Thanh tra chỉ rõ loạt ‘điểm nghẽn’ tại khu đô thị 2.200 tỷ đồng của Tập đoàn Sơn Hải

Thanh tra tỉnh Quảng Trị vừa ban hành kết luận thanh tra về quá trình triển khai dự án Khu đô thị Nam Cầu Dài tại phường Đồng Hới, trong đó chỉ rõ nhiều tồn tại, hạn chế của các cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư và doanh nghiệp thực hiện dự án. Cơ quan thanh tra đồng thời kiến nghị nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn để dự án sớm được triển khai đồng bộ và hoàn thành theo kế hoạch mới vào năm 2028.

Dự án Khu đô thị Nam Cầu Dài có tổng vốn đầu tư khoảng 2.200 tỷ đồng, do Công ty TNHH Tập đoàn Sơn Hải là nhà đầu tư và Công ty TNHH Sơn Hải Riverside là doanh nghiệp thực hiện dự án. Sau điều chỉnh, quy mô dự án còn 36,8ha với mục tiêu hình thành khu đô thị hiện đại, đồng bộ, góp phần hoàn thiện hạ tầng và chỉnh trang khu vực phía Tây sông Nhật Lệ.

Theo kết luận thanh tra, đến thời điểm kiểm tra vào tháng 5 và 6/2026, dự án mới được bàn giao 27,1ha, tương đương 73,64% diện tích. Trên phần mặt bằng đã tiếp nhận, các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như san nền, giao thông, cầu, kè, hệ thống cấp thoát nước và cảnh quan đã hoàn thành trên 90% khối lượng. Chủ đầu tư cũng đang triển khai xây dựng phần thô 38 căn biệt thự và nhà phố thương mại.

Mặc dù vậy, dự án vẫn phải điều chỉnh tiến độ từ giai đoạn 2018-2024 sang hoàn thành vào năm 2028 do nhiều khó khăn kéo dài trong công tác giải phóng mặt bằng và xử lý tài sản công.

Nhiều nguyên nhân khiến dự án kéo dài

Kết luận thanh tra cho thấy, ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, việc rà soát hiện trạng đất đai, tài sản công và đánh giá mức độ phức tạp của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được thực hiện đầy đủ. Trong phạm vi dự án vẫn còn nhiều tài sản công như Cảng cá Nhật Lệ, Nhà máy đóng tàu Nhật Lệ và khu dân cư dọc Quốc lộ 1 nhưng chưa được xử lý trước khi lựa chọn nhà đầu tư, dẫn đến quá trình triển khai phát sinh nhiều vướng mắc.

Theo Thanh tra tỉnh, đây là nguyên nhân quan trọng khiến dự án phải điều chỉnh diện tích từ hơn 40ha xuống còn 36,8ha, đồng thời kéo dài thời gian thực hiện thêm 4 năm.

Cơ quan thanh tra cũng chỉ ra việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án chưa đánh giá đầy đủ các yếu tố về quy hoạch, địa chất, thủy văn, phương án kết nối hạ tầng, giải pháp chống ngập, điều kiện giải phóng mặt bằng và khả năng huy động nguồn lực. Sau trận lũ lịch sử năm 2020, dự án tiếp tục phải điều chỉnh cao độ san nền và quy mô đầu tư.

Một tồn tại khác là việc giao đất theo từng đợt, tương ứng với phần diện tích đã giải phóng mặt bằng, trong khi quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư không quy định phân kỳ thực hiện. Theo Thanh tra tỉnh, cách thực hiện này chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai và ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn cũng như tiến độ triển khai dự án.

Đến nay, khoảng 9,7ha đất nằm tại khu vực Cảng cá Nhật Lệ và một số hộ dân dọc Quốc lộ 1 vẫn chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Đây được xác định là "điểm nghẽn" lớn nhất khiến dự án bị chia cắt, không thể đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng. Bên cạnh đó, tuyến kè bờ Tây sông Nhật Lệ dài hơn 480m cũng chưa được bàn giao mặt bằng, ảnh hưởng đến khả năng kết nối toàn bộ công trình.

Chỉ rõ trách nhiệm nhiều đơn vị

Thanh tra tỉnh xác định trách nhiệm đối với nhiều cơ quan trong quá trình triển khai dự án.

Trong đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường được xác định có trách nhiệm trong việc tham mưu giao đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng chưa đúng quy định; Sở Xây dựng liên quan đến công tác lựa chọn nhà đầu tư, ký kết và điều chỉnh hợp đồng cũng như rà soát tài sản công.

UBND TP. Đồng Hới trước đây (nay là UBND phường Đồng Hới), Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng - Phát triển quỹ đất Đồng Hới được xác định chịu trách nhiệm về tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và xử lý nguồn gốc đất.

Ngoài ra, Ban Quản lý Cảng cá và Đăng kiểm tàu cá được cho là chậm hoàn thiện phương án di dời tài sản, chưa xác định rõ thời điểm đóng Cảng cá Nhật Lệ để phục vụ dự án, góp phần làm kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng.

Trên cơ sở đó, Thanh tra tỉnh kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, chính quyền địa phương và các đơn vị liên quan hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại cùng các thủ tục liên quan chậm nhất trong quý IV/2026 để tạo điều kiện triển khai đồng bộ toàn bộ dự án.

Một nội dung đáng chú ý trong kết luận thanh tra là kiến nghị xem xét cơ chế xử lý khoản tiền chậm nộp liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai của doanh nghiệp thực hiện dự án.

Theo số liệu của cơ quan thuế, đến ngày 28/5/2026, Công ty TNHH Sơn Hải Riverside còn nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chậm nộp với tổng số tiền khoảng 368,593 tỷ đồng.

Qua thanh tra, cơ quan chức năng nhận định việc doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính diễn ra trong bối cảnh dự án gặp nhiều vướng mắc khách quan như chậm giải phóng mặt bằng, chưa được bàn giao đủ 9,7ha đất, nhiều hạng mục hạ tầng thuộc trách nhiệm Nhà nước chưa hoàn thành và quá trình xử lý Cảng cá Nhật Lệ kéo dài. Những yếu tố này ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn và triển khai dự án của doanh nghiệp.

Để bảo đảm việc xử lý khách quan, đúng quy định và hạn chế phát sinh khiếu nại, Thanh tra tỉnh kiến nghị UBND tỉnh giao các sở, ngành liên quan rà soát toàn diện trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong quá trình thực hiện dự án; đồng thời tổng hợp hồ sơ, báo cáo Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Thanh tra Chính phủ và Chính phủ xem xét áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 29/2026 của Quốc hội đối với khoản tiền chậm nộp phát sinh, qua đó tháo gỡ khó khăn và tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai theo đúng mục tiêu đề ra.