940ha đất dọc Metro số 2 được quy hoạch TOD, chuyên gia nói gì về cơ hội tăng giá bất động sản?

Theo dữ liệu nửa đầu năm 2026 của JLL Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn mở bán mới, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Khu Đông tiếp tục là đầu tàu khi chiếm tới 70% nguồn cung mới, trong đó hơn 43% thuộc phân khúc cao cấp.

Thanh khoản vẫn duy trì tích cực với khoảng 3.600 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ lũy kế vượt 99%, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn khá ổn định dù mặt bằng lãi suất còn cao khiến người mua cân nhắc hơn trước khi xuống tiền. Giá bán sơ cấp căn hộ trong quý II/2026 đạt trung bình 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá nhà chưa thể giảm

Đánh giá về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng giai đoạn thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại TP.HCM đang dần khép lại.

Theo dự báo của JLL, trong 5 năm tới, khu vực phía Nam sẽ bổ sung khoảng 40.000 căn hộ và 17.000 căn nhà liền thổ mỗi năm, cao hơn đáng kể so với mức trung bình của hai năm gần đây.

Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm. Theo bà Trang, chi phí đầu vào của các dự án đã tăng rất mạnh, trong đó tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng đều cao hơn khoảng 30-40% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, các chủ đầu tư vẫn phải cân bằng giữa áp lực chi phí và sức mua khi lãi suất vay chưa thực sự hạ nhiệt.

Một xu hướng khác cũng đang định hình lại thị trường là các dự án mới không còn tập trung ở khu vực vành đai 1 và vành đai 2 mà dần mở rộng ra vành đai 3 và vành đai 4 theo mô hình đô thị tích hợp quy mô lớn.

Bên cạnh TP.HCM, nguồn cung mới cũng sẽ lan tỏa sang các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh.

Theo lãnh đạo JLL, thị trường còn ghi nhận xu hướng doanh nghiệp bất động sản phía Bắc mở rộng vào miền Nam và ngược lại. Điều này phản ánh chiến lược đa dạng hóa danh mục đầu tư giữa các vùng, đồng thời cho thấy năng lực phát triển dự án của doanh nghiệp trong nước ngày càng hoàn thiện.

Ở chiều cầu, người mua hiện cũng thay đổi tiêu chí lựa chọn khi quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, giá trị sử dụng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn thay vì chỉ nhìn vào giá bán.

940ha đất dọc Metro số 2 sẽ tạo "lực đẩy" mới

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, hàng loạt chương trình phát triển đô thị đang tạo nền tảng tái cấu trúc TP.HCM trong thập kỷ tới, trong đó nổi bật là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Riêng dọc tuyến Metro số 2 đã có hơn 940ha đất được quy hoạch theo mô hình này. Các khu TOD sẽ được phát triển với mật độ cao quanh các nhà ga, tận dụng lưu lượng hành khách trong bán kính khoảng 400-500m và có thể mở rộng tới 1.000m trong điều kiện thực tế của Việt Nam.

Theo Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy bất động sản nằm gần các ga metro thường có tốc độ tăng giá cao hơn mặt bằng chung nhờ khả năng kết nối và giá trị khai thác vượt trội.

Tuy nhiên, bà cũng lưu ý đây không phải là cơ sở để kỳ vọng một đợt sốt giá diện rộng.

"Khi nguồn cung TOD được phát triển với quy mô lớn, thị trường sẽ có thêm nhiều sản phẩm chất lượng. Điều này sẽ góp phần bình ổn giá nhà trong dài hạn thay vì tạo ra các đợt tăng giá quá nóng", bà Trang nhận định.

Ngoài TOD, các chương trình chỉnh trang đô thị, cải tạo các trục xuyên tâm, phát triển không gian xanh và tăng cường liên kết vùng cũng sẽ góp phần hình thành nhiều cực tăng trưởng mới, giảm dần sự phụ thuộc vào khu vực trung tâm.