TS Cấn Văn Lực đề xuất nghiên cứu mã hóa tài sản bất động sản, mở thêm kênh huy động vốn

Phát biểu tại hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực thúc đẩy tăng trưởng” do Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam và Hệ sinh thái Truyền thông tài chính Người Quan Sát tổ chức ngày 22/10, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đã đề xuất nhiều giải pháp khơi thông dòng vốn, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Theo TS Cấn Văn Lực, bên cạnh việc hoàn thiện các cơ chế vĩ mô, cần đẩy mạnh huy động vốn từ nước ngoài, vay vốn quốc tế và phát triển thị trường chứng khoán. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải nâng cao năng lực quản trị, đáp ứng các chuẩn mực khắt khe về công bố thông tin và báo cáo tài chính.

Đáng chú ý, TS Cấn Văn Lực đề xuất nghiên cứu cho phép mã hóa tài sản bất động sản và chứng khoán (tokenization) trên nền tảng blockchain để giao dịch, qua đó đẩy nhanh tốc độ luân chuyển dòng tiền.

Theo ông, nền kinh tế Việt Nam có lượng tài sản bất động sản rất lớn nhưng tính thanh khoản còn hạn chế. Việc mã hóa tài sản có thể chia nhỏ giá trị đầu tư, tạo điều kiện để các nhà đầu tư cá nhân tham gia mua bán, trao đổi trên môi trường số một cách minh bạch, an toàn, đồng thời mở ra khả năng giao dịch xuyên biên giới và không bị giới hạn bởi thời gian.

Giải pháp này không chỉ giúp các chủ đầu tư bất động sản huy động vốn nhanh hơn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng mà còn tạo thêm một lớp tài sản giao dịch mới cho thị trường tài chính.

Cùng với việc mở rộng các kênh huy động vốn, TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường chứng khoán truyền thống cũng cần được chấn chỉnh. Dư nợ cho vay ký quỹ (margin) đã tăng từ 125.000 tỷ đồng trong quý I/2023 lên 470.000 tỷ đồng vào cuối quý III/2026.

Theo ông, việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, trong khi vốn hóa thị trường tập trung lớn vào ngành ngân hàng (43,8%) và bất động sản (27,2%), có thể tiềm ẩn rủi ro hệ thống khi thị trường đảo chiều.

Đến năm 2030, Việt Nam đặt mục tiêu huy động bình quân 2 triệu tỷ đồng mỗi năm qua thị trường vốn, tương đương 26% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Để đạt mục tiêu này, thị trường chứng khoán cần phát triển theo chiều sâu, nâng cao chất lượng hàng hóa thay vì chỉ mở rộng quy mô thông qua hoạt động cho vay ký quỹ.

Theo TS Cấn Văn Lực, tính đến cuối năm 2025, tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam đã lên tới 144,3%, mức cao so với các nền kinh tế tương đồng. Đến hết tháng 9/2026, dư nợ tín dụng đã vượt quy mô tiền gửi khoảng 2 triệu tỷ đồng.

Chênh lệch này gây áp lực lên thanh khoản của hệ thống ngân hàng, đồng thời trở thành rào cản đối với việc giảm mặt bằng lãi suất. Lãi suất huy động kỳ hạn 6-12 tháng hiện vẫn ở mức 6,5-8%/năm, kéo lãi suất cho vay lên 8,4-10,7%/năm.

Trong khi đó, các kênh huy động vốn trực tiếp vẫn chiếm tỷ trọng khiêm tốn. Trong 9 tháng đầu năm 2026, phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm 10% tổng nguồn vốn, còn phát hành cổ phiếu ở mức 3,1%.

Để khắc phục sự mất cân đối giữa tín dụng ngân hàng và thị trường vốn, PGS.TS Phùng Thế Đông, chuyên gia kinh tế, đề xuất phân bổ nguồn vốn theo “vòng đời dự án”.

Cụ thể, trong giai đoạn đầu hình thành và triển khai xây dựng, khi dự án có mức độ rủi ro cao và chưa tạo ra dòng tiền, doanh nghiệp có thể dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, khi dự án hoàn thành, đi vào vận hành và tạo ra doanh thu ổn định, doanh nghiệp cần chuyển dần sang huy động vốn trên thị trường vốn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu để tất toán các khoản vay, giảm áp lực nợ ngân hàng.

Theo PGS.TS Phùng Thế Đông, để quá trình chuyển dịch này diễn ra thông suốt, thị trường cần phát triển lực lượng nhà đầu tư dài hạn. Hiện tổng tài sản của các quỹ đầu tư tại Việt Nam mới đạt khoảng 850.000 tỷ đồng.

Do đó, cần có chính sách thúc đẩy các định chế đầu tư dài hạn, nghiên cứu mở rộng kênh đầu tư cho nguồn vốn bảo hiểm xã hội, đồng thời đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường vốn. Trong đó, các loại trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu đô thị và trái phiếu đường sắt có thể góp phần huy động nguồn lực phục vụ các dự án hạ tầng quy mô lớn.