Phó Chủ tịch VNREA: Thị trường bất động sản Việt Nam vận động lạc quan trong sự thận trọng

Tại hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực thúc đẩy tăng trưởng” do Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam phối hợp cùng Hệ sinh thái Người Quan Sát tổ chức ngày 22/10, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã chỉ ra những nút thắt lớn đang cản trở dòng vốn vào thị trường bất động sản, đồng thời đề xuất loạt giải pháp tháo gỡ từ thể chế, tín dụng đến khơi thông sức mua.

Theo ông Toan, trong bối cảnh Việt Nam cần huy động nguồn lực tài chính hàng triệu tỷ đồng mỗi năm để đầu tư hạ tầng quốc gia, mở rộng không gian phát triển và hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, bất động sản giữ vai trò quan trọng trong việc kết nối dòng vốn với hoạt động sản xuất, kinh doanh. Ngành này có mối liên hệ với gần 40 lĩnh vực phụ trợ, từ vật liệu xây dựng, cơ điện, nội thất đến tài chính, dịch vụ và việc làm của hàng triệu lao động.

Tuy nhiên, vấn đề của thị trường hiện nay không đơn thuần là thiếu vốn, mà nằm ở khả năng đưa dòng tiền đi xuyên suốt vòng đời dự án. Theo ông Toan, thị trường đang bị tắc nghẽn ở cả hai đầu: vốn đầu vào gặp rào cản pháp lý và chi phí cao, trong khi đầu ra suy yếu do sức mua và niềm tin chưa phục hồi tương xứng.

Ba điểm nghẽn khiến dòng vốn bất động sản đình trệ

Điểm nghẽn đầu tiên nằm ở thủ tục pháp lý dự án. Theo ông Toan, nguồn tiền nhàn rỗi trong nền kinh tế vẫn có nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản, nhưng dòng vốn chưa thể chảy vào các dự án một cách thông suốt. Nhiều dự án phải tạm dừng do chưa hoàn tất thủ tục giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc xác định tiền sử dụng đất.

Khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, dự án khó trở thành tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn để tiếp cận tín dụng, doanh nghiệp cũng gặp trở ngại khi huy động vốn qua trái phiếu, còn các quỹ đầu tư nước ngoài khó tham gia. Hệ quả là lượng lớn vốn chủ sở hữu và nguồn lực đất đai bị mắc kẹt trong các dự án chưa thể triển khai.

Điểm nghẽn thứ hai đến từ tâm lý chờ giá giảm của người mua. Dù nhu cầu nhà ở thực tế vẫn lớn, giao dịch trên thị trường chưa tương xứng. Một bộ phận người có tiền lựa chọn gửi tiết kiệm hoặc mua vàng để chờ cơ hội mua bất động sản ở mức giá thấp hơn, thậm chí kỳ vọng giá giảm 30-50% như giai đoạn 2011-2015. Trong khi đó, một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn lo ngại áp lực trả nợ và tìm cách bán tài sản để giảm gánh nặng.

Theo ông Toan, tâm lý chờ đợi càng trở nên đáng chú ý khi thị trường mất cân đối cung cầu: nguồn cung sản phẩm cao cấp tương đối dồi dào, nhưng nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu hụt. Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân vì thế ngày càng trở thành rào cản đối với thanh khoản.

Điểm nghẽn thứ ba là mặt bằng lãi suất tín dụng và chi phí vốn. Với chu kỳ phát triển dự án kéo dài khoảng 3-5 năm, lãi vay cao khiến chi phí tài chính tích lũy, bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp. Áp lực này có thể khiến chủ đầu tư phải duy trì giá bán cao, càng gây khó khăn cho khả năng hấp thụ của thị trường.

Ở phía người mua, nhiều khách hàng phải vay khoảng 50-70% giá trị bất động sản. Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, nghĩa vụ trả nợ có thể vượt quá khả năng tài chính của hộ gia đình, khiến những người có nhu cầu ở thực phải trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Ba nguyên nhân cốt lõi và những nút thắt cần tháo gỡ

Lý giải tình trạng trên, ông Toan cho rằng có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất là cơ cấu dẫn vốn chưa cân đối và cách nhìn nhận tín dụng bất động sản còn mang tính phân biệt chung. Việc đánh đồng toàn ngành với nhóm lĩnh vực rủi ro cao có thể dẫn đến siết tín dụng cơ học, trong khi nhu cầu vốn của các dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng tạo dòng tiền tốt rất khác với những dự án đầu cơ hoặc thiếu điều kiện triển khai.

Bên cạnh đó, bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn, có thể kéo dài từ 5 đến 25 năm, trong khi tiền gửi ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn. Sự chênh lệch kỳ hạn tạo áp lực lên chi phí huy động và lãi suất cho vay. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) chưa phát triển tương xứng cũng khiến doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng.

Nguyên nhân thứ hai là nhận thức chưa đầy đủ về cấu thành giá nhà. Theo ông Toan, thị trường hiện nay khác với giai đoạn dư cung 2011-2015, bởi vấn đề nổi bật là thiếu nguồn cung đủ điều kiện pháp lý và thiếu nhà ở phù hợp khả năng chi trả. Trong khi đó, chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, vật liệu, nhân công, lãi vay và các yêu cầu về tiêu chuẩn xây dựng xanh đều tác động đến giá thành sản phẩm.

Vì vậy, kỳ vọng giá nhà đô thị giảm sâu 30-50% trên diện rộng, theo quan điểm của ông, thiếu cơ sở thực tiễn và có thể khiến người mua tiếp tục trì hoãn giao dịch. Tuy nhiên, diễn biến giá vẫn phụ thuộc vào từng phân khúc, vị trí, nguồn cung và khả năng thanh toán của thị trường.

Nguyên nhân thứ ba nằm ở những vướng mắc thể chế và tâm lý sợ trách nhiệm trong quá trình thực thi. Dù nhiều chính sách tháo gỡ đã được triển khai, số lượng dự án tồn đọng vẫn lớn. Khâu xác định giá đất cụ thể và tiền sử dụng đất được xem là một trong những trở ngại đáng kể. Khi địa phương chậm xác định nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp khó hoàn tất thủ tục, nộp tiền vào ngân sách và tiếp tục triển khai dự án.

Đề xuất đồng bộ giải pháp từ pháp lý, tín dụng đến sức mua

Để khơi thông dòng vốn, ông Toan đề xuất trước hết cần hoàn thiện thể chế và xử lý dứt điểm các vướng mắc pháp lý. Các quy định liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng cần được rà soát, sửa đổi đồng bộ; đồng thời hoàn thiện cơ chế thí điểm nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại và cơ chế xử lý các dự án tồn đọng sau thanh tra.

Việc định giá đất cũng cần dựa trên phương pháp khoa học, sát thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người mua nhà. Cùng với đó, cần rút ngắn thời gian thẩm định, cấp phép liên ngành để giảm chi phí tài chính phát sinh do thủ tục kéo dài.

Về tín dụng, ông Toan kiến nghị đánh giá rủi ro theo từng dự án, dựa trên tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền, thay vì áp dụng cách tiếp cận chung cho toàn ngành. Đặc biệt, cần phân biệt tín dụng phát triển dự án với tín dụng dành cho cá nhân mua nhà, trong đó dòng vốn cho dự án được giải ngân theo tiến độ thi công và tình trạng pháp lý; tín dụng mua nhà ở thực, nhất là nhà ở xã hội và người mua nhà lần đầu, cần có cơ chế phù hợp hơn về lãi suất và thời hạn vay.

Ông cũng đề xuất nghiên cứu gói cấp bù hoặc cơ chế cố định lãi suất ở mức thấp trong 5-10 năm đầu cho người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền. Ngân hàng cần tiết giảm chi phí hoạt động để hạ lãi suất cho vay. Song song, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được chuẩn hóa thông qua tài sản bảo đảm và xếp hạng tín nhiệm độc lập; các quỹ REITs cần được phát triển để đa dạng hóa nguồn vốn, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Đối với đầu ra, giải pháp trọng tâm là khôi phục niềm tin và đưa nguồn cung về gần hơn với nhu cầu thực. Theo ông Toan, thông tin về cấu thành giá nhà cần được công khai, minh bạch để người mua có cơ sở đánh giá, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá giảm sâu. Doanh nghiệp cũng cần cơ cấu lại danh mục dự án, điều chỉnh biên lợi nhuận kỳ vọng và ưu tiên phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Bên cạnh việc đẩy nhanh Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội và phát triển Quỹ nhà ở quốc gia, ông Toan đề xuất xây dựng chương trình phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời số hóa thủ tục đăng ký và xem xét điều kiện tiếp cận nhà ở chính sách theo hướng thuận lợi hơn cho người đủ nhu cầu.

Nhìn về giai đoạn 2026-2030, ông Toan cho biết, những khó khăn hiện tại chỉ mang tính giai đoạn ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vận động theo quỹ đạo lạc quan trong sự thận trọng. Theo đó, ông đánh giá thị trường bất động sản vẫn có những nền tảng tăng trưởng dài hạn, nhờ tốc độ đô thị hóa, quy mô dân số hơn 100 triệu người, sự phát triển của hệ thống cao tốc, đường vành đai và các tuyến đường sắt chiến lược. Việc hoàn thiện thể chế cũng có thể góp phần nâng cao tính minh bạch, sàng lọc những chủ thể yếu kém và củng cố chất lượng thị trường.

Dù vậy, quá trình phục hồi cần được nhìn nhận thận trọng, có tính đến độ trễ chính sách, yêu cầu kiểm soát nợ xấu và các tiêu chuẩn phát triển xanh. Theo ông, mục tiêu không phải tạo ra những cơn sốt giá mới, mà là khuyến khích đầu tư vào giá trị thực và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Ông Toan nhấn mạnh, khi thủ tục pháp lý được khơi thông và chi phí vốn giảm, đất đai và dự án có thể chuyển hóa thành tài sản đủ điều kiện huy động nguồn lực. Dòng vốn được giải ngân sẽ thúc đẩy thi công, tạo việc làm, kích thích các ngành sản xuất và dịch vụ liên quan, đồng thời tăng thu ngân sách. Khi sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả, sức mua được cải thiện sẽ giúp giải phóng thanh khoản và tạo vòng quay vốn bền vững hơn cho nền kinh tế.

Theo đó, tháo gỡ điểm nghẽn bất động sản không chỉ nhằm hỗ trợ một ngành kinh tế, mà còn góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, tài chính và sản xuất, phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao của Việt Nam trong những năm tới.