Thị trường BĐS Hà Nội đến hết năm 2025: Lịch sử rơi vào 'đáy' có lặp lại?

Giá nhà từng 'chạm đáy' vào giai đoạn 2011 - 2013

Trước tình hình giá bất động sản tăng cao tại Hà Nội, nhiều người kỳ vọng sẽ có đợt giảm giá mạnh đối với đất nền và nhà phố vào cuối năm.

Hy vọng này có cơ sở nếu nhìn lại quá khứ, khi sự xuất hiện của các dự án nhà ở thương mại giá rẻ trong giai đoạn 2011 - 2013, với mức giá trung bình từ 11 - 15 triệu đồng/m2, đã gây ra sự sụt giảm đáng kể trong giá bán chung cư trên thị trường.

Giai đoạn 2011-2013, giá nhà đã từng "chạm đáy". Ảnh: Internet

Trước đó, từ 2008 - 2010, một số dự án chung cư được chào bán với giá cao ngất ngưởng, từ 50 - 70 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) vào năm 2010 có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2.

Đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ tại đây giảm còn 30 - 35 triệu đồng/m2. Hiện tại, sau hơn 10 năm, giá căn hộ tại dự án này dao động từ 85 - 100 triệu đồng/m2.

>> Thị trường BĐS cuối năm 2024 sẽ phân hóa theo từng phân khúc, khu vực

Một khảo sát năm 2012 cho thấy giá đất ở khu vực Đông Anh (Hà Nội), quanh cầu Nhật Tân, đã giảm xuống còn khoảng 20 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Trước đó hơn một năm, giá đất tại đây từng được đẩy lên tới 90 triệu đồng/m2. Cảnh tượng người dân ôm tiền đi buôn đất đã thay thế bằng những tấm biển rao bán cắt lỗ ồ ạt của các nhà đầu tư.

Tại dự án Geleximco, giá biệt thự liền kề giảm xuống còn 14 - 17 triệu đồng/m2. Khu vực Hà Đông còn được ví như 'rốn' giảm giá của thị trường bất động sản phía Bắc, với nhiều dự án dang dở và đình trệ.

Nhìn chung, các dự án bất động sản khi đạt đỉnh điểm đều giảm khoảng 40 - 50%, thậm chí nhiều nơi cắt lỗ sâu hơn.

Trong phân khúc căn hộ tại Hà Nội, giá bán cũng tiếp tục giảm ở tất cả các phân khúc. Năm 2012, thị trường vẫn không có dấu hiệu phục hồi dù các chuyên gia vào năm 2011 còn kỳ vọng về sự khởi sắc.

Trong báo cáo gửi Quốc hội vào tháng 11/2013, Bộ Xây dựng cho biết giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010.

Nhiều dự án giảm giá tới 50%, trở về mức giá tương đương năm 2006. Ngoại trừ một số dự án có vị trí tốt tại Hà Nội và TP. HCM cải thiện về thanh khoản vào cuối năm 2013, hầu hết các dự án căn hộ chung cư và biệt thự liền kề vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể về thanh khoản.

Kịch bản thị trường BĐS rơi vào 'đáy' có lặp lại?

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 và Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định rằng giá nhà ở hiện nay khó có thể giảm như giai đoạn 2011 - 2013.

Từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, kéo theo thuế đất tăng. Ngoài ra, thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn và hiện đang trên đà phục hồi chứ không đi xuống, nên giá không thể giảm.

Ông Quê dự báo thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đi ngang đến hết năm 2025, có thể tăng nhẹ ở phân khúc đất nền và nhà ở vào đầu năm 2026.

Theo nhận định của chuyên gia, giá nhà hiện nay khó giảm được như giai đoạn 2011-2013. Ảnh: Internet

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, đồng tình rằng giá nhà khó có thể giảm như chu kỳ 2012 - 2013.

Bà Hằng nhấn mạnh, thời điểm đó thị trường bất động sản 'đóng băng' với nguồn cung dư thừa, trong khi hiện nay thị trường đang trên đà phục hồi. Khi giá nhà ở mức cao nhưng thanh khoản không tốt, các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá.

Tuy nhiên, bà Hằng lưu ý rằng giá bán căn hộ tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Giá chung cư mới hiện đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý II và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, bà Hằng cũng chỉ ra rằng sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt.

Trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17 - 20%, gây ra nhiều khó khăn cho người dân trong việc mua nhà.

Với thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 250 triệu đồng/năm, để mua một căn hộ trị giá khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tiết kiệm không tiêu xài trong suốt 18 năm.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh One Housing, cho rằng kỳ vọng giá chung cư giảm là không khả thi do chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản như thuế đất, xây dựng và thiết kế sản phẩm đều tăng mạnh.

Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, các doanh nghiệp buộc phải chi khoản tiền lớn để sở hữu vị trí đẹp, đặc biệt là ở trung tâm.

Do đó, việc xây dựng sản phẩm bình dân sẽ khiến các chủ đầu tư lỗ, thay vào đó, họ sẽ phát triển các dự án cao cấp phù hợp với vị trí, dẫn đến giá bán không thể thấp.

Theo dự báo mới đây của Bộ Xây dựng, giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15 - 20% sau khi áp dụng biểu khung giá mới.

Ông Trung dự báo một số dự án có thể tăng giá cao hơn. Sự tăng giá mạnh của thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua là minh chứng cho điều này.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng nhận định rằng, thị trường hiện nay dù gặp nhiều khó khăn nhưng không phải đang khủng hoảng như 10 năm trước.

Nếu năm 2012, thị trường rơi vào khủng hoảng thừa do nguồn cung quá lớn, thì hiện nay nguồn cung lại khan hiếm, do vậy đây chỉ là giai đoạn suy giảm ngắn hạn của thị trường bất động sản và có thể nhanh chóng hồi phục.

>> Chung cư dưới 2 tỷ đồng khan hiếm, nhiều người săn lùng chung cư không sổ đỏ