Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần làm rõ cơ chế bảo vệ khách hàng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, đồng thời bổ sung nhiều quy định về giao dịch, chuyển nhượng dự án và bảo vệ khách hàng.
Sáng 19/8, Quốc hội tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI. Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh vừa trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Dự thảo Luật gồm 10 chương, 62 điều, trong đó bổ sung nhiều quy định liên quan đến quy trình giao dịch, chuyển nhượng dự án và hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Cho ý kiến về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tán thành sự cần thiết sửa đổi luật.
Đối với đề xuất bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của cá nhân nước ngoài, cơ quan thẩm tra cho rằng dù giao dịch không kèm theo quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sàn xây dựng và không kèm theo quyền sử dụng đất chung, việc sở hữu phần diện tích sàn trên thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất.
Do đó, Ủy ban đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ, đánh giá đầy đủ tác động và hoàn thiện quy định theo hướng bảo đảm điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”. Đồng thời, việc này phải bảo đảm các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, tuân thủ quy hoạch và thống nhất với những quy định có liên quan tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Đối với cơ chế áp dụng cho các dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhận thấy việc quy định nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai loại dự án này là cần thiết.
Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra lưu ý các dự án BT hiện được thực hiện theo Nghị định số 257/2025. Trong quá trình triển khai có thể phát sinh những vấn đề mới, cần được xử lý đồng bộ trong khung pháp lý riêng đối với dự án BT, như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi và thu hồi.
Với việc kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo khôi phục một số giới hạn thanh toán của luật hiện hành, đồng thời điều chỉnh cơ chế đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại và nghĩa vụ thu xếp bảo lãnh của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng Tờ trình chưa thuyết minh cụ thể từng nội dung điều chỉnh, trong khi một số vấn đề chưa được giải trình và tiếp thu đầy đủ.
Đáng chú ý là vấn đề quyền lựa chọn của khách hàng. Theo cơ quan thẩm tra, nhiều ý kiến đề nghị tiếp tục quy định theo hướng giữ quyền lựa chọn của khách hàng như Luật hiện hành. Đồng thời, cần phân định rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc thu xếp sẵn khả năng cấp bảo lãnh với lựa chọn của từng khách hàng về việc phát hành thư bảo lãnh riêng.
Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng khoản 4 Điều 30 chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về nghiên cứu, lấy ý kiến các đối tượng chịu tác động và đánh giá đầy đủ tác động của chính sách.
Theo cơ quan thẩm tra, các quy định cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm phù hợp thực tiễn, đồng thời tạo cơ chế khơi thông nguồn lực triển khai các dự án.
Khoản 1 Điều 31 cũng được đề nghị tiếp tục xem xét nhằm bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, trong đó xác định rõ trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư và trường hợp thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Đối với các loại hợp đồng được chuyển nhượng, dự thảo mở rộng phạm vi sang hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận; hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai; và hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận.
Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị bổ sung đánh giá tác động và làm rõ cơ sở thực tiễn của đề xuất này, đồng thời xác định rõ nguyên tắc kế thừa quyền, nghĩa vụ và cơ chế kiểm soát giao dịch.
Theo cơ quan thẩm tra, việc mở rộng thị trường thứ cấp đối với tài sản trước khi đăng ký tài sản cần được đánh giá kỹ lưỡng nhằm phòng ngừa nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và thất thu thuế.
