Tồn kho 25.294 sản phẩm cuối quý II/2025: Sức khỏe nhóm BĐS có thật sự tích cực?

Tồn kho bất động sản tăng nhanh

Theo Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản các dự án trong quý II/2025 khoảng 25.294 căn/nền, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Trong đó, đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 11.717 nền, hầu như không thay đổi so với quý trước. Ngược lại, phân khúc chung cư ghi nhận 3.287 căn – tăng mạnh 41%, còn nhà ở riêng lẻ 10.290 căn – tăng 9%.

Hàng tồn kho chính là “nhiệt kế” đo sức khỏe tài chính doanh nghiệp. Nếu tồn kho tăng cao, vốn bị giam giữ trong sản phẩm chưa bán được, kéo theo áp lực dòng tiền và chi phí lưu kho, bảo quản, thậm chí rủi ro hư hỏng. Đây thường là tín hiệu cảnh báo sức mua giảm, dự báo thị trường sai hoặc sản phẩm kém cạnh tranh. Ngược lại, mức tồn kho hợp lý giúp doanh nghiệp quay vòng vốn nhanh, tiết kiệm chi phí, cải thiện biên lợi nhuận và duy trì thanh khoản tốt.

Trên báo cáo tài chính, hàng tồn kho ảnh hưởng trực tiếp tới giá vốn, lợi nhuận và dòng tiền kinh doanh. Các chỉ tiêu như vòng quay tồn kho hay số ngày tồn kho bình quân được giới phân tích dùng để đánh giá hiệu quả quản trị. Quản lý tồn kho hiệu quả không chỉ bảo vệ sức khỏe tài chính mà còn tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững trong môi trường cạnh tranh khốc liệt.

Tồn kho của Novaland chiếm 1/4 giá trị tồn kho của nhóm bất động sản trên sàn chứng khoán

Dẫn số liệu từ VietstockFinance, tổng hợp từ 104 doanh nghiệp trên HoSE, HNX và UPCoM thuộc nhóm bất động sản nhà ở và khu công nghiệp, giá trị hàng tồn kho cuối quý II/2025 đạt gần 570.300 tỷ đồng – tăng 14% so với đầu năm và lập kỷ lục mới.

Novaland (NVL) dẫn đầu với hơn 150.100 tỷ đồng, chiếm 26% toàn ngành, gấp 2,6 lần so với trước dịch Covid-19. Vingroup (VIC) theo sau với gần 137.100 tỷ đồng, trong đó phần lớn là dự án đang xây dựng. Riêng Vinhomes (VHM) tăng 47% lên hơn 80.100 tỷ đồng, tập trung tại Ocean Park 2-3, Grand Park và Smart City.

Ở mảng khu công nghiệp, Đô thị Kinh Bắc (KBC) tồn kho gần 23.800 tỷ – tăng 72%, đưa tổng tài sản vượt 70.363 tỷ đồng, cao hơn cả Becamex IDC (BCM) với 57.291 tỷ đồng.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp khác ghi nhận mức tồn kho lớn như Khang Điền (23.000 tỷ), Nam Long (17.900 tỷ), Đất Xanh (14.100 tỷ), Phát Đạt (14.100 tỷ). Đáng chú ý, có tới 15 doanh nghiệp ngành này ghi nhận tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản.

Nguồn: BCTC hợp nhất quý II/2025 của Novaland

Áp lực dòng tiền gia tăng

Báo cáo chiến lược từ Chứng khoán An Bình (ABS) cho thấy, trong quý II/2025, nhóm bất động sản ghi nhận gần 13.500 tỷ đồng lãi sau thuế, tăng tới 125% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng tốt thứ 3 trên toàn thị trường, chỉ sau mức 149% của nhóm du lịch – giải trí và mức 1.423% của nhóm ô tô và phụ tùng.

Lũy kế 6 tháng, các doanh nghiệp bất động sản mang về hơn 43.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (khoảng 1,6 tỷ USD theo tỷ giá hiện hành), trong khi cùng kỳ chỉ đạt hơn 18.700 tỷ, tương ứng tăng 130%, qua đó chiếm 14% tổng lợi nhuận toàn thị trường.

Cùng với mức tăng trưởng lợi nhuận, quy mô tài sản toàn ngành cũng tăng đáng kể, đi kèm với việc gia tăng nợ. 6 tháng đầu năm 2025, bức tranh tài chính của các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thấy sự đối nghịch rõ nét: lợi nhuận sổ sách khả quan nhưng dòng tiền kinh doanh âm nặng, kéo theo áp lực nợ vay gia tăng.

Cụ thể, dòng tiền kinh doanh âm ghi nhận ở Nam Long (-807 tỷ), An Gia (-655 tỷ), Hoàng Huy (-347 tỷ), Phát Đạt (-1.331 tỷ), Khang Điền (-2.557 tỷ), Novaland (-7.456 tỷ)… cho thấy lợi nhuận chủ yếu “trên sổ sách”, còn thực tế vẫn thiếu tiền mặt.

Để bù đắp, doanh nghiệp phải vay nợ lớn (trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ). Vingroup huy động 129.757 tỷ đồng (+81%), Vinhomes 36.510 tỷ (+19%), Novaland 9.449 tỷ (gấp 5,7 lần), Khang Điền 3.302 tỷ (+69%), Đất Xanh 3.393 tỷ (+2,3 lần). Nhiều cái tên khác như Văn Phú Invest, Nam Long, Phát Đạt, Sunshine Homes cũng tăng vay mạnh.

Thống kê cho thấy, tín dụng bất động sản tăng 18,5% toàn hệ thống, gấp 2,4 lần mức chung. Tại các ngân hàng, dư nợ bất động sản đều tăng mạnh như Techcombank (+21,5%), HDBank (+22%), SHB (+28,4%), TPBank (+32%), MB (+34%).

Dù gánh nặng nợ vay phình to, nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì số dư tiền mặt lớn. Vingroup dẫn đầu với 82.350 tỷ đồng (+72%), Vinhomes 50.609 tỷ (+65%); nhóm Novaland, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Phát Đạt cũng dự trữ hàng nghìn tỷ đồng.

Hiện trạng này phản ánh sự phân hóa sâu trong ngành: Vừa có lãi lớn, tiền mặt dồi dào, vừa tồn tại những doanh nghiệp khát vốn, phụ thuộc vay nợ. Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi chưa đồng đều, nợ vay nhiều khả năng tiếp tục là gánh nặng lớn đến cuối năm 2025.

Dưới góc nhìn chất lượng tài sản, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng sự ấm lên của thị trường địa ốc sẽ thúc đẩy hoạt động bán hàng khởi sắc, từ đó biến lượng tồn kho lớn thành động lực mới giúp cải thiện dòng tiền trong tương lai.