Lộ diện phân khúc đang 'thống trị' thị trường căn hộ, chiếm gần một nửa nguồn cung mới
Theo VARS, phân khúc căn hộ hạng sang và siêu sang chiếm gần một nửa nguồn cung mở bán mới trong quý II/2026, tiếp tục dẫn dắt cơ cấu trên thị trường.
Nhà giá cao áp đảo tại Hà Nội và TP.HCM
Theo báo cáo mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026, cả nước có khoảng 25.500 căn hộ mở bán mới. Đáng chú ý, 45% trong số này thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang (giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên). Phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) chiếm thêm 37%, trong khi căn hộ trung cấp chỉ còn 18%. Nhà ở bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục vắng bóng.
Điều đó đồng nghĩa, cứ hai căn hộ mở bán mới trên thị trường thì có gần một căn thuộc phân khúc hạng sang hoặc siêu sang.
Xu hướng này được phản ánh rõ nét tại hai thị trường lớn nhất cả nước. Theo VARS, phần lớn các dự án mới mở bán tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, kéo giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm lên trung bình khoảng 121 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán sơ cấp bình quân duy trì quanh 103 triệu đồng/m2, do hầu hết dự án mới đều được chào bán với mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Dữ liệu của Avison Young Việt Nam cũng cho thấy bức tranh tương tự khi 75-80% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM trong quý II thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tại Hà Nội, các dự án mới ở phía Tây và phía Đông phổ biến ở mức 85-115 triệu đồng/m2, còn căn hộ hạng sang tại khu vực nội đô dao động 140-250 triệu đồng/m2.
Ở TP.HCM, căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm có giá từ 92-155 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc hạng sang và siêu sang lần lượt từ 235 triệu đồng/m2 và tiệm cận 470 triệu đồng/m2.
Theo VARS, xu hướng các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang không phải mới xuất hiện mà đã hình thành từ năm 2025 và đang tăng tốc trong năm nay.
Năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ hạng sang và siêu sang, chiếm 25% tổng nguồn cung, tăng gần 10 lần so với năm trước.
Đến 6 tháng đầu năm 2026, số lượng căn hộ thuộc phân khúc này đã đạt gần 15.900 căn, tương đương khoảng 78% tổng nguồn cung mới và bằng gần 80% quy mô của cả năm 2025. Trong khi đó, phân khúc bình dân vẫn tiếp tục "trắng bên cung".
Vì sao doanh nghiệp đổ xô làm nhà hạng sang?
Theo VARS, nguyên nhân chính đến từ chi phí phát triển dự án ngày càng leo thang.
Giá đất, tiền sử dụng đất, chi phí vốn, vật liệu xây dựng cùng các yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng và chất lượng bàn giao khiến việc phát triển nhà ở giá thấp không còn đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp lựa chọn chuyển hướng sang phân khúc cao cấp và hạng sang nhằm tối ưu doanh thu và biên lợi nhuận.
Xu hướng này đặc biệt rõ tại các đô thị lớn, nơi quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, trong khi quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý vẫn kéo dài. Thay vì phát triển các dự án giá thấp, chủ đầu tư ưu tiên những tổ hợp quy mô lớn, tích hợp nhiều tiện ích để gia tăng giá trị sản phẩm.
Không chỉ nguồn cung, thanh khoản của phân khúc giá cao cũng đang được duy trì. Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới. Riêng phân khúc hạng sang và siêu sang chiếm khoảng 22% lượng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 58%.
Các đơn vị nghiên cứu dự báo trong nửa cuối năm, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu giảm.
