Nói về vị thế chiến lược sông Hồng trong Quy hoạch Hà Nội 100 năm, GS. Đặng Hùng Võ khẳng định 'đây là bước đi tuyệt vời'

Quy hoạch đa cực mở ra diện mạo mới cho thị trường bất động sản Hà Nội

Bản quy hoạch 100 năm của Hà Nội vừa được công bố với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn, 9 trục động lực mới đang mở ra một chương mới cho sự phát triển của Thủ đô, đồng thời định hình lại hoàn toàn dòng chảy của thị trường bất động sản.

Thay vì phát triển dàn trải như trước đây, Hà Nội trong tương lai sẽ vận hành theo mô hình chùm đô thị hướng tâm và đa cực, trong đó mỗi khu vực đảm nhận một sứ mệnh kinh tế riêng biệt, từ đó hình thành các phân khúc bất động sản mang đặc trưng riêng.

Theo quy hoạch:

- Cực phía Bắc gồm Đông Anh, Mê Linh và Sóc Sơn được định vị là cửa ngõ hội nhập quốc tế với mô hình đô thị sân bay và logistics.

- Cực phía Đông với Gia Lâm và Long Biên sẽ trở thành trung tâm của các đại đô thị sinh thái.

- Cực phía Tây và Tây Bắc tập trung phát triển công nghệ cao và nghỉ dưỡng.

- Đặc biệt, các khu vực phía Nam như Thường Tín và Phú Xuyên được kỳ vọng sẽ là vùng trũng về giá, thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn nhờ hạ tầng giao thông được phát triển đi trước.

Điểm cốt lõi và mang tính đột phá nhất của đại quy hoạch lần này là việc xác lập trục cảnh quan sông Hồng trở thành xương sống của toàn bộ Thủ đô. Sông Hồng không còn đóng vai trò là ranh giới địa lý hay lá chắn ngăn cách như trong lịch sử, mà trở thành trung tâm kết nối, nơi hội tụ các không gian văn hóa sáng tạo, công viên và quảng trường quy mô lớn.

Phân tích về bản quy hoạch này trong talkshow "Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Dòng tiền bất động sản sẽ chảy về đâu giữa 'bẫy giá cao'?", GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, việc tổ chức lại Hà Nội với sông Hồng ở vị trí trung tâm là một bước đi tuyệt vời cả về thực tế vận hành đô thị, kinh tế lẫn phong thủy, tạo ra sinh khí mạnh mẽ cho sự phát triển.

Theo ông, khi trục xương sống này kết hợp với các trục động lực khác như Nhật Tân - Nội Bài hay Hồ Tây - Cổ Loa sẽ thiết lập một mặt bằng giá trị hoàn toàn mới, đưa bất động sản hai bên bờ sông lên phân khúc siêu cao cấp.

Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Bài toán hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp

Tuy nhiên, bên cạnh những triển vọng từ quy hoạch, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang đối mặt với những thách thức nội tại rất lớn, đặc biệt là tình trạng giá đất ở mức quá cao so với thu nhập của người dân.

GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ sự lo ngại sâu sắc về "bẫy giá cao" khi giá nhà đất liên tục tăng nhưng thanh khoản thực tế lại rất thấp, thậm chí gần như bằng không.

Theo ông, một thị trường có thanh khoản thấp trong thời gian dài sẽ khó được xem là phát triển lành mạnh. Nếu tình trạng này tiếp diễn, áp lực nợ xấu có thể gia tăng khi nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng sản phẩm để cân đối các khoản vay ngân hàng.

Để hóa giải mâu thuẫn giữa quy hoạch và thực tế thị trường, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cần có những thay đổi quyết liệt trong công tác quản lý. Một trong những giải pháp quan trọng mà ông đề xuất là thiết lập giá trần đối với từng loại bất động sản khi bán hoặc cho thuê nhằm kiểm soát giá trị thực của việc tạo lập tài sản.

Ông nhấn mạnh rằng nếu nhà đầu tư bán vượt giá trần thì cần có các chế tài xử phạt cao hơn, không chỉ dừng ở xử phạt hành chính. Bên cạnh đó, việc áp dụng thuế tài sản theo lũy tiến là cần thiết nhưng hiện nay chưa khả thi do hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai trên phạm vi cả nước chưa được liên thông, khiến cơ quan quản lý chưa thể kiểm soát được một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản.

Bên cạnh vấn đề giá cả, sự lệch pha giữa phân khúc cao cấp và nhà ở xã hội cũng là một điểm nghẽn lớn cần được tái cấu trúc. Trong khi quy hoạch tập trung mạnh vào các trung tâm kinh doanh và khu đô thị cao cấp, thị trường vẫn đang rất thiếu nhà ở giá rẻ dành cho người lao động.

Ông Võ nhận định rằng mặc dù quy hoạch đã đề cập đến việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội thông qua các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), nhưng việc thực hiện lại phụ thuộc hoàn toàn vào các nhà đầu tư tư nhân. Ông đề xuất cần có những cải cách mạnh mẽ về công nghệ xây dựng và vật liệu mới nhằm giảm chi phí đầu vào, thay vì tiếp tục duy trì các phương thức xây dựng cũ khiến giá thành luôn ở mức cao.

Trong quá trình giải phóng mặt bằng và phát triển không gian thương mại, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất nghiên cứu chuyển dần từ cơ chế thu hồi đất sang cơ chế góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo ông, khi người dân được tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng đất, họ có cơ hội trở thành một phần của các khu đô thị mới và được hưởng lợi lâu dài từ quá trình phát triển. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ hài hòa hơn về lợi ích, tăng cường sự đồng thuận xã hội và vẫn bảo đảm nguồn lực cho quá trình phát triển Thủ đô theo hướng bền vững.

Cuối cùng, một bản quy hoạch 100 năm không chỉ là câu chuyện về những tòa nhà cao tầng hay hạ tầng hiện đại, mà còn là việc gìn giữ hồn cốt văn hóa và các giá trị lịch sử ngàn năm của Hà Nội.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, cùng với mục tiêu phát triển đô thị hiện đại, Hà Nội cần đặc biệt coi trọng việc gìn giữ những giá trị di sản vốn có của khu phố cổ, đồng thời bồi đắp các giá trị văn hóa mới phù hợp với bối cảnh phát triển, như văn hóa môi trường và tình yêu Thủ đô được thể hiện bằng những hành động thiết thực.

Việc xây dựng một Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực nhưng vẫn gìn giữ được bản sắc lịch sử và văn hóa chính là giá trị bền vững nhất mà bản quy hoạch 100 năm cần hướng tới. Để hiện thực hóa mục tiêu đó, việc triển khai quy hoạch không chỉ đòi hỏi quyết tâm của các cấp quản lý mà còn cần sự đồng thuận và chung tay của toàn xã hội, qua đó đưa Hà Nội trở thành một đô thị hiện đại, gìn giữ bản sắc và phát triển bền vững trong dài hạn.