Thị trường bất động sản đang ‘thay máu’, lướt sóng dần hết thời

Phát biểu tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026: Phục hồi có chọn lọc và những tiêu chí mới của niềm tin", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường bất động sản trong nửa đầu năm tiếp tục phát đi những tín hiệu tích cực khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai.

Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn khá thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực về chi phí vốn và dòng tiền vẫn là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp.

Theo ông Đính, sau giai đoạn trầm lắng 2021-2023 với nguồn cung xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm, thị trường đã phục hồi mạnh trong năm 2025 khi có hơn 150.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường và hơn 100.000 giao dịch thành công. Tuy nhiên, đà phục hồi đã chậm lại trong 6 tháng đầu năm 2026.

Nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới được chào bán, nhưng chỉ có hơn 35.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Một điểm đáng chú ý là cơ cấu giao dịch tiếp tục dịch chuyển lên phân khúc cao cấp. Căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp từ năm 2024. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) giảm từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.

Ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp với mức giá từ 50-80 triệu đồng/m2 trở thành động lực chính của thị trường khi chiếm tới 53% tổng giao dịch trong quý I/2026, tăng mạnh so với mức 28% của năm 2025. Phân khúc siêu sang trên 200 triệu đồng/m2 vẫn duy trì tỷ trọng khoảng 1%.

Theo Chủ tịch VARS, thanh khoản thị trường đang có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng. Dòng tiền hiện chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.

Trong khi đó, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản. Các sản phẩm thấp tầng tại khu đô thị được quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn giữ được sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

TS. Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực triển khai dự án sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi các chủ đầu tư yếu hơn buộc phải tái cơ cấu để thích ứng.

"Xu hướng đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư an toàn, chú trọng giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững", ông nói.

Đánh giá về triển vọng nửa cuối năm, ông Đính cho rằng thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực từ kinh tế vĩ mô như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu. Việc hình thành các vùng động lực như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Đồng bằng sông Cửu Long được kỳ vọng sẽ tạo thêm nhu cầu về nhà ở và thúc đẩy thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, chính sách điều hành sẽ tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn kiểm soát rủi ro, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định và phát triển các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu và các quỹ đầu tư. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn vốn, cải thiện thanh khoản và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Theo ông Đính, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn cung và giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn.

Dự báo trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới.

Cơ cấu sản phẩm cũng được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy phát triển. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư sẽ phải tái định vị sản phẩm, điều chỉnh mặt bằng giá và đưa ra nhiều chính sách bán hàng linh hoạt hơn để kích cầu.

Chủ tịch VARS cũng dự báo nhu cầu bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhờ sự hình thành các cực tăng trưởng mới, sự phục hồi của ngành du lịch, dòng vốn FDI duy trì tích cực cùng tác động lan tỏa từ đầu tư công và hạ tầng giao thông.

Về mặt bằng giá, ông cho rằng khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng là không cao khi nguồn cung dần cải thiện và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Thay vào đó, giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, bám sát sức hấp thụ thực tế của thị trường.

"Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Người mua sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh và tạo dòng tiền ổn định, thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.