Quốc hội bàn sửa Luật Kinh doanh bất động sản, đề xuất cắt giảm gần 30% điều kiện kinh doanh
Đề xuất sửa Luật Kinh doanh bất động sản tập trung cắt giảm điều kiện, đơn giản hóa thủ tục và tăng phân quyền, kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn cho doanh nghiệp và thị trường.
Sáng 22/8, Quốc hội khóa XVI đã có phiên thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, Chính phủ đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, đồng thời giảm và đơn giản hóa nhiều thủ tục hành chính, tăng phân quyền cho địa phương.
Theo chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội dành phiên thảo luận sáng 22/8 để xem xét định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Sau đó, các đại biểu tiếp tục cho ý kiến về cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự án Luật Phát triển đô thị. Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Bộ trưởng Bộ Tài chính sẽ giải trình, làm rõ những vấn đề được đại biểu đặt ra.
Định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được đặt trong yêu cầu tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý cho thị trường, đồng thời xử lý những vướng mắc phát sinh sau thời gian thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Chính phủ xác định các chính sách sửa đổi tập trung vào tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đồng thời hoàn thiện cơ chế quản lý và điều tiết thị trường.
Một trong những thay đổi đáng chú ý là cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, tương đương khoảng 29%. Bên cạnh đó, dự thảo đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa 7/12 thủ tục hành chính. Đây được xem là hướng tiếp cận nhằm giảm chi phí tuân thủ và rút ngắn những khâu không cần thiết trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp.
Song song với cắt giảm điều kiện, dự thảo còn đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Một nội dung đáng chú ý là thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh. Mục tiêu là tăng tính chủ động, trách nhiệm của địa phương trong quản lý và tổ chức thực hiện dự án.
Dự thảo cũng được xây dựng theo hướng tháo gỡ một số điểm nghẽn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Các khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai tiếp tục được rà soát, hoàn thiện.
Đối với chủ thể nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, dự thảo đề xuất quy định theo hướng chỉ được mua nhà ở và các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất. Ngoài ra, dự thảo bổ sung một số cơ chế liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai của dự án BT, trong đó có phương án bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa.
Một hướng sửa đổi khác liên quan trực tiếp đến giao dịch là bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, làm rõ nguyên tắc thực hiện giao dịch và các nội dung cần thiết trong hợp đồng. Dự thảo đồng thời đề xuất bổ sung cơ chế phong tỏa đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc thực hiện theo thỏa thuận của các bên, cùng các quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Chuyển đổi số cũng là một trục quan trọng trong lần sửa đổi này. Định hướng chính sách đặt vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng đầy đủ, chính xác, được cập nhật thường xuyên; đồng thời bổ sung quy định về mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân và bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh.
Như vậy, thay vì chỉ tập trung sửa từng thủ tục riêng lẻ, định hướng lần này hướng tới thay đổi cách quản lý thị trường theo hướng giảm điều kiện không cần thiết, tăng phân quyền, đẩy mạnh dữ liệu số và hoàn thiện công cụ điều tiết thị trường.
Tuy nhiên, các nội dung trên hiện vẫn là định hướng chính sách và đề xuất trong dự thảo, đang được Quốc hội thảo luận, chưa phải những quy định pháp luật đã có hiệu lực. Việc sửa đổi cuối cùng sẽ phụ thuộc vào quá trình thảo luận, tiếp thu và hoàn thiện dự án luật.
Trước đó, tại Nghị quyết 175/NQ-CP ngày 3/7/2026, Chính phủ đã thống nhất 4 nhóm chính sách đối với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), gồm tháo gỡ vướng mắc thực tiễn; sửa đổi điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính; phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; và bổ sung các quy định mang tính kiến tạo, hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường.
Điểm cốt lõi của lần sửa luật này vì thế không chỉ nằm ở việc “cắt” bao nhiêu thủ tục, mà ở cách thiết kế lại khung quản lý để thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn, giảm chi phí tuân thủ nhưng vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia thị trường.
