Quý 1 'chốt sổ': Bất động sản có làm nên bất ngờ cho nhà đầu tư?

GDP quý 1/2025 tăng trưởng ấn tượng 6,93%, cao nhất 6 năm, cho thấy quyết tâm đạt mục tiêu 8% năm 2025. Trong bối cảnh tích cực này, bất động sản Việt Nam đã có những tín hiệu khởi sắc ban đầu, kích hoạt chu kỳ mới. Dù chưa "bùng nổ" toàn diện, nguồn cung và thanh khoản đã phục hồi rõ rệt ở một số phân khúc, vượt trội so với sự trầm lắng của năm 2023.

Báo cáo phân tích mới đây từ Agriseco Research kỳ vọng lợi nhuận thị trường quý 1/2025 tiếp tục tăng trưởng trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô phục hồi tốt hơn trong 2 tháng đầu năm nay với 3 động lực chính: Từ sự ổn định vĩ mô, dòng vốn FDI khởi sắc, đến việc quy mô tài sản và vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp không ngừng gia tăng, tất cả đang tạo nên một "lực đẩy" tổng hợp, hứa hẹn một quý đầu năm đầy tiềm năng.

Trong đó, nhấn mạnh, ngành bất động sản sẽ có triển vọng bứt phá lợi nhuận, tỷ lệ tăng trưởng được ước đoán tới 30%, dẫn đầu các nhóm ngành, khi nhiều yếu tố thuận lợi đang hội tụ, tạo đà cho các doanh nghiệp, một dự báo có thể tạo nên bất ngờ lớn cho giới đầu tư.

Động lực chính đến từ môi trường vĩ mô trong nước thuận lợi với tăng trưởng thúc đẩy, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá ổn định, lãi suất duy trì ở mức thấp giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm gánh nặng chi phí lãi vay và thúc đẩy lực cầu thị trường.

Agriseco Research dự báo, ngành bất động sản sẽ có triển vọng bứt phá lợi nhuận, tỷ lệ tăng trưởng được ước đoán tới 30%, dẫn đầu các nhóm ngành. Ảnh: TL.

>>> Đồng USD trong thế kẹp giữa lợi suất cao và căng thẳng địa chính trị: Góc nhìn chuyên gia

Ghi nhận thực tế, hai tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự "nóng lên" của thị trường bất động sản nhà ở, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và đất nền, nhưng bức tranh tăng trưởng không phải là một màu hồng đồng nhất. Trong khi những ông lớn với quỹ đất và pháp lý "sạch" đang sẵn sàng cho một cuộc bứt phá, thì nhiều doanh nghiệp khác vẫn đang loay hoay tìm đường phục hồi. Sự sôi động của giao dịch cũng mang lại hy vọng cho các công ty môi giới. Tuy nhiên, sự phân hóa lớn giữa các doanh nghiệp bất động sản cũng là một yếu tố cần được theo dõi sát sao.

Tiếp đà tăng trưởng, phân khúc công nghiệp cho thấy một sự bùng nổ tiềm năng. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn và đã ký kết các thỏa thuận cho thuê MOU từ năm 2024 đang ở vị thế sẵn sàng "phi nước đại" nhờ lực đẩy từ dòng vốn FDI mạnh mẽ, sự bật tăng của giá thuê khu công nghiệp và sự phục hồi của nguồn cung.

Riêng quý 1/2025, cả nước có thêm 15 dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp được Chính phủ điều chỉnh/chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt 4930 ha, gấp gần 3 lần quý 1/2024 và bằng 54% cả năm 2024. Đây là minh chứng rõ ràng cho sự dịch chuyển năng động của thị trường và khả năng nắm bắt cơ hội của các doanh nghiệp nhạy bén.

Đặc biệt, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp không chỉ đơn thuần là giảm gánh nặng chi phí, mà còn là chìa khóa mở ra cơ hội tái đầu tư và mở rộng sản xuất, tạo tiền đề cho sự bứt phá lợi nhuận.

Minh chứng rõ ràng là tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường đạt mức 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% của quý trước đó nhưng lại gấp đôi so cùng kỳ năm trước. Như vậy, tỷ lệ hấp thụ tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Tốc độ hấp thụ ở mức ổn định trong bối cảnh nguồn cung được cải thiện và mặt bằng giá chưa có nhiều điều chỉnh.

Bất động sản liệu có 'hồi sinh' thực sự?

Nhìn lại quý 1/2024, ngành bất động sản là nhóm ghi nhận lợi nhuận "kém sắc" nhất toàn thị trường với con số "lao dốc" tới 62% so với cùng kỳ năm trước. Tình trạng "đóng băng" giao dịch, mà minh chứng rõ nét là sự sụt giảm đáng kể trong số lượng bàn giao dự án của nhiều "ông lớn" như Vinhomes (VHM) hay Novaland (NVL), đã trực tiếp bào mòn kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, chính "vũng lầy" lợi nhuận này lại đang tạo ra một "bệ đỡ" cho những dự báo tăng trưởng ấn tượng trong quý 1/2025. So với mức nền thấp kỷ lục của năm trước, bất kỳ sự phục hồi nào trong hoạt động kinh doanh, dù là sự tái khởi động một phần các dự án "đắp chiếu" hay sự ấm lên của thị trường giao dịch, đều có thể tạo ra kỳ vọng về sự bứt tốc của ngành bất động sản trở nên dễ lý giải trong bối cảnh hiện tại.

Dù bức tranh tăng trưởng được vẽ ra có phần lạc quan, nhiều nhà phân tích vẫn giữ một cái nhìn thận trọng, thậm chí hoài nghi về khả năng ngành bất động sản tái lập được sức bật nội tại như những giai đoạn hoàng kim trước đây.

Nhiều ý kiến thận trọng cho rằng, ngành bất động sản khó đi đầu mà chỉ là ngành đi sau và hưởng lợi theo đầu tư công vì hiện tại tình hình bán hàng chưa quá nhiều thay đổi. Ảnh: TL.

>>>>>>Giá vàng thế giới chạm mốc chưa từng có, chuyên gia vẫn cho rằng ‘khó xác định đâu là giới hạn’: Vì sao?

Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Thanh Tùng, Trưởng phòng Tư vấn Đầu tư CTCP Chứng khoán VPS, đã thẳng thắn chỉ ra: "Ngành bất động sản khó đi đầu mà chỉ là ngành đi sau và hưởng lợi theo đầu tư công vì hiện tại tình hình bán hàng chưa quá nhiều thay đổi".

Nhận định này cho thấy, sự phục hồi nếu có, nhiều khả năng sẽ mang tính "ăn theo", phụ thuộc vào dòng vốn và động lực từ các dự án đầu tư công của nhà nước, thay vì xuất phát từ sự cải thiện căn bản trong sức mua và niềm tin của thị trường bất động sản nói chung. Điều này đặt ra dấu hỏi về tính bền vững và chiều sâu của sự tăng trưởng được kỳ vọng.

Phân tích cụ thể, ông Tùng cho rằng, sự trỗi dậy mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, đang mở ra những cơ hội cho bất động sản lân cận, kéo theo hiệu ứng tăng giá thấy rõ. Đơn cử, tại Hà Nội, sự kiện tuyến Metro Nhổn - Ga Hà Nội đi vào vận hành đã thổi một làn gió mới vào thị trường căn hộ khu vực Hà Đông và Hoài Đức, nơi giá trị bất động sản dọc tuyến đường này đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng so với các khu vực khác.

Tuy nhiên, "con dao hai lưỡi" của sự phát triển này chính là nền giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao, cản trở dòng chảy thanh khoản của thị trường và trực tiếp ăn mòn lợi nhuận của các doanh nghiệp. Theo một báo cáo của Savills Việt Nam vào cuối tháng 9/2024, giá trung bình các căn hộ chung cư tại quận Cầu Giấy, khu vực có nhiều nhà ga của tuyến Metro Nhổn - Ga Hà Nội, đã tăng trên 40% trong vòng 1 năm (từ quý 3/2023 so với quý 3/2024).

Một số dự án chung cư cụ thể gần tuyến đường sắt Nhổn - Ga Hà Nội còn ghi nhận mức tăng giá từ 30% đến 50% so với cùng kỳ năm trước (tháng 11/2023 so với tháng 11/2024). Cá biệt, một số căn hộ có vị trí đẹp và nội thất cao cấp tại dự án Vinhomes Metropolis (gần ga Kim Mã, một trong các ga ngầm của tuyến) đã tăng từ mức giá 90-130 triệu đồng/m2 lên hơn 200 triệu đồng/m2 trong vòng một năm.

Nhu cầu về nhà ở thực cùng với những quyết sách mạnh mẽ từ Chính phủ, đang được kỳ vọng sẽ kiến tạo những chuyển biến mang tính nền tảng cho thị trường bất động sản trong dài hạn. Điển hình là sự ra đời của bộ ba luật mới: Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi – được kỳ vọng khơi thông những điểm nghẽn pháp lý, tạo điều kiện để các doanh nghiệp "gỡ rối" cho các dự án đình trệ và tự tin tung ra thị trường những sản phẩm mới.

Tuy nhiên, phải thừa nhận, sự hồi phục này sẽ diễn ra một cách thận trọng, với tốc độ vừa phải và đặc biệt sẽ diễn ra sự phân hóa sâu sắc giữa các chủ đầu tư. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, quỹ đất sạch và chiến lược phát triển bài bản sẽ chiếm ưu thế, trong khi những đơn vị còn đang nặng gánh nặng nợ nần và pháp lý phức tạp sẽ tiếp tục đối mặt với không ít thách thức trên hành trình tái thiết.