Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ 'hồi sinh' có kiểm soát

3 kịch bản

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm Dat Xanh Services, thị trường bất động sản trong quý IV/2025 thanh khoản sẽ phân hóa mạnh. Những dự án chứng minh được pháp lý minh bạch, mốc tiến độ rõ ràng và hạ tầng đầu tư kết nối sẽ thu hút khách hàng tốt, phần còn lại phải cạnh tranh bằng ưu đãi và minh bạch được các rủi ro.

“Thị trường dự kiến chào đón các dự án hợp tác liên doanh, phát triển dự án kết hợp giữa chủ đầu tư trong nước và quốc tế, đặc biệt với các doanh nghiệp muốn đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế. Giá nhà ở dự kiến tiếp tục tăng ở các khu trung tâm và vùng phát triển hạ tầng tốt. Vùng ven nếu pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ có thể bị chững lại, thậm chí giảm thanh khoản nếu không đáp ứng được tiêu chí khách hàng”, bà Liên nói.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản được dự báo đón nhận nguồn cung mới dồi dào từ khắp các tỉnh, thành. Sự gia tăng nguồn cung đa dạng trên khắp các vùng miền hứa hẹn một thị trường phong phú sản phẩm, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của người mua.

Cụ thể, tại miền Bắc, nguồn cung mới dự kiến đến từ các đô thị lớn như Hà Nội (Sun Feliza Suites giai đoạn 2, Moonlight 2, Lumiere Orient Pearl), Hải Phòng (Vinhomes Golden City, Ramond Urbaniz), Bắc Ninh (Royal Mansion, Interone).

Khu vực miền Nam dẫn dắt nguồn cung với hàng loạt dự án căn hộ tại TPHCM và Bình Dương (cũ) như The Privé, Gladia, The Gió Riverside giai đoạn 3, Symlife, A&T Saigon Riverside... và tại các đô thị vệ tinh.

Ở miền Trung, sẽ có các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo tại Đà Nẵng, tiêu biểu là The Legend, Capital Square, và các dự án mới như Cora Tower, Landmark Tower... Còn nguồn cung khu vực miền Tây tập trung chủ yếu vào dự án hiện hữu, chưa ghi nhận dự án mới mở bán trong 3 tháng cuối năm nay.

Trong khi đó, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất Động Sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) dự báo, thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý III. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau.

Với kịch bản lý tưởng, Dat Xanh Services - FERI dự báo nguồn cung mới tăng mạnh 40 - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8 - 9%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng.

Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25 - 35%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Dat Xanh Services - FERI cho rằng, đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Với kịch bản thách thức, Dat Xanh Services - FERI dự báo nguồn cung mới tăng 5 - 15%, lãi suất thả nổi lên tới 10 - 12%, giá bán tăng 2 - 5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20 - 30%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu hiệu của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Đến lúc gặt thành quả

Theo ông Trần Quốc Thịnh, Tổng giám đốc Dat Xanh Services, quý III/2025 là giai đoạn củng cố nền tảng của thị trường bất động sản, với nhiều tín hiệu khởi sắc rõ rệt cho thấy thị trường đang từng bước chuyển pha từ trạng thái đáy phục hồi sang đà tăng trưởng bền vững. Còn quý IV/2025, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực, bước vào giai đoạn chuyển nhịp và chuyển chu kỳ với các làn sóng chính tạo nên mạch chảy chủ đạo của toàn thị trường.

Đầu tiên là sóng hạ tầng - động lực dẫn đường, định hình mặt bằng giá mới. Theo ông Thịnh, cuối năm 2025, hạ tầng tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của toàn thị trường. Hàng loạt công trình chiến lược như cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, sân bay Long Thành, Vành đai 3 TPHCM, Vành đai 4 Hà Nội… đồng loạt tăng tốc tiến độ, tạo nên làn sóng lan tỏa mạnh mẽ đến các khu vực vùng ven và vệ tinh đô thị.

“Những khu vực bám hạ tầng - đón công nghiệp như TPHCM mở rộng, Đồng Nai, Tây Ninh, Bắc Ninh, Thái Nguyên… đang nổi lên rõ nét, trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn trung và dài hạn. Chính sách thúc đẩy giải ngân đầu tư công đạt tiến độ cao nhất trong nhiều năm trở lại đây đã góp phần tạo cú hích kép cho thị trường, khi vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa nâng sức bật cho bất động sản khu vực hưởng lợi từ hạ tầng”, ông Thịnh nói.

Tổng giám đốc Dat Xanh Services cũng cho rằng, thị trường bất động sản những tháng cuối năm sẽ chứng kiến dòng tiền quay về giá trị thực, an toàn và bền vững. Cụ thể, quý III/2025 là thời điểm củng cố nền tảng và chuyển nhịp phục hồi, khi niềm tin thị trường dần trở lại, dòng vốn bắt đầu khơi thông và các hoạt động đầu tư, kinh doanh tăng tốc thận trọng.

Bước sang quý 4, thị trường sẽ định hình xu hướng dòng tiền mới, khi nhà đầu tư không còn đặt cược vào kỳ vọng ngắn hạn mà chuyển hướng sang những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn thiện và khả năng khai thác dài hạn.

Ông Thịnh dự báo 3 xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm, gồm giá bán tăng - nhu cầu tăng - giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ quan sát sang tham gia thị trường. Dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng. Mô hình O2O (online to offline) kết hợp nền tảng công nghệ bất động sản đang tái định hình trải nghiệm giao dịch như tối ưu tiện lợi, rút ngắn thời gian xử lý.

“Thị trường bất động sản đã gieo đủ nền tảng, giờ là lúc gặt những thành quả đầu tiên. Chu kỳ mới sẽ không phải là sự tăng nóng, mà là sự hồi sinh có kiểm soát, hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững”, ông Thịnh nói.