Căn hộ Hà Nội, TP. HCM lập đỉnh giá 10 năm: Thị trường thừa nhà sang, thiếu nhà ở

Thị trường bất động sản quý II/2025 ghi nhận nhiều tín hiệu sôi động với lượng giao dịch gia tăng và giá bán chung cư tại Hà Nội, TP. HCM thiết lập mặt bằng cao nhất trong gần một thập kỷ. Tuy nhiên, sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung – đặc biệt là sự thiếu vắng phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vẫn là điểm nghẽn lớn khiến thị trường khó đạt được sự phát triển bền vững.

Lượng giao dịch tăng mạnh, giá chung cư chạm đỉnh

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, quý II/2025 ghi nhận tổng cộng hơn 157.000 giao dịch bất động sản, tăng 16,6% so với quý trước. Trong đó, 34.461 giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ được thực hiện thành công, tăng nhẹ so với quý I và tăng tới 33,1% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, giá bán căn hộ chung cư tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục xu hướng tăng mạnh, lập đỉnh trong vòng gần 10 năm trở lại đây. Tại Hà Nội, giá bán trung bình đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 33% so với cùng kỳ. Tại TP. HCM, con số này lên tới 89 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024.

Tại Hà Nội, nhiều dự án ghi nhận mức giá cao kỷ lục. Chẳng hạn, Golden Palace A rao bán với giá từ 130-160 triệu đồng/m2, dự án Noble Crystal có mức giá từ 160-270 triệu đồng/m2, The Nelson Private Residences và Endless Skyline West Lake đều dao động quanh mức 120-180 triệu đồng/m2. Các dự án trung cấp như Berriver Jardin Long Biên, Hope Residence, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Mandarin Garden… cũng có giá phổ biến từ 60-100 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM, nhiều dự án ghi nhận mặt bằng giá cao như Thảo Điền Green (163-200 triệu đồng/m2), Eaton Park (khoảng 160 triệu đồng/m2), Masteri Grand View (130-145 triệu đồng/m2), trong khi các dự án tầm trung như Urban Green, Vista Verde, HaDo Centrosa Garden... có giá dao động trong khoảng 55-130 triệu đồng/m2.

Tại một số đô thị lớn khác như Hải Phòng và Cần Thơ, giá căn hộ dao động quanh mức 37–56 triệu đồng/m2, thấp hơn so với hai đầu tàu kinh tế, song cũng ghi nhận xu hướng tăng nhẹ.

>> Bộ Xây dựng lý giải nguyên nhân giá bất động sản tăng vọt

Nguồn cung tăng nhưng mất cân đối

Về nguồn cung, Bộ Xây dựng cho biết quý II/2025 có 58 dự án được cấp phép mới, cung cấp hơn 16.600 căn/lô nền, tăng gần 29% so với quý trước. Đồng thời, có 157 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tương ứng 52.223 căn/lô nền, tăng hơn 55%.

Trong số đó, phân khúc nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng đáng kể với 16 dự án mới, cung cấp hơn 9.500 căn hộ. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường vẫn đang đối mặt với tình trạng nguồn cung lệch pha, khi phần lớn dự án mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại dưới 60 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng, không đáp ứng được nhu cầu thực của đại bộ phận người dân đô thị.

Theo báo Dân trí, chuyên gia bất động sản Lê Đình Chung nhận định, những dự án cao cấp, đặc biệt các dự án "hàng hiệu" tại trung tâm Hà Nội tuy được định vị ở phân khúc đặc biệt, song khả năng thanh khoản thấp do kén khách và giá bán cao vượt mặt bằng thu nhập bình quân.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS nhấn mạnh, một thị trường lành mạnh không thể phát triển bền vững nếu thiếu sản phẩm vừa túi tiền. Dù nguồn cung tăng về số lượng, nhưng không hướng đúng nhu cầu đại đa số người dân thì vẫn khó kích hoạt được sức mua thực.

Theo các chuyên gia, việc giá bán liên tục tăng không chỉ xuất phát từ chiến lược định giá của chủ đầu tư, mà còn do áp lực từ chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất, lãi suất vốn vay…. Đây là những yếu tố khiến giá căn hộ khó có khả năng giảm trong ngắn hạn, đặc biệt với các sản phẩm sơ cấp.

Ngoài ra, việc các chủ đầu tư tận dụng thời điểm mở bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh tăng, cùng với sự kỳ vọng lợi nhuận cao, đang tiếp tục đẩy giá chung cư tăng, bất chấp thanh khoản không quá khả quan.