Sửa Luật Đất đai: Cần tạo quỹ đất để phát triển du lịch

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Còn những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh BĐS du lịch

Sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh ngoài tác động của COVID -19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế-tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%.

Số liệu này cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý cũng như những rủi ro có thể xảy ra.

Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2473/QĐ-TTg và Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg đều khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tỉ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội và mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp. Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển.

Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn cũng nêu rõ một trong những nhiệm vụ và giải pháp quan trọng để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47-50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14-15% và nâng tỉ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch.

Mặc dù đã có tiếp thu, điều chỉnh phù hợp, song những quy định tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất vẫn chưa rộng cửa cho cá nhân, tổ chức tiếp cận đất đai phục vụ phát triển hạ tầng đô thị, hạ tầng du lịch.

Nhằm tổng hợp ý kiến từ thị trường và các nhà khoa học, góp phần hoàn thiện để Dự Luật Đất đai sửa đổi trước khi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành trên thực tế, Hội thảo khoa học với chủ đề "Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch" do Báo Đầu tư tổ chức ngày 19/10 quy tụ đông đảo các chuyên gia, luật sư, nhà quản lý, doanh nghiệp và các nhà làm luật.

Loạt kiến nghị sửa Luật Đất đai để tạo đất cho du lịch

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, Thành Viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia đã nêu ra nhiều bất cập trong thu hút vốn đầu tư hạ tầng du lịch.

Trong đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia nhưng chưa có các dự án phát triển du lịch, vui chơi giải trí.

Cùng với đó các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ và du lịch ( condotels, shophouse…) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ.

"Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình BĐS du lịch hình thành trên đất du lịch", TS. Cấn văn Lực chỉ rõ.

Từ những bất cập trên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (có điều kiện).

Đồng thời, xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội nêu vấn đề: Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất được xác định là để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, bảo đảm an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.

Theo ông Chung, giai đoạn từ năm 2015-2019, du lịch phát triển mạnh mẽ, nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Điều này dẫn tới việc dù pháp luật quy định BĐS du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp.

Hệ quả là sau giai đoạn 2019, những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.

"Luật Đất đai sửa đổi cần có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư…để du lịch phát triển. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội", ông Chung đề xuất.

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư, TS. Đỗ Thanh Trung, Cố vấn Ban giám đốc, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho rằng, quy định dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến nhà đầu tư khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.

TS. Đỗ Thanh Trung nêu quan điểm, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn, dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng thuộc phạm vi đấu thầu dự án sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết.

Dưới góc nhìn của nhà lập pháp, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính-Ngân sách của Quốc hội nêu quan điểm, chúng ta phải xem việc thu hồi đất mang lại lợi ích gì và cơ sở nào để thu hồi đất. Phải đưa ra tiêu chí để xác định những dự án thuộc đối tượng thu hồi đất.

GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh đến hai tiêu chí vô cùng quan trọng, một là các dự án đó phải mang lại những tác động cho lợi ích chung, lan tỏa rộng và nằm trong quy hoạch được nhà nước phê duyệt về đất đai và chính quyền chấp nhận cho đầu tư.

Yếu tố thứ hai là dự án thu hồi dù cho mục đích gì phải được đại đa số người dân đồng tình, ủng hộ. Nếu đạt cả hai tiêu chí này chúng ta phải đưa đối tượng đó vào diện đất đai thực hiện thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư.