Nhà ở xã hội, vì sao cả dân và doanh nghiệp đều khó?

LTS: Vụ cháy chung cư mini ở quận Thanh Xuân, Hà Nội với những hệ quả tang thương, một lần nữa lại đặt ra yêu cầu cấp bách là cung cấp thêm các loại hình nhà ở, đảm bảo an toàn, khả năng chi trả cho người có thu nhập thấp.

Chính phủ đã có chương trình lớn xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, song không ít quy định luật pháp hiện hành, việc thực thi chính sách vẫn còn khác xa so với thực tiễn cuộc sống.

Các bài viết này tập trung phân tích một số điểm nghẽn trong phát triển NOXH và đồng thời nêu một số giải pháp với mong muốn góp phần hiện thực hóa mục tiêu nhân văn, tốt đẹp trên.

Hình thức nhà ở xã hội (NOXH) được Luật Nhà ở (năm 2005 và năm 2014) xác định như giải pháp chủ yếu để giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, đến năm 2009, khi thị trường bất động sản có biểu hiện đi xuống, thì NOXH mới được tập trung phát triển.

Cụ thể, Chính phủ ban hành 1 Nghị quyết (Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009) và Thủ tướng ban hành 3 Quyết định (số 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009). Các Nghị quyết, Quyết định này cũng không thúc đẩy được việc phát triển NOXH vì chưa có giải pháp về vốn đầu tư.

Đến năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong đó chủ yếu là thị trường bất động sản với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng. Đây là động lực chính để phát triển được các dự án về NOXH.

Khi gói tín dụng ưu đãi kết thúc thì cũng là lúc các dự án NOXH bị ngừng lại. Theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2021-2025, đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân gói tín dụng hỗ trợ cho khách hàng cá nhân vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở của hộ gia đình được 4.381/15.000 tỷ đồng cho 12.200 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Có thể khẳng định các quy định về NOXH đã tạo hành lang pháp lý để thực hiện chính sách về NOXH, nhưng số NOXH được triển khai rất ít, không đáp ứng được nhu cầu của dân và nhà quản lý, đã đặt ra nhiều câu hỏi về chính hành lang pháp lý cho nó.

Xin trình bày một số điểm hạn chế, vướng mắc cản trở việc thực hiện chủ trương đầu tư, xây dựng NOXH trong thực tế.

Rất khó xác định người thụ hưởng chính sách

Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định cụ thể các nhóm đối tượng và điều kiện mua NOXH cũng như đã có văn bản hướng dẫn chi tiết về từng điều kiện của đối tượng như nhà ở, thu nhập, nơi cư trú...nhưng việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH còn gặp nhiều khó khăn.

Thực tế có dự án sau khi nhận hồ sơ của khách hàng chủ đầu tư đã tiến hành kiểm tra hồ sơ, kiểm tra các thông tin liên quan có thể tiếp cận từ đó đánh giá khách hàng đáp ứng điều kiện mua NOXH theo quy định pháp luật và báo cáo Sở Xây dựng. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định có những trường hợp không đủ điều kiện mua NOXH do đã có giao dịch NOXH trước đó mà chủ đầu tư không có thông tin, dữ liệu để kiểm tra, đánh giá.

Điều này gây rủi ro cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc chuyển nhượng, ghi nhận doanh thu bán NOXH với các trường hợp này.

Bên cạnh đó, quy định hiện hành về đối tượng được hưởng chính sách về NOXH còn khá hạn hẹp, với các điều kiện, tiêu chuẩn chặt chẽ; việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua NOXH còn phức tạp, khó khăn.

Bất cập quy định dành 20% quỹ đất cho NOXH

Quy định buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH là chưa phù hợp với thực tiễn.

Hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NOXH trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị… dẫn đến tình trạng không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH.

Việc áp dụng yêu cầu chung với tất cả các dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho NOXH mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, điều kiện kinh tế - địa lý vùng miền có thể dẫn đến tình trạng các dự án đều phải dành quỹ đất cho NOXH nhưng lại không sử dụng, lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị và là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá nhà ở.

Các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ, đặc biệt là loại I, nếu sử dụng 20% diện tích vào NOXH là không khả thi do diện tích không bảo đảm cho một khu NOXH đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích.

Quỹ đất để xây dựng NOXH trong dự án, đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn; chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất hẹp cao dẫn đến giá thành, giá bán NOXH cao, các tiện ích và dịch vụ bố trí cho khu nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ gây khó khăn thêm cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, quy định này cũng chưa thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ giải quyết nhà ở cho đại bộ phận người dân, đặc biệt là tại các khu vực đô thị, người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường.

Riêng đối với thủ đô Hà Nội, Luật Thủ đô 2012 (khoản 4 Điều 16) quy định: “Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển NOXH so với quy định chung của cả nước”.

Theo đó, tại Nghị quyết số 06/2013/NQ-HDND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân TP Hà Nội quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển NOXH.

Nhiều chủ đầu tư đã “lách” quy định pháp luật về việc dành quỹ đất để triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH.

Theo quy định tại Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ - CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH thì đối với dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH quy định, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NOXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn.

Trên thực tế, một số dự án dù có quy mô diện tích trên 10 ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 ha nhằm không phải dành 20% diện tích đất dự án cho NOXH.

Khó vay vốn ưu đãi

Mặc dù đã có các quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người dân đều gặp nhiều khó khăn.

Hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực NOXH chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của các người vay đến những khó khăn tại ngân hàng về thủ tục cho vay khiến việc người mua NOXH tiếp cận với những hỗ trợ tín dụng không hề đơn giản.

Đối với người vay, nhiều người chỉ được UBND phường xác nhận thuộc diện KT3 chứ không xác nhận hiện trạng nhà ở, vậy để chứng minh đủ điều kiện về nhà ở thì người dân sẽ căn cứ vào đâu?

Đối với chủ đầu tư, ngoài nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ thì hầu hết vốn để đầu tư xây dựng NOXH là do các chủ đầu tư huy động vốn từ các tổ chức tín dụng hay Ngân hàng chính sách.

Do trong quá trình hoàn thiện hồ sơ vay vốn, một số chủ đầu tư không chứng minh được năng lực tài chính của mình nên về phía Ngân hàng không thể hoàn thiện hồ sơ cho vay. Vì vậy, số lượng các chủ đầu tư dự án vay được vốn là không nhiều. Điều này khiến chi phí đầu tư cao trong khi giá bán NOXH bị khống chế, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Ở góc độ khác, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 - 5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại 04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua NOXH” và trên thực tế thì Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định nên hầu như người mua NOXH không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.

Theo Báo cáo số 80/BC-BXD ngày 07/04/2023 của Bộ Xây dựng thì do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được chỉ định (Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV) nên tính đến hết năm 2020 thì cả 04 ngân hàng thương mại này không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách NOXH.

Cũng theo Báo cáo trên, thì hiện nay tại Nghị quyết số 29/2021/QH15 của Quốc hội ngày 28/7/2021 về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 cũng không bố trí chi cấp bù chênh lệch lãi suất cho các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay ưu đãi NOXH trong giai đoạn 2021 - 2025.

Hiện tại, chủ đầu tư và người lao động đang mong đợi gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng trong Đề án một triệu căn NOXH, nhưng lãi suất 8,7% đối với doanh nghiệp và 8,2%/năm đối với người mua nhà vẫn quá cao, "quá sức chịu đựng" của người có thu nhập thấp đô thị; thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, gây tâm lý bất an cho công nhân, người lao động khi vay.

***

Trên đây là một số hạn chế, vướng mắc cản trở việc thực hiện chủ trương đầu tư, xây dựng NOXH trong thực tế mà cả người dân thụ hưởng và các chủ đầu tư đang đối mặt.

Trong phầ sau bài viết, chúng tôi sẽ nêu thêm các vướng mắc chủ yếu trong pháp luật hiện hành về NOXH với mong muốn để xử lý các vấn đề này.

Đoàn Văn Bình