Thời hoàng kim của đất nền khép lại, lộ diện kênh đầu tư 'vua' trong giai đoạn mới

Trong một cuộc hội thảo về BĐS diễn ra mới đây, chuyên gia kinh tế cao cấp PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định phân khúc căn hộ hiện đã "soán ngôi" khiến đất nền không còn được xem là kênh đầu tư "vua".

Theo ông Thịnh, vài năm trước đất nền ở nhiều khu vực, kể cả khu vực xa trung tâm, ngõ nhỏ đều rơi vào "cơn sốt giá", nhiều nhà đầu tư đã tham gia ôm hàng khiến mức giá ở ngưỡng cao. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, xu hướng đầu tư đã thay đổi.

Việc mua đất nền tại Hà Nội để đầu tư hiện nay cần có nguồn lực tài chính lớn, bởi nếu ở thực sẽ cần thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở.

Xét về việc đáp ứng nhu cầu ở thực, xu hướng ở một mặt bằng và sự tiện lợi của chung cư hiện đang lên ngôi.

Thời điểm này, đất nền chỉ dành cho những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc mua để đầu tư lâu dài, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nhưng mức lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, trong năm 2024, mọi sự chú ý đều đổ dồn về phân khúc căn hộ do nhu cầu không ngừng tăng.

Xét về góc độ kinh tế, việc mua chung cư còn có khả năng khai thác được dòng tiền cho tuê hàng tháng khi nhu cầu thuê nhà, đặc biệt ở các khu vực có vị trí thuận tiện hiện nay tương đối lớn, giá thuê thời gian qua cũng tăng chóng mặt.

Việc mua chung cư để đầu tư ở thời điểm giá tốt cũng kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn, đặc biệt giữa bối cảnh giá chung cư hiện nay được dự báo sẽ không có xu hướng hạ nhiệt.

Trong khi đó, dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng việc đầu tư vào đất nền là một kênh hấp dẫn. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại không phải là thời điểm tốt để đầu tư.

"Nguyên nhân là giá thị trường đang ở mức cao và việc đầu tư vào phân khúc này đòi hỏi một nguồn vốn lớn, nếu không có chiến lược đầu tư rõ ràng thì có thể tạo ra rủi ro cho nhà đầu tư".

Ông Trường chia sẻ thêm rằng đối với giới trẻ, việc đầu tư dòng tiền vào căn hộ cho thuê được xem là một sự lựa chọn hợp lý hơn, giúp tạo ra được dòng tiền ổn định từ việc cho thuê BĐS.

Đặc biệt điều này càng có lợi giữa bối cảnh quỹ đất nội đô hiện nay ngày càng trở nên khan hiếm, việc dịch chuyển qua các khu vực xa hơn được xem là xu hướng tất yếu.

Đưa ra nhận định về phân khúc đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền đã có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến các hoạt động giao dịch.

Phân khúc đất nền đã có diễn biến theo chiều hướng tích cực hơn, giảm tải được tình trạng "sốt đất", ảo giá, "tạo sóng" thị trường, thay vào đó là chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định và minh bạch, bền vững hơn.

Theo nhận định, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, thị trường bất động sản dự kiến sẽ bước vào giai đoạn ổn định. Đây được xem là thời điểm "vàng" với sự bật tăng đáng kể về giá bán và khả năng thanh khoản ở nhiều loại hình bất động sản, tạo nên viễn cảnh lạc quan sau một thời gian dài trầm lắng.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác thị trường thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, "sóng" đất nền chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở một số khu vực ven Hà Nội, và chưa có dấu hiệu lan rộng đến các khu vực khác.

Ông Chung dự báo, đến quý II/2025, thị trường đất nền mới có khả năng phát triển đồng đều hơn trên diện rộng. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng, việc đầu tư vào phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn dự kiến từ 1 đến 3 năm, thay vì kỳ vọng "lướt sóng" trong ngắn hạn.