thị trường căn hộ

Thanh khoản đóng băng, lãi suất duy trì ở ngưỡng cao cùng tâm lý thận trọng bao trùm đang khiến thị trường bất động sản phía Nam rơi vào một nghịch lý: nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng nhưng mặt bằng giá vẫn kiên quyết không hạ nhiệt.

Một căn hộ mười mấy hai chục tỷ nhưng cho thuê chỉ được mười mấy triệu đồng mỗi tháng. Nghịch lý này cho thấy giá bất động sản đang bị đẩy lên cao hơn nhiều so với khả năng tạo ra dòng tiền – một dấu hiệu điển hình của thị trường bị định giá quá mức.

Giá căn hộ trung bình tại TP HCM đã giảm mạnh từ 91 xuống còn khoảng 65 triệu đồng/m² nhờ nguồn cung mới giá thấp hơn từ các khu vực giáp ranh, trong khi tại Hà Nội, mặt bằng giá vẫn neo cao, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Thị trường căn hộ TP.HCM giảm thanh khoản, nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ hàng trăm triệu đồng do lãi suất vay cao và lợi suất cho thuê thấp kỷ lục.

Thị trường căn hộ chung cư đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và phân khúc. Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, nhiều chuyên gia cho rằng giá căn hộ khó giảm mạnh, bởi nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang có xu hướng tăng trở lại từ cuối năm 2025, song theo chuyên gia, yếu tố này chưa đủ mạnh để khiến giá bất động sản giảm. Trên thực tế, lãi suất cao khiến thanh khoản thị trường chậm lại, trong khi mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao.

Khi hành lang pháp lý dần rõ ràng và kênh tài chính truyền thống giảm sức hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư Việt kiều lựa chọn quay lại thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, thay vì "lướt sóng", họ ưu tiên căn hộ có khả năng tạo dòng tiền ổn định - một thay đổi đáng chú ý trong cấu trúc nhu cầu của phân khúc nhà ở đô thị.

Cùng với sự phục hồi rõ nét của sức cầu, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã vọt lên mức bình quân gần 160 triệu đồng/m², thiết lập mặt bằng giá mới cho chu kỳ tiếp theo.

Năm 2025, nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng giá duy trì ở mức cao khiến thanh khoản chậm lại. Áp lực tài chính gia tăng đang khiến nhà đầu tư ngắn hạn dần rút lui, thị trường chuyển hướng sang nhu cầu ở thực.

Quý IV/2025, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận nguồn cung gia tăng, song phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, làm gia tăng áp lực với người mua ở thực.

Sau giai đoạn tăng nóng liên tục, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu xuất hiện những tín hiệu chững lại. Trên thị trường thứ cấp, một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO) đã rao bán căn hộ với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí chấp nhận “cắt lỗ” để thoát hàng.

Các dự án căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 ở TPHCM vẫn đang tồn tại và chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, phần lớn các chung cư đã hình thành từ lâu, cư dân sinh sống ổn định, hoạt động môi giới không sôi động.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang ghi nhận diễn biến bất ngờ khi các khu vực huyện vùng ven cũ như Thanh Trì, Gia Lâm hay Hoài Đức lại trở thành “điểm nóng” tăng giá, bỏ xa nhiều quận trung tâm vốn được xem là trụ cột của thị trường.

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng và dòng khách du lịch quanh năm đang đưa Hạ Long bước vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường căn hộ. Trong bối cảnh đó, bất động sản ven biển – đặc biệt những dự án sở hữu vị trí trung tâm, kết nối tốt và giá trị khai thác cao – tiếp tục chứng minh sức hút bền vững. Imperia Holiday Hạ Long nổi lên như một trong những lựa chọn đáng chú ý.

Phân khúc căn hộ ở khu vực phía Nam ghi nhận lượng tiêu thụ trong tháng 8 đạt gần 4.400 căn, gấp 5,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 35%, cho thấy niềm tin của người mua nhà đang dần quay trở lại.

Mặt bằng giá căn hộ trung bình tiếp tục tăng ở nhiều địa phương như Khánh Hòa gần 17%, Hà Nội gần 12%, TPHCM gần 8%, Hưng Yên hơn 7%... Đáng chú ý, từ tháng 2/2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã vượt TPHCM và hiện đã vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2.

Giá chung cư tại Hà Nội và TP. HCM vừa lập đỉnh cao nhất gần 10 năm, nhiều dự án vọt lên 160–270 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thị trường vẫn khát căn hộ vừa túi tiền, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với phần đông người dân.

Các dự án bao gồm The Royal Boutique Hotel & Condo Đà Nẵng; Regal Complex Đà Nẵng; The Poet Luxury Đà Nẵng; Landmark Tower Đà Nẵng; TNR The LegendSea Đà Nẵng; BRG Danang Golf Resort; Aqua Tower và dự án Ánh Dương.

Theo CBRE, do cơ cấu sản phẩm nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục lập đỉnh mới, đạt khoảng 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ 2024.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận gần 6.850 căn mở bán mới trong quý II/2025 và toàn bộ các dự án được mở bán trong quý này đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên.

Báo cáo của Savills cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025 đang ghi nhận những diễn biến trái ngược của hai phân khúc bất động sản nhà ở. Nếu căn hộ có dấu hiệu chững lại sau chuỗi tăng trưởng ấn tượng thì phân khúc biệt thự và nhà liền kề vẫn tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực nhờ hạ tầng và xu hướng giãn dân ra vùng ven.

Thu nhập hàng tháng không đủ để trả tiền lãi ngân hàng và trang trải cuộc sống, vợ chồng trẻ tại TPHCM buộc phải bán nhà. Tuy vậy, việc thuê căn hộ cũng không dễ dàng.

Giá chung cư tăng cao khiến giá thuê cũng tăng. Tuy nhiên, giá thuê chung cư theo không kịp giá nhà.

Đưa ra dự báo về thị trường chung cư 2025, các chuyên gia cho rằng, phân khúc căn hộ sẽ không còn đà tăng giá như 2024 nhưng nếu trước đây người mua căn hộ đơn thuần là để ở hoặc đầu tư cho thuê, thì hiện nay họ còn kỳ vọng thêm vào sự tăng giá của căn hộ.

Theo báo cáo từ Avision Young Việt Nam, vào năm 2025, thành phố này sẽ đón nhận nguồn cung khoảng 7.300 căn hộ từ 9 dự án.

Sau khi hoàn thành, các dự án được kỳ vọng sẽ giúp giảm bớt tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản.

Việc tái khởi động nhiều dự án là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản TP. HCM, đặc biệt trong bối cảnh số lượng dự án được cấp phép mới giảm mạnh từ năm 2019.

Tính đến hết hết quý III/2024, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ trên thị trường TP. HCM gần 1.300 căn, chiếm hơn 90% tổng nguồn cung.

TP này được cho hội tụ đầy đủ các yếu tố cho việc phát triển của thị trường BĐS, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ, điều này là một trong những lý do khiến nơi đây trở thành thỏi nam châm hút đầu tư mạnh mẽ.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, giá chung cư mới tại Hà Nội đã vượt qua TP. HCM với mức bình quân khoảng 69 triệu đồng/m2, trong khi TP HCM đạt khoảng 68 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá từ Batdongsan.com, từ quý II/2025, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại và từ năm 2026 sẽ là giai đoạn ổn định của ngành.

Tiếp nối những kỷ lục “cháy hàng” của khu vực phía Tây Hà Nội, tòa TC3 - The Canopy Harmony (Vinhomes Smart City) chỉ sau 24 giờ ra mắt đã bán hết 75% quỹ căn, cho thấy khả năng hấp thụ cực lớn của thị trường cũng như sức hút của các dòng sản phẩm đẳng cấp thương hiệu Vinhomes.

Năm nay, thị trường căn hộ tại Bình Dương dự kiến có khoảng 10.000 căn chào bán. Mặt bằng giá bán đang bị đẩy lên cao cũng là lúc thị trường có sự cạnh tranh về mức giá.

Quý I/2024, giá sơ cấp chung cư tại TP. Hồ Chí Minh không có thay đổi so với quý trước. Trong khi đó, chung cư Hà Nội với đà tăng mạnh đã rút ngắn khoảng cách với thị trường có dân số cao nhất nước.

Savills Việt Nam cho biết, giá nhà ở nước ta đang cao hơn gấp đôi mức tăng thu nhập trung bình của người dân và năm 2024 dự báo giá nhà tiếp tục tăng cao, bỏ xa thu nhập của người dân.

Theo báo cáo của Savills, trong quý II, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án căn hộ chung cư mới mở bán là 28%, trong khi giá bán sơ cấp trung bình đạt 53 triệu VNĐ/m2, tăng 1% theo quý.