

Ông đề xuất cần có một luật cụ thể để xử lý dứt điểm các dự án này, yêu cầu nhà đầu tư phải trả tiền cho sự chậm trễ và đưa đất vào đầu tư, phát triển kinh tế. Đặc biệt, GS. Đặng Hùng Võ khuyến nghị không nên tiếp tục phát triển các dự án giá cao từ nguồn lực này mà hãy ưu tiên tạo ra các bất động sản giá thấp để đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân, hoặc đưa vào phát triển hệ thống hàng hóa và dịch vụ vốn đang rất thiếu hụt.

Song song với việc định giá, chính sách thuế được coi là “đòn bẩy” quan trọng để chống đầu cơ. Giáo sư Đặng Hùng Võ nhắc lại rằng yêu cầu đánh thuế cao đối với bất động sản không đưa vào sử dụng đã có trong Nghị quyết 18 từ năm 2022 nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện hiệu quả.

Ông cảnh báo, nếu tình trạng tích trữ đất chờ tăng giá kéo dài, dòng tiền có thể tiếp tục tập trung vào đất đai, từ đó làm suy giảm động lực đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ và công nghệ cao.

Học tập kinh nghiệm quốc tế, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất mức thuế hoặc tiền phạt đối với đất bỏ hoang phải dựa trên kết quả “sử dụng tốt nhất” của thửa đất đó. Nếu mức phạt gấp 1,5-2 lần thu nhập từ việc sử dụng hiệu quả nhất, các chủ sở hữu sẽ buộc phải đưa đất vào sản xuất hoặc bán ra thị trường.

Kinh nghiệm quốc tế và yêu cầu xây dựng dữ liệu đất đai “đúng, đủ, sạch, sống”

Bên cạnh đó, kinh nghiệm quốc tế từ Hàn Quốc và Nhật Bản cũng được GS. Đặng Hùng Võ dẫn chứng như một mô hình mẫu về việc Nhà nước quyết định giá đất dựa trên giá thị trường thông qua hệ thống “thửa đất chuẩn”.

Bằng cách chọn ra hàng trăm nghìn thửa đất chuẩn đại diện cho từng khu vực đồng nhất và định giá lại định kỳ 3-5 năm một lần, các quốc gia này đã lập được bản đồ giá trị đất đai toàn quốc minh bạch. Theo ông Võ, Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng cách tiếp cận này nếu xây dựng được hệ thống dữ liệu đất đai “đúng, đủ, sạch, sống”.

Ông quan niệm một cơ sở dữ liệu chuẩn phải phản ánh đầy đủ lịch sử từ đăng ký ban đầu, các biến động giao dịch, cho thuê, thừa kế và phải được cập nhật thường xuyên.

Điểm cốt lõi để các công cụ này phát huy hiệu quả chính là sự thay đổi về tư duy quản lý và ứng dụng công nghệ. GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh việc chuyển từ khái niệm “cập nhật” sang “cập thời”, tức là quản lý dữ liệu theo thời gian thực.

Với sự hỗ trợ của công nghệ IoT và AI, Nhà nước có thể dễ dàng theo dõi tình trạng sử dụng đất thông qua hệ thống camera mà không cần tốn nhiều nhân lực, từ đó đưa ra những phán quyết minh bạch về việc thửa đất có đang bị bỏ hoang hay không.

Ông cũng gợi ý Nhà nước cần nghiên cứu kỹ công thức tổng đầu tư và lợi nhuận của nhà đầu tư để áp dụng mức giá trần bán ra cho từng loại bất động sản, tránh việc chủ đầu tư tự ý đẩy giá lên cao.

Cuộc chiến chống đầu cơ và đưa giá đất về giá trị thực không chỉ là bài toán kỹ thuật mà còn đòi hỏi tinh thần quyết liệt. GS. Đặng Hùng Võ tin rằng, khi đất đai không còn là tài sản để tích trữ, đầu cơ mà trở thành động lực phát triển thực chất, đó mới là thước đo thành công lớn nhất của quá trình sửa đổi luật lần này.

Sự đồng bộ giữa bảng giá đất minh bạch, chính sách thuế phù hợp và cơ sở dữ liệu hiện đại sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, khơi thông nguồn lực đang bị đình trệ và tạo thêm giá trị cho nền kinh tế.