Phó Chủ tịch VNREA: Doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới

Trình bày quan điểm trong khuôn khổ Hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra ngày 22/10, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã đưa ra những phân tích thực tiễn và góc nhìn đa chiều về tình cảnh của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Theo ông, mặc dù thị trường chịu áp lực ách tắc hai đầu dòng vốn và gánh nặng chi phí dồn tích, giai đoạn điều chỉnh hiện tại chính là cơ hội cần thiết để các doanh nghiệp nhìn nhận lại năng lực quản trị, tái cơ cấu danh mục sản phẩm và đổi mới tư duy phát triển dự án nhằm thích ứng với chu kỳ phát triển mới.

Thực trạng ách tắc dòng vốn và áp lực chi phí của doanh nghiệp

Theo phân tích của Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, diễn biến suy giảm của thị trường bất động sản không quá tiêu cực như những luồng thông tin lan truyền trên mạng xã hội, mà sự sụt giảm này chỉ mang tính thời điểm. Ông đánh giá đây là nhịp điều chỉnh cần thiết để hãm đà tăng giá quá nóng, giúp các doanh nghiệp bất động sản tự nhìn lại mình, nâng cao năng lực quản trị và tránh tâm lý hưng phấn phát triển dự án bằng mọi giá.

Phó Chủ tịch VNREA tin tưởng rằng về trung và dài hạn, thị trường vẫn vận động theo quỹ đạo đầy triển vọng là "lạc quan trong sự thận trọng".

Đi sâu vào bức tranh tài chính, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhận định khối doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với tình trạng tắc nghẽn đồng thời ở cả hai đầu dòng mạch tiền tệ.

Ở đầu vào, nhiều dự án bị đóng băng về mặt pháp lý do độ trễ của việc thực thi chính sách, sự chậm trễ trong khâu giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 và xác định tiền sử dụng đất. Điều này khiến dự án chưa đủ điều kiện làm tài sản bảo đảm chuẩn mực, dẫn đến việc các ngân hàng thương mại không thể giải ngân, doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu rộng rãi và các quỹ đầu tư nước ngoài buộc phải đứng ngoài quan sát, làm hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu bị giam giữ trong các dự án dở dang.

Ở đầu ra, sức mua suy giảm do điểm nghẽn niềm tin và tâm lý kỳ vọng giá nhà sẽ giảm sâu từ 30% - 50% của người tiêu dùng, tạo nên tâm lý chờ đợi bắt đáy cực đoan. Bên cạnh đó, ông nhấn mạnh gánh nặng chi phí vốn dồn tích do chu kỳ dự án kéo dài từ 3 - 5 năm, kết hợp với lãi suất vay thương mại neo cao đã ăn mòn lợi nhuận và buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán sản phẩm dự kiến, từ đó càng triệt tiêu thanh khoản.

Phó Chủ tịch VNREA cũng chia sẻ thêm một bất cập lớn là tín dụng bất động sản lâu nay vẫn bị đánh đồng là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro phi sản xuất, chịu tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro từ 150% - 200% khiến chi phí vay của doanh nghiệp cao hơn các ngành khác từ 1% - 2%/năm, mặc dù ngành có hệ số lan tỏa 2,5 lần tới hơn 40 ngành phụ trợ.

Đồng thời, ông đề cập đến áp lực từ chi phí phi chính thức, thực chất phát sinh từ sự chênh lệch giữa khung định mức chi phí do Nhà nước phê duyệt với giá giao dịch thực tế trên thị trường (như định mức nhân công phê duyệt chỉ khoảng 390.000 đồng/ngày trong khi thực tế có thể phải trả tới 1 triệu đồng/ngày), buộc doanh nghiệp phải tự bù đắp khoản chênh lệch và phát sinh thêm chi phí hợp thức hóa chứng từ.

Giải pháp tái cơ cấu, giảm phụ thuộc tín dụng và đổi mới tư duy dự án

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng sự hồi phục của doanh nghiệp thời gian qua chưa đồng đều, chủ yếu mới chỉ diễn ra ở một số ít đơn vị có sẵn quỹ đất sạch và sản phẩm hoàn thiện. Mặc dù 3 bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo ra khung pháp lý minh bạch, ông lưu ý thị trường vẫn có độ trễ chính sách trong thời gian chờ ban hành đầy đủ các nghị định và thông tư hướng dẫn.

Để vượt qua giai đoạn này, các doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc toàn diện, tiết giảm chi phí, điều chỉnh biên lợi nhuận kỳ vọng và dồn nguồn lực phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của xã hội như nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Về mặt tài chính, ông Toan cảnh báo việc các doanh nghiệp phụ thuộc tới 75% - 80% nguồn vốn vào tín dụng ngân hàng là rất rủi ro. Ông đề xuất giải pháp căn cơ là doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa các kênh huy động vốn dài hạn thông qua việc chuẩn hóa phát hành trái phiếu doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm, thành lập các quỹ tín thác bất động sản (REITs), thu hút dòng vốn ngoại FDI và thí điểm mã hóa tài sản bất động sản (Real Estate Tokenization) trên nền tảng công nghệ blockchain cho các phân khúc bất động sản cho thuê hay bất động sản công nghiệp.

Về tư duy phát triển dự án, ông nhấn mạnh các doanh nghiệp cần thay đổi cách làm manh mún, chia nhỏ dự án từ 3 - 5ha như trước đây, mà nên hướng tới phát triển các đại đô thị tích hợp hay đô thị vệ tinh 15 phút quy mô hàng nghìn héc-ta dọc theo các trục giao thông lớn. Theo ông, mô hình đại đô thị này mới giải quyết triệt để bài toán giao thông, môi trường và tích hợp đầy đủ các không gian việc làm, y tế, giáo dục, giải trí.

Đồng thời, ông gợi ý mô hình thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở để huy động nguồn vốn dài hạn trong dân, tạo dựng nền tảng tài chính an toàn và bền vững cho cả doanh nghiệp lẫn thị trường bất động sản.