Sáp nhập tỉnh/thành: Cẩn trọng trước cơn 'sốt đất ảo'

Thị trường khởi sắc bởi nhiều yếu tố "trợ lực"

Thời điểm hiện tại theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản đang được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nguồn tiền rẻ sau loạt chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất, lựa chọn.

Cùng với đó, thông tin sáp nhập một số tỉnh/thành trên cả nước được xem là "liều kích thích" cho thị trường khi nhiều giao dịch đất tăng lên tại một số địa phương.

Khó có thể phủ nhận việc các cơn "sốt đất" vừa qua diễn ra có sự tác động của các nhóm đầu cơ, tuy nhiên nhu cầu thực về bất động sản cũng đang có xu hướng tăng dần.

Sau 2 năm chịu lãi suất cao cũng như tín dụng bị siết chặt, thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang dần khôi phục và có dấu hiệu bật tăng sau khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách về tiền tệ.

Cụ thể, nhằm đảm bảo mục tiêu tăng trưởng kinh tế, trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% ứng với việc "bơm" khoảng 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế.

>> Việt Nam sẽ có 2 TP trực thuộc Trung ương dự kiến giữ nguyên hiện trạng sau sáp nhập, TP trẻ nhất cả nước cũng góp mặt

Mặt bằng lãi suất cho vay hiện cũng đã duy trì ổn định ở mức thấp sau chỉ đạo của Chính phủ về việc tăng cường thực hiện những giải pháp làm giảm lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động.

Việc "bơm" tiền vào nền kinh tế không những giúp doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn góp phần kích thích các kênh đầu tư trong đó có BĐS, đặc biệt giữa bối cảnh thị trường BĐS trong nước đang được hưởng lợi từ hàng loạt những thông tin tích cực.

Một trong số đó là nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ những vướng mắc và bất cập, thiết lập hành lang pháp lý mới, "cởi trói" cho nhiều dự án BĐS.

Quá trình đô thị hóa cùng lo ngại về tình trạng lạm phát trên phạm vi toàn cầu giữa bối cảnh xung đột địa - chính trị có xu hướng gia tăng là những nguyên nhân thay đổi tâm lý khách hàng, nhiều người mua tài sản BĐS để "trú ẩn" tài sản.

Ngoài ra, nhu cầu đầu tư về BĐS cũng được kích thích sau khi hàng loạt các dự án hạ tầng được hoàn thành nhằm thúc đẩy triển khai, giúp đất đai ngày càng tích lũy được nhiều giá trị nội tại cũng như tạo ra được nhiều khu vực có tiềm năng thu hút dòng vốn.

Thời gian gần đây, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai trong vai trò là yếu tố sản xuất cơ bản, cùng với việc điều chỉnh bảng giá đất mới, đặc biệt sau thông tin sáp nhập tỉnh/thành, nhiều cá nhân/tổ chức đã lợi dụng tâm lý FOMO của nhiều người để kích thích nhu cầu mua BĐS.

Dù vậy, theo VARS, trên thực tế, dòng tiền của các nhà đầu tư hiện nay chỉ đang hướng đến những khu vực có sẵn hạ tầng cũng như quy hoạch phát triển đồng bộ và hiện đại.

Trong đó, xu hướng săn đất ở những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất.

Tại một số địa phương sau thông tin dự kiến sáp nhập và các tỉnh/thành phố lớn, mặt bằng giá đất cũng đã ghi nhận mức tăng giá cao hơn so với bình thường, thậm chí thiết lập "đỉnh mới".

Đáng nói, chi phí vốn nếu đầu tư vào các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM đang ở mức cao khiến dòng tiền "chảy" đến vùng ven hoặc những nơi đang có tiềm năng phát triển trong tương lai để có thể tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.

Cẩn trọng trước những cơn "sốt đất ảo"

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang dồn sự quan tâm đến các khu vực có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội, đặc biệt là các huyện, xã thuộc Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương… Ở phía Nam, những địa phương đang được rót vốn mạnh cho phát triển hạ tầng như Bình Thạnh, Long An, Bình Dương cũng ghi nhận dấu hiệu giao dịch sôi động trở lại.

Trước diễn biến này, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – khuyến nghị nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, tránh bị cuốn theo những đợt "sốt đất" mang tính nhất thời.

Theo ông Đính, việc thẩm định kỹ mặt bằng giá tại khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ thông tin quy hoạch là điều kiện tiên quyết để kiểm soát rủi ro và đánh giá tiềm năng tăng trưởng. Bên cạnh đó, khả năng thanh khoản và khả năng tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được xem là yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư.

Các khu vực có quy hoạch rõ ràng, đang triển khai hạ tầng đồng bộ, có dự án hiện đại và chính sách khuyến khích dân cư về sinh sống thường sẽ an toàn hơn so với những nơi chỉ được đẩy giá nhờ tin đồn thiếu căn cứ.

Để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và bền vững, hạn chế hiện tượng giá đất tăng phi mã vượt xa giá trị thực, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan. Trong đó, vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng – từ tăng cường giám sát, quản lý đến việc hoàn thiện khung pháp lý, xây dựng cơ chế minh bạch hóa dữ liệu và thông tin thị trường.

Về phía đội ngũ môi giới và các sàn giao dịch bất động sản, cần tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật trong hoạt động kết nối, trung gian. Tuyệt đối không được tiếp tay cho việc thao túng giá, tạo “sốt ảo” nhằm trục lợi cá nhân, gây lệch pha cung – cầu. Cần lưu ý, theo quy định mới, trách nhiệm của môi giới bất động sản đã được siết chặt, nếu vi phạm có thể bị xử lý nghiêm khắc.

Trong bối cảnh thị trường mới bước vào giai đoạn khởi động của một chu kỳ mới và còn nhạy cảm trước các yếu tố tác động, tất cả các chủ thể liên quan – từ quản lý nhà nước, doanh nghiệp đến nhà đầu tư – đều cần đặt lợi ích dài hạn và sự ổn định của thị trường lên hàng đầu. Việc chỉ mưu cầu lợi nhuận ngắn hạn mà bỏ qua yếu tố cung – cầu thực tế sẽ dẫn đến nguy cơ điều chỉnh mạnh, gây tổn hại cho toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.

>> Tỉnh có nhiều TP nhất Việt Nam, 7 năm đứng TOP đầu PCI dự kiến giữ nguyên hiện trạng sau sáp nhập