Quốc gia châu Á khiến các quỹ đầu tư 'phát sốt', đổ xô tới săn món hời trên thị trường BĐS

Giá trị ẩn trong bảng cân đối kế toán của những công ty này đã trở thành tâm điểm của nhiều chiến dịch cổ đông và các thương vụ mua bán, sáp nhập tại Nhật Bản trong năm nay.

Một ví dụ điển hình là việc Elliott Investment Management tiết lộ sở hữu 5,03% cổ phần tại Tokyo Gas Co. Quỹ đầu tư Mỹ này ước tính danh mục bất động sản của công ty có giá trị khoảng 1,5 nghìn tỷ yên, xấp xỉ giá trị thị trường toàn bộ của công ty tiện ích này.

Tiềm năng sinh lời từ bất động sản chưa được khai thác xuất phát từ đặc thù kế toán của các doanh nghiệp Nhật Bản. Các công ty này thường nắm giữ lâu dài các tài sản như văn phòng, khách sạn và sân golf. Giá trị bất động sản được ghi nhận theo nguyên giá ban đầu trừ đi khấu hao hàng năm.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, giá bất động sản tại Nhật Bản đã tăng vọt, đặc biệt là tại các khu vực đô thị. Điều này có nghĩa là nếu bất động sản được bán, các công ty có thể ghi nhận lợi nhuận lớn từ sự chênh lệch giữa giá trị sổ sách và giá trị thị trường.

Chiến lược này đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư, những người vẫn cho rằng các công ty Nhật Bản đang bị định giá thấp. Đây chính là động lực đằng sau các thương vụ mua lại như thâu tóm Fuji Soft Inc. trị giá 4 tỷ USD và những khoản đầu tư của các quỹ như Elliott, Palliser Capital và 3D Investment Partners.

Bruce Kirk, chiến lược gia đầu tư cổ phiếu Nhật Bản tại Goldman Sachs, nhận xét: "Chúng ta đã biết giá trị bất động sản ở Nhật Bản từ lâu, nhưng chưa bao giờ có cách để khai thác nó. Giờ đây, các nhà đầu tư đã tìm ra chìa khóa và bắt đầu tập trung khai thác".

Theo ước tính của Goldman Sachs, có ít nhất 25 nghìn tỷ yên lợi nhuận chưa thực hiện nằm trong bảng cân đối kế toán của hơn 250 công ty Nhật Bản không hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản. Những khoản đầu tư lớn nhất tập trung ở các công ty ngành đường sắt, xây dựng và tiện ích.

Đầu năm nay, Fuji Soft đã trở thành tâm điểm của cuộc đua giữa các quỹ đầu tư nhờ danh mục bất động sản văn phòng rộng lớn tại Tokyo. Cuối cùng, KKR & Co. và Bain Capital đã tranh giành quyền thâu tóm công ty.

Quỹ 3D Investment Partners - người đã gây sức ép để Fuji Soft chuyển sang sở hữu tư nhân - cho rằng giá trị bất động sản của công ty có thể lên tới 195 tỷ yên, so với mức ghi sổ là 84,5 tỷ yên.

Không chỉ vậy, 3D còn nắm giữ 18% cổ phần tại Sapporo Holdings Ltd. - một công ty sản xuất bia nhưng doanh thu từ bất động sản gần như ngang ngửa với doanh thu bán bia trong năm 2023.

Tuần này, các phương tiện truyền thông địa phương đã đưa tin về một diễn biến thú vị trong giới đầu tư Nhật Bản. Một quỹ liên quan đến nhà đầu tư hoạt động Yoshiaki Murakami đã xây dựng cổ phần tại hai công ty đường sắt: Keisei Electric Railway và Keikyu Corp.

Mặc dù ý định cụ thể của Murakami vẫn chưa rõ ràng, nhưng việc này thu hút sự chú ý do các công ty vận tải đường sắt sở hữu những tài sản quý giá gần các trung tâm giao thông và có khả năng nắm giữ những khoản lợi nhuận chưa thực hiện từ bất động sản.

Theo Shai Greenberg, người đứng đầu bộ phận vốn quốc tế tại Jones Lang LaSalle Inc. tại Nhật Bản, đã có sự gia tăng đáng kể trong việc tư vấn cho các công ty về giá trị tài sản bất động sản mà họ sở hữu.

Greenberg nhấn mạnh: "Các công ty Nhật Bản truyền thống thường nắm giữ nhiều tài sản. Tài sản lâu dài thường có giá trị thị trường rất khác so với giá trị sổ sách đã khấu hao lâu năm, điều này khiến bất động sản Nhật Bản trở thành 'mỏ vàng' cho các nhà hoạt động và các quỹ cổ phần tư nhân”.

Một số công ty, chịu ảnh hưởng từ các cải cách quản trị công ty và sự giám sát của các nhà đầu tư, đang chuyển sang chiến lược quản lý tài sản nhẹ hơn.

Seibu Holdings Inc., một công ty cung cấp dịch vụ vận tải và khách sạn, là một ví dụ điển hình. Công ty này đã bán bớt các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết và đang trong quá trình thương thảo để bán Tokyo Garden Terrace Kioicho - một trong những tài sản nổi bật của mình, với giá trị ước tính khoảng 400 tỷ yên. Đáng chú ý, vào tháng 5, quỹ đầu tư 3D đã xuất hiện trong danh sách cổ đông của công ty.

“Khi chúng ta đã khai thác hết những lợi ích dễ dàng từ việc sử dụng tiền mặt dư thừa để thưởng cho cổ đông, giờ là lúc chúng ta chuyển sang những cách khai thác giá trị tinh vi hơn”, Kirk của Goldman nói. “Khía cạnh lợi nhuận từ bất động sản chưa thực hiện đặc biệt thú vị vào thời điểm này”.

Theo Yahoo Finance

>> Cổ phiếu của công ty 139 tuổi tăng 400% nhờ cơn sốt AI