Nguồn cung tăng, giá thứ cấp giảm nhưng người dân vẫn khó mua nhà
Nguồn cung bất động sản đang được cải thiện, trong khi giá thứ cấp tại một số dự án bắt đầu điều chỉnh, thậm chí có trường hợp giảm hàng trăm triệu đồng. Tuy nhiên, với mặt bằng giá sơ cấp vẫn cao và lãi suất vay mua nhà tăng, cơ hội sở hữu nhà của người mua để ở thực chưa được cải thiện tương ứng.
Giá thứ cấp giảm dần
Thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ hơn ở phân khúc thứ cấp. Tại một số dự án, người mua trước đây sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc cần thu hồi vốn đang chấp nhận giảm giá để tìm người mua mới.
Đơn cử, một căn hộ diện tích 90 m2 tại một dự án lớn ở Gia Lâm có giá gốc 5,77 tỷ đồng. Theo tiến độ, dự án dự kiến bàn giao nhà vào cuối tháng 9/2026. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, chủ căn hộ đang rao bán với giá 5,4 tỷ đồng, tương đương mức giảm khoảng 370 triệu đồng so với giá gốc.
Tại khu vực phía Tây và Tây Nam Hà Nội, mức điều chỉnh cũng xuất hiện ở một số căn hộ đã qua sử dụng từ 5 - 7 năm. Một căn hộ khoảng 70 m2 tại khu 19T Kiến Hưng được đưa ra giá từ 4,4 tỷ đồng xuống khoảng 3,1 tỷ đồng. Tại khu đô thị Dương Nội, một căn hộ khoảng 55 m2 được chào bán quanh mức 3 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 800 triệu đồng so với mức giá trước đó...
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu mang tính cục bộ.
Nhóm chịu áp lực lớn hơn là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua bất động sản tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu những sản phẩm chưa hình thành rõ giá trị sử dụng.
Đây là điểm khác biệt quan trọng so với một kịch bản giảm giá trên diện rộng. Khi nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn, chi phí lãi vay trở thành yếu tố quyết định. Nếu tài sản không tạo ra dòng tiền, trong khi thanh khoản thị trường chậm lại, thời gian nắm giữ kéo dài sẽ khiến áp lực tài chính gia tăng.
Khi đó, người bán có thể phải chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn hoặc tất toán khoản vay. Ngược lại, những chủ sở hữu có năng lực tài chính tốt, không chịu áp lực dòng tiền và nắm giữ sản phẩm có vị trí, pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác tốt sẽ ít có động lực bán tháo.
Vì vậy, cùng một thị trường nhưng mức độ điều chỉnh của từng sản phẩm có thể rất khác nhau. Giá giao dịch thực tế có thể thấp hơn giá chào bán ở một số dự án.
Có thêm nhà nhưng dân vẫn khó 'với tới'
Báo cáo của Dat Xanh Services (DXS-FERI) ghi nhận sáu tháng đầu năm, cả nước có khoảng 37.300 sản phẩm nhà ở mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung sơ cấp vượt 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40%,
Mặc dù nguồn cung tăng nhưng giao dịch lại giảm. Theo số liệu báo cáo của các địa phương được Bộ Xây dựng tổng hợp cho thấy, trong quý II/2026, cả nước có khoảng 100.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I.
Xét theo từng phân khúc, chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch, giảm 18% so với quý đầu năm và 23% so với cùng kỳ năm trước.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, giá thành bất động sản hiện chịu tác động từ nhiều nhóm chi phí và phần lớn đều có xu hướng gia tăng. Trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay, pháp lý, quản lý cùng nhiều nghĩa vụ tài chính khác.
Đặc biệt, tại một số dự án, quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài còn có thể phát sinh thêm chi phí, khiến giá vốn của chủ đầu tư tăng lên. Điều này tạo ra một “ngưỡng” nhất định đối với việc giảm giá bán.
Theo bà Miền, nếu giá bất động sản giảm quá sâu trong khi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với bài toán hiệu quả dự án. Với các dự án đã triển khai, việc giảm giá mạnh cũng không đơn giản bởi còn liên quan tới giá vốn, nghĩa vụ tài chính và lợi ích của những khách hàng đã mua trước đó.
Trong khi giá nhà chưa giảm đủ sâu, chi phí vay mua nhà lại có xu hướng tăng. Theo thống kê của DKRA Consulting, tháng 9, lãi suất vay mua nhà tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến (áp dụng cho các khoản vay được cố định trong 12 - 24 tháng), bình quân khoảng 10,9%/năm. Mức này cao hơn khoảng 2 - 3% so với mặt bằng lãi suất ưu đãi phổ biến 8,5 - 9,2%/năm trong quý II.
Với một căn hộ trị giá vài tỷ đồng, chỉ cần lãi suất tăng thêm 2 - 3%, số tiền lãi phải trả trong thời gian đầu có thể tăng đáng kể. Điều này khiến nhiều gia đình dù có nhu cầu ở thực vẫn phải trì hoãn quyết định mua nhà.
Bởi vậy, nghịch lý của thị trường hiện nay là nguồn cung đang tăng, giá thứ cấp đã xuất hiện những trường hợp giảm mạnh nhưng nhà ở vẫn chưa thực sự “dễ mua” hơn.
