Shophouse: Từ “gà đẻ trứng vàng” đến bị “ế chỏng” dù đã giảm giá

Shophouse là một loại hình khá kén chủ nhà và khách hàng do nằm tại các vị trí “đắc địa” trong các khu đô thị, giá bán khá cao nên giá thuê cũng tỷ lệ thuận. Thế nên, shophouse một thời đã “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản, chỉ “nhanh tay” mới có thể mua được.

“Ế chỏng” dù giảm giá

Với hạ tầng hiện đại tích hợp với nhiều lợi ích, mô hình shophouse đang dần trở thành sự lựa chọn thay thế nhà phố truyền thống. Theo phân tích của các chuyên gia quy hoạch, shophouse thường được đặt ở những khu đô thị cao cấp, được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ cùng mật độ dân cư lớn.

Sức hút của shophouse nằm ở ưu thế kép “vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh”. Một khảo sát cho thấy, tốc độ tăng giá các bất động sản gắn liền với đất như nhà thổ cư, nhà phố, biệt thự cao hơn từ 1-4 lần so với chung cư. Mặt khác, chung cư lại có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao gấp 1,5 lần nhà đất.

Cộng hưởng cả hai điểm mạnh của hai loại hình, nhà phố thương mại như nhận định của ông David Jackson – Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, là sản phẩm bền vững nhất thị trường. Ông tính toán, mức lợi nhuận từ cho thuê với shophouse có thể đạt 12%/năm và giá trị căn hộ có thể tăng từ 15 - 30%/ năm. Được ví như “gà đẻ trứng vàng”, không có gì khó hiểu khi shophouse luôn nằm ở top đầu các sản phẩm được săn tìm trên thị trường.

Tuy nhiên, suốt một thời gian dài kể từ khi dịch bệnh bắt đầu hoành hành, shophouse rơi vào tình trạng ảm đạm. Mặc dù, kể từ thời điểm dịch bệnh được kiểm soát, hoạt động kinh doanh đã trở lại bình thường, nhưng nhiều dãy nhà phố shophouse vẫn trong tình trạng ế khách thuê.

Thực tế, theo khảo sát tại khu Thủ Thiêm, nhà phố dọc theo trục đường Nguyễn Cơ Thạch được rao giá thuê 130-140 triệu đồng/tháng, có cam kết giảm giá, trợ giá thuê mùa dịch, nhưng vẫn rất “đìu hiu”, nhiều căn rao mãi không có ai hỏi. Được biết, trước dịch, giá thuê một căn shophouse tại đây lên tới 250-300 triệu đồng/tháng.

Hay như các căn shophouse nhà phố thương mại dọc theo trục đường Đồng Văn Cống, giá bán 27-35 tỷ đồng/căn, giá thuê cũng chỉ 30-58 triệu đồng/tháng (tùy mức trang bị nội thất), song không dễ tìm khách. Cả dãy shophouse nối dài chỉ lác đác vài căn được khai thác, còn lại cửa đóng im ỉm, bụi phủ mờ.

Cơ hội đầu tư tốt?

Shophouse là phân khúc nở rộ trên thị trường bất động sản vài năm trở lại đây. Từng được các chủ đầu tư quảng bá với nhiều ưu điểm là có thể vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng...

Tại các dự án, chủ đầu tư thường để dành vị trí đắc địa nhất, gần trung tâm hoặc mặt đường nhất dành cho phân khu shophouse. Do vậy, giá bán của dòng sản phẩm này luôn cao hơn từ 1,5-2 lần so với nhà mặt phố trong cùng dự án. Đồng thời nó cũng cao hơn nhiều so với mặt bằng chung nhà phố cùng khu vực bởi thường được đầu tư đồng bộ hơn.

Tuy nhiên, khi dịch bệnh khó khăn, chi phí thuê càng lớn thì càng khiến các hộ kinh doanh "chùn tay" khi quyết định.

Tại báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra dự báo, shophouse sẽ tiếp tục giảm khoảng 15-20% trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới.

Về lâu dài, VARS cho rằng với tiềm năng của ngành bán lẻ cùng mức tăng trưởng hai chữ số không ngừng suốt hơn một thập kỷ vừa qua, shophouse vẫn là một trong những phương thức đầu tư tiềm năng.

Khác với tình hình vắng vẻ tại các dự án khu dân cư vừa và nhỏ, hoặc còn thưa thớt, tình hình thuê shophouse tại các khu dân cư mới với quy mô lớn tương đối sôi động.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá, trong các loại hình bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng bị tác động mạnh nhất, sau đó là loại hình bất động sản cho thuê thương mại.

Sở dĩ shophouse kém hồi phục hơn trung tâm thương mại là do loại hình này có giá thuê cao, chủ yếu nằm trong các khu đô thị mới, dân cư thưa thớt, lại không tích hợp sẵn tiện ích. Hơn nữa, hầu hết các chủ nhà đều yêu cầu khách hàng thuê cả căn, giá khá cao, với tình trạng kinh doanh chưa hồi phục nên nhiều người không mặn mà thuê.

Tuy nhiên, ông Đính nhìn nhận, cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung, thì loại hình shophouse cũng sẽ có cơ hội hồi phục sớm, do mọi hoạt động giao thương đã trở lại bình thường và nhất là quan điểm của Chính phủ “sống thích ứng an toàn với dịch bệnh”, thì shophouse vẫn là loại hình bất động sản cao cấp thu hút khách hàng.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, cho đến nay, shophouse vẫn còn nguyên sức hấp dẫn. Nếu chủ nhà có dòng tiền ổn định, lâu dài thì đầu tư vào loại hình này vẫn là an toàn, sinh lời nhất. Nhưng nếu chủ nhà dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư shophouse sẽ là “trái đắng” trước viễn cảnh dịch bệnh vẫn còn đang tiếp diễn. Nhiều ngành nghề chưa hồi phục được, thì loại hình này cũng vẫn chưa thể hồi phục được.