Thực trạng thị trường shophouse: Khó khăn trong khai thác và tỷ lệ lấp đầy thấp

Shophouse, loại hìnhbất động sản đa năng kết hợp giữa không gian nhà ở và khu vực kinh doanh, đang trở thành một xu hướng phổ biến tại các khu đô thị sầm uất. Tuy nhiên, dù sở hữu nhiều ưu điểm như giúp chủ sở hữu vừa sống vừa kinh doanh trên cùng một thửa đất, giảm chi phí thuê mặt bằng và gia tăng giá trị bất động sản, nhưng thực tế khai thác và tỷ lệ lấp đầy shophouse hiện nay đang đối mặt với những khó khăn đáng kể.

Tại Hà Nội, trong 5 năm qua, giá trị của shophouse đã tăng trưởng ổn định, với tỷ lệ tăng trưởng trung bình mỗi năm từ 11-16%. Tuy nhiên, theo báo cáo từ Savills, trong 3 tháng đầu năm 2025, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đã giảm nhẹ 12%, xuống còn khoảng 278 triệu đồng/m², dù vẫn giữ ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trái ngược với đó, giá trên thị trường thứ cấp lại tăng 9% theo quý, cho thấy nhu cầu nắm giữ shophouse dài hạn vẫn khá mạnh.

Dù shophouse có tiềm năng lớn, nhưng nhiều dự án hiện nay lại không thu hút được các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định. Các chuyên gia từ Savills chỉ ra rằng, yếu tố đầu tiên gây khó khăn cho shophouse là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại quy mô lớn. Các trung tâm này có hệ thống tiện ích đầy đủ, lưu lượng khách ổn định và mức giá thuê rõ ràng, lâu dài, khiến chúng trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B.

Dù gặp phải nhiều thách thức, tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được đánh giá cao. Ảnh minh hoạ

>> 3 ngành học 'đắt giá': Lương cao, ra trường không lo thất nghiệp, doanh nghiệp săn đón

Bên cạnh đó, thiếu sự linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse cũng là một yếu tố cản trở. Rất nhiều khách thuê buộc phải thuê cả tòa nhà, dù chỉ cần sử dụng một phần diện tích để kinh doanh, dẫn đến giá thuê bị đẩy lên cao hơn so với nhu cầu thực tế. Các vấn đề liên quan đến việc chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại khi thuê shophouse.

Thêm vào đó, giá thuê shophouse thiếu sự ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi các trung tâm thương mại có mức giá thuê ổn định và thời gian thuê rõ ràng, shophouse lại có mức giá thay đổi theo biến động của thị trường. Điều này không phù hợp cho các doanh nghiệp cần ổn định trong dài hạn.

Về vấn đề pháp lý và vận hành, shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp trong việc vận hành. Điều này tạo ra rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp chuỗi hoặc những mô hình kinh doanh yêu cầu chuẩn hóa trong vận hành.

Dù gặp phải nhiều thách thức, tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được đánh giá cao, đặc biệt tại các khu đô thị có dân số tăng nhanh, thu nhập ổn định và nhu cầu tiêu dùng cao. Các chuyên gia cho rằng, để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, nhà đầu tư cần chú ý đến những yếu tố quan trọng như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm shophouse.

Một shophouse lý tưởng cần nằm ở vị trí có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và gần các công trình công cộng, khu văn phòng, trường học. Về thiết kế, shophouse cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, với thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng, bao gồm cả việc cho thuê, để ở hay kết hợp cả hai. Lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

Chuyên gia Đỗ Thu Hằng nhấn mạnh rằng, đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là chọn sản phẩm mà còn là chọn mô hình vận hành đúng. Nếu không có chiến lược khai thác hiệu quả, nhà đầu tư có thể gặp phải rủi ro dài hạn, khi kỳ vọng tăng giá không được đáp ứng, hoặc khó có thể cho thuê lại sản phẩm.

Mặc dù thị trường shophouse hiện nay đang đối mặt với những thách thức lớn, nhưng nếu được vận hành đúng cách và có thiết kế hợp lý, shophouse vẫn là một phân khúc đầy tiềm năng, đặc biệt tại các đô thị lớn. Việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu sẽ giúp shophouse phát huy hết tiềm năng và mang lại lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư.

>> Một phát biểu của lãnh đạo Apple khiến cổ phiếu Google lao dốc chưa từng có