Thành phố Aqua lỗ 136 tỷ đồng năm 2022, nợ trái phiếu gấp đôi vốn chủ sở hữu

Công ty TNHH Thành phố Aqua công bố thông tin định kỳ về tình hình tài chính theo quy định. Bản công bố thông tin có nhiều điều khiến nhà đầu tư quan tâm.

Thành phố Aqua còn dư nợ trái phiếu 3.000 tỷ đồng

Thông tin ghi nhận năm 2022 Thành phố Aqua lỗ gần 136 tỷ đồng, trong khi năm 2021 lãi sau thuế gần 732 tỷ đồng. Con số lỗ này khiến nhà đầu tư giật mình. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu ghi âm 9%, trong khi cùng kỳ năm 2021 ghi dương đến 45%.

Báo cáo ghi nhận tổng vốn chủ sở hữu của Thành phố Aqua đến 31/12/2022 gần 1.490 tỷ đồng - giảm 135 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Đáng chú ý, Thành phố Aqua đang nợ nần chồng chất, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu vẫn duy trì tỷ lệ cao, năm 2021 là 6,19 lần và đến cuối 2022 vừa qua tỷ lệ này đã gần 8 lần.

Một điểm khiến nhà đầu tư quan tâm là dư nợ trái phiếu có giảm. Tỷ lệ dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu giảm từ 2,83 lần hồi đầu năm xuống còn 2,01 lần. Thông tin này có nghĩa Thành phố Aqua đang dư nợ trái phiếu gấp đôi vốn chủ sở hữu, tương ứng gần 3.000 tỷ đồng, giảm 1.600 tỷ đồng so với dư nợ trái phiếu 4.600 tỷ đồng đầu năm.

Công ty TNHH Thành phố Aqua có vốn điều lệ 845,21 tỷ đồng, do ông Bùi Đạt Chương là người đại diện, chuyên về kinh doanh bất động sản. Công ty là công ty con do Tập đoàn Novaland sở hữu 69,98% vốn điều lệ.

Quay lại việc 752 căn nhà tại Aqua City bị hủy điều kiện bán

Công ty TNHH Thành phố Aqua được nhắc đến nhiều bắt đầu từ cuối năm 2022 khi Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai hủy bỏ các văn bản đã ban hành về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đối với một phần dự án Khu đô thị Aqua City tại Thành phố Biên Hòa gồm 752 căn nhà.

Thành phố Aqua được biết đến là chủ đầu tư Dự án Aqua City quy mô 1.000ha được thiết kế như một khu đô thị thông minh. Dự án có 752 văn nhà ở hình thành trong tương lai, trước đó do Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVCombank) cam kết xem xét cấp tín dụng.

Tuy vậy cuối 2022 vừa qua sự kiện bất ngờ xảy ra khi PVCombank “quay xe”, có văn bản xác nhận việc “không thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Công ty TNHH Thành phó Aqua đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 752 căn nhà tại Phân khu I+V”.

Lý do PVCombank đưa ra là do Công ty TNHH Thành phố Aqua chưa cung cấp hồ sơ để PVCombank thực hiện thẩm định, đánh giá, xét duyệt tín dụng.

Áp lực trả nợ trái phiếu của Thành phố Aqua

Năm 2020 và năm 2021 Thành phố Aqua phát hành nhiều đợt trái phiếu, huy động 4.600 tỷ đồng, trong đó 2.000 tỷ đồng phát hành năm 2021 và 2.600 tỷ đồng phát hành năm 2020. Trong số trái phiếu này có một số lô trái phiếu đáo hạn trong năm 2022.

Trong số các lô trái phiếu này, TPACH2022001 và TPACH2122004 hủy do đáo hạn, TPACH2123003 được mua lại trước hạn. Giá trị trái phiếu còn lại đang lưu hành 3.000 tỷ đồng.

Áp lực ngắn hạn, Thành phố Aqua phải lo xoay tiền cho lô trái phiếu TPACH2123002 trị giá 600 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong hơn 1 tháng tới, ngày 22/6/2023. Số còn lại đang dài hạn.

Những thông tin về các lô trái phiếu này đã được tìm hiểu trước đó. Ví dụ lô trái phiếu TPACH2124002 phát hành ngày 17/9/2021 đáo hạn vào 17/9/2024 và lô trái phiếu TPACH2125001 phát hành ngày 17/9/2021 đáo hạn vào 17/9/2025 - huy động tổng cộng 1.000 tỷ đồng nhằm tăng quy mô hoạt động để thanh toán tối đa 70% chi phí nhận chuyển nhượng 99,999% phần vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Bất động sản Green Land từ cá nhân ông Lê Thanh Liêm. Lãi suất được thanh toán 3 tháng/lần, dòng tiền thanh toán lấy từ nguồn lợi nhuận được chia từ Dự án Aqua 112ha và các nguồn thu hợp pháp khác. Lô trái phiếu này do Ngân hàng TMCP Quân đội ôm trọn.

Các mã trái phiếu TPACH2123003 và TPACH2122004 không công bố nhiều thông tin về phát hành. Tuy vậy thông tin về tài sản đảm bảo có ghi nhận về việc tài sản đảm bảo chung cho cả nhiều lô trái phiếu. Cụ thể:

Tài sản đảm bảo chung cho toàn bộ 8 lô trái phiếu phát hành năm 2020 và 2021 được liệt kê phía trên bao gồm:

+ Quyền sử dụng đất ở, đất thương mại dịch vụ và công trình công cộng của toàn bộ Dự án Aqua 112ha.

+ Quyền tài sản phát sinh liên quan đến Dự án Aqua 112ha.

+ Toàn bộ phần vốn góp cùng các quyền, quyền lợi và lợi ích phát sinh từ phần vốn góp của Price Residence tại tổ chức phát hành: Là 591.647.000.000 đồng, chiếm 705 vốn điều lệ (phần vốn góp của Price Residence).

+ Toàn bộ phần vốn góp cùng các quyền, quyền lợi và lợi ích phát sinh từ phần vốn góp của Đại Cát tại Tổ chức phát hành: Là 253.563.000.000 đồng, chiếm 30% vốn điều lệ (phần vốn góp của Đại Cát).

(Như vậy cả Công ty Đại Cát và Prince Residence đã đưa 100% vốn cổ phần của Thành phố Aqua thế chấp làm tài sản đảm bảo).

Đáng chú ý, chỉ mấy ngày sau khi huy động 1.000 tỷ đòng trái phiếu nhằm mua phần vốn góp tại Bất động sản Green Land, Thành phố AQqua lại mang quyền, quyền lợi và lợi ích phát sinh từ phần vốn góp tại Bất động sản Green Land với giá trị góp vốn gần 2.860 tỷ đồng, chiếm 99.9997% vốn điều lệ của Green Land đi thế chấp tại MBBank.