Điều gì đang xảy ra với bất động sản Hà Nội?

Chia sẻ về diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026 tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, ông Trần Quang Trung, đại diện OneHousing, cho rằng cần nhìn nhận riêng hai đầu tàu là Hà Nội và TP. HCM bởi mỗi thị trường đang vận động theo những quỹ đạo khác nhau.

Theo ông Trung, bất động sản hiện đã chuyển sang giai đoạn phát triển của các đại dự án. Nếu trước đây thị trường mang tính manh mún do khung pháp lý chưa hoàn thiện thì hiện nay, bài toán không còn nằm ở nguồn cung mà là quá trình sàng lọc và tái cấu trúc toàn thị trường.

Ông cho biết TP.HCM vẫn duy trì sự đa dạng của các chủ đầu tư nhờ sớm định hình chiến lược phát triển theo từng phân khúc khách hàng. Trong khi đó, thị trường phía Bắc có độ trễ nhất định. Trước đây, nhiều doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất là có thể triển khai dự án, nhưng hiện nay điều đó không còn dễ dàng khi yêu cầu về pháp lý, năng lực phát triển và chất lượng sản phẩm ngày càng cao.

Đáng chú ý, Hà Nội sắp công bố quy hoạch với tầm nhìn 100 năm vào ngày 29/6. Theo ông Trung, mỗi khi bước vào một giai đoạn quy hoạch mới, thị trường thường xuất hiện khoảng lặng khi cả nhà đầu tư lẫn người mua đều có xu hướng chờ đợi những định hướng phát triển rõ ràng trước khi xuống tiền.

Khảo sát của OneHousing tại thị trường phía Bắc cho thấy nhu cầu mua bất động sản vẫn rất lớn. Có 17% khách hàng dự kiến mua nhà trong vòng dưới 6 tháng, 41% có kế hoạch mua trong 6 tháng đến 1 năm, 28% dự định mua trong 1-2 năm và chỉ khoảng 7% chưa có nhu cầu.

Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng có kế hoạch mua trong vòng 6 tháng đến 1 năm đã tăng từ 32% của quý II/2025 lên 41% hiện nay. Theo ông Trung, điều này phản ánh lực cầu vẫn đang tích tụ và chỉ chờ thời điểm thích hợp để quay trở lại thị trường.

Lý giải việc người mua chưa vội giao dịch, ông cho rằng ngoài tâm lý chờ quy hoạch còn có nhiều yếu tố khác như mặt bằng lãi suất, giá bất động sản đã tăng mạnh trong thời gian qua cũng như kỳ vọng sẽ xuất hiện thêm các sản phẩm phù hợp hơn.

Bên cạnh đó, những động thái đẩy mạnh quy hoạch đô thị và quy hoạch dân cư của Chính phủ cũng khiến nhiều khách hàng tiếp tục quan sát trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Theo định hướng phát triển, dân số Hà Nội dự kiến đạt khoảng 14-15 triệu người vào năm 2035, tăng lên 15-16 triệu người vào năm 2045 và hướng tới quy mô khoảng 20 triệu người trong tương lai. So với quy mô gần 9 triệu dân hiện nay, Thủ đô sẽ cần thêm khoảng 2 triệu căn nhà trong vòng 10 năm tới nếu tính bình quân mỗi hộ gia đình có khoảng 3 người.

Ông Trung cho rằng nhu cầu nhà ở trong tương lai sẽ không chỉ đến từ tăng dân số mà còn đến từ quá trình dịch chuyển dân cư giữa khu vực nội đô và vùng ven, cũng như dòng người từ các địa phương khác đến Hà Nội sinh sống và làm việc.

Về diễn biến giao dịch, đại diện OneHousing nhận định các dự án sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội vẫn đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường, trong khi các dự án ở khu vực vùng ven ghi nhận tốc độ hấp thụ chậm hơn đáng kể.

Nếu trong năm 2025, tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án tại Hà Nội đạt trên 80% thì hiện nay nhiều dự án chỉ còn khoảng 50%. Bình quân toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ hiện ở mức khoảng 40%, tương đồng với số liệu nghiên cứu của Savills, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng.